«Частники вас победят»: жители коттеджей у Ини взбунтовались против КРТ с высотками — в ответ им пригрозили точечной застройкой

Жители коттеджного поселка «Заречный», который расположен на полуострове у Бугринского моста, пошли в суд из-за застройки участков вокруг их домов по программе комплексного развития территории (КРТ). Разрабатывать возможность строительства жилья здесь еще год назад начало региональное «Агентство развития жилищного строительства», но только сейчас его руководство решило лично встретиться с теми, кто десятки лет живет в тихом поселке. Правда, нельзя сказать, что разговор прошел успешно: жители ответы на свои вопросы не получили, а руководство «АРЖС» обвинило местных в провокациях и заявило, что частных домов в городской черте в принципе быть не должно. НГС побывал на встрече — подробности в материале Елизаветы Горячевой.

Встреча жителей коттеджного поселка «Заречный» с директором «АРЖС» Ашотом Рафаеляном и его заместителем Александром Савоськиным началась с неловкого молчания и будничного обсуждения погоды. Как только желающие собрались, один из жителей Роман признался, что все переживают из-за возможной застройки берегов и возведения многоэтажек вокруг их частных домиков.

— Есть опасения, потому что в проекте планировки появился подъем вокруг поселка — мы тогда буквально окажемся в яме, есть опасность подтопления, — объяснил Роман.

Речь идет о проекте планировки, который сейчас находится на согласовании в мэрии. В документе указано, что один из вариантов для строительства домов — отсыпать территорию вокруг поселка вверх на 3,5–5 метров.

Переживают жители и из-за того, что при строительстве нового микрорайона увеличится нагрузка на улицу Большевистскую — у владельцев коттеджей только один выезд на магистраль, и они уже сейчас стоят в пробке. При строительстве нового района, по данным моделирования транспортных потоков (есть в распоряжении редакции), нагрузка на проезд возрастет.

Генеральный директор «АРЖС» Ашот Рафаелян тут же отметил, что опасения новосибирцев преждевременны. В том числе потому, что «Агентство» — государственная структура, а не частная компания — это, вроде как, гарантирует, что дома будут строить параллельно с инфраструктурой, при этом точечная застройка исключена. В пример он привел микрорайон «Клюквенный», где жилье сегодня строят вместе с дорогами и социальными объектами.

Государство, заметил Ашот Рафаелян, обращает внимание на незастроенные территории, фактически брошенные, которые необходимо развивать. В числе таких площадок, по его словам, и устье реки Иня.

— Мы не просто взяли и нашли землю — нам сказало государство, что эту территорию надо осваивать комплексно. Частично бюджет поможет с инженерными коммуникациями, далее проект будет развиваться силами инвесторов в течение 12 лет, — рассказал он.

Пытаясь успокоить жителей, Ашот Рафаелян добавил, что предпроектные работы по мониторингу транспортной составляющей готовы, и ситуация оказалась далеко не радужной. После этого «АРЖС» снова провело конкурс и выбрало компанию, которая должна будет предложить варианты по улучшению транспортной доступности на полуостров.

— Раньше маленький частный застройщик мог построить дом, продать и убежать, это было бы хуже для вас. Здесь так не выйдет: еще минимум год мы будем изучать проблемы территории, — сообщил жителям Ашот Рафаелян. — Увеличивать дамбу мы не будем, никто на это не пойдет, есть другие технические решения.

Он добавил, что кусочки земли на полуострове уже пытались продать застройщикам по схеме масштабных инвестиционных проектов, но эту распродажу остановил Минстрой. Один из таких участков, по словам главы «АРЖС», забрал «Новосибирский квартал» — сейчас застройщик заморозил проект и в будущем может подключиться к КРТ.

Журналист НГС направила запрос в мэрию Новосибирска с просьбой рассказать, какие участки на полуострове предлагали застройщикам.

Доводы директора «АРЖС» совсем не успокоили жителей. Андрей поинтересовался, почему на полуострове появятся именно высотные дома и зачем каждый кусок земли застраивать жильем. Ашот Рафаелян в ответ снова привел в пример частных застройщиков и почему-то отметил, что не отвечает за все стройки в городе — сам он весь «бардак» с застройкой Новосибирска жестко критикует. Когда Андрей, не удовлетворившись ответом, повторил свой вопрос, глава «АРЖС» будто ожесточился.

— В Генплане территория закрашена под жилье, идет изучение. А если вы считаете, что вокруг коттеджного поселка сорок гектаров, и никто не имеет право сюда заходить — так не будет, — заявил он. — Рано или поздно придут частники и вас победят. Может быть, комплексное развитие — ваше единственное спасение.

Ашот Рафаелян в выступлении затронул и улицу Большевистскую, отметив, что в будущем, когда достроят Северный объезд и Южный транзит, часть потока с магистрали уйдет, нагрузка станет меньше. Собравшиеся в ответ рассмеялись: «Это вы сказки из области фантастики нам рассказываете».

Такое замечание директора «АРЖС» задело: он предположил, что, раз жители придираются к словам, диалога не получится. Но жители «Заречного» сворачивать его не собирались. Следующим вопросом стала возможность развивать полуостров не высотками, а частным сектором или малоэтажными домами. Предложение представителям регионального «Агентства» не понравилось.

— Чем в вашем понимании четырёхэтажные дома отличаются от восьмиэтажных? — спросил Александр Савоськин. — Позиция всех городов-миллионников, включая Новосибирск, — это то, что ИЖС в перспективе в городе не должно остаться. Это самая центральная часть, которая осталась.

Вызвала беспокойство жителей не только высота будущих домов, но и высота перспективной отсыпки территории вокруг коттеджей — что она означает, они просто не поняли.

— Мы не специалисты, мы реагируем на то, что вы презентуете на комиссии в мэрии, — объяснил один из них. — Мы посмотрели документ, там отсыпка указана в пять метров. Уйдите от формулировок, пожалуйста, вы с простыми жителями говорите.
— Вы не просто житель, вы очевидно провоцируете, — перебил его Александр Савоськин. — А вы здесь живете вообще?

Собравшиеся заверили, что ни о какой провокации речь не идет, а выступавший действительно проживает в поселке. Эмоции в какой-то момент настолько накалились, что жители и руководство «АРЖС» просто не слышали друг друга. По мнению последних, «провокаторов» заказали конкретные, причем столичные застройщики, претендовавшие на землю на полуострове, а жители намеренно не хотят идти на контакт, потому что заинтересованы в судебных разбирательствах.

26 февраля в областном суде действительно состоялось предварительное слушание о признании договора КРТ в устье Ини недействительным. Пока суд только удовлетворил ходатайство о запросе материалов проведенной прокурорской проверки.

Согласно письму от прокурора Александра Бучмана губернатору Андрею Травникову за июль 2024 года (есть в распоряжении редакции), решение о КРТ на полуострове не соответствует установленным градостроительным нормам. В документе прокурор отмечает, что нагрузка на магистраль после строительства высоток увеличится на 30 %. Указывает прокуратура и на то, что под застройку решили отдать зеленую зону.

— Реализация решения о КРТ нарушит права граждан на благоприятные условия жизнедеятельности, не позволит обеспечить надлежащую транспортную доступность микрорайона, ухудшит экологическую обстановку и приведет к ликвидации зеленых зон, — приходит к выводу прокуратура.

В ведомстве предложили либо отменить решения о КРТ на полуострове, либо изменить его параметры: например, уменьшить площадь застройки, снизив этажность, и выделить средства на увеличение пропускной способности или строительство дублера улицы Большевистской. Представитель «АРЖС» в суде в свою очередь отметил, что документация по КРТ еще в разработке. В ответ на запрос НГС региональный оператор добавил, что отказываться от реализации проекта не планирует.

Что касается обеспокоившей жителей коттеджей этажности будущих домов, то ее в агентстве намерены согласовывать с застройщиками, ориентируясь на строительные нормы.

По словам Александра Савоськина, та самая, смутившая жителей вертикальная отсыпка — это предпроектные решения, которые предложили специалисты, занимающиеся ливневками. К общему проекту планировки, заверил он, они отношения не имеют. И добавил, что проект в любом случае будет проходить госэкспертизу, и если права жителей будут нарушены, документ не согласуют.

— Сейчас передергивать и говорить, что появится шестиметровая стена, [неверно]. Мы же не совсем сумасшедшие, мы понимаем, что это недопустимо, — подчеркнул Александр Савоськин.

Еще один волнующие жителей вопрос — зона отдыха на полуострове. Ее, заметили они, очень не хватает, тем более, что здесь уже отдыхают жители Первомайского района.

— Вы застраиваете нас вокруг высотками и четырехэтажками, для вас это нормально? Мы хотим жить нормально, чтобы здесь были двухэтажные дома, зоны отдыха. «Новосибирск-Сити» решили сделать — это не по-человечески, не по совести, — возмутилась жительница коттеджного поселка.

Александр Савоськин снова напомнил, что оставлять нетронутыми такие территории, как коттеджный полуостров, власти считают невозможным.

Ашот Рафаелян также добавил, что единственная причина, по которой территорию вокруг поселка могут не застроить, — это технические проблемы. Сейчас все варианты рассматривают, и если поймут, что строить на затапливаемой территории (из-за чего кадастровую стоимость земли здесь снизили) нельзя, то реализовывать проект не будут.

— Если в течение года мы поймем, что возводить здания небезопасно и нельзя решить вопрос с транспортной составляющей, то строить не будем. Я против ветра не иду, — объяснил он.

По итогу встречи директор «АРЖС» предложил периодически встречаться с инициативной группой жителей «Заречного» и пообещал рассказывать о том, какие работы они проводят по планируемой застройке полуострова.

КРТ сегодня — пока единственный вариант развития строительства в Новосибирске. Но сама процедура окружена скандалами. Например, активное обсуждение вызвал договор КРТ на территории новосибирского ЦУМа, а жители частного сектора, определенного под снос, готовы судиться с застройщиками.