Потянулись вдоль берега: застройщики разбирают землю на Большевистской — выдержит ли магистраль новые кварталы

Улицу Большевистскую продолжают осваивать застройщики. На комиссии по Генплану 7 ноября крупные девелоперы предложили перевести рекреационную зону у карьера «Борок» в зону, позволяющую строить жилье. В будущем на огромном участке в 40 га появится целый микрорайон, а полуостров рядом продадут по кусочкам. НГС узнал о планах по застройке загруженной магистрали — оказалось, что новый владелец может появиться и у промзоны вблизи железной дороги.

Улица Большевистская активно застраивается уже больше 10 лет — девелоперам приглянулась территория на берегу Оби недалеко от Михайловской набережной. Сейчас крупные компании решили взяться за участок чуть дальше.

На комиссию по внесению изменений в Генеральный план группа «Брусника» заявилась с просьбой перевести два участка на улице Большевистской в зону смешанной и общественно-деловой застройки с жильем. Первый — смежный с карьером «Борок», второй — в промзоне между бывшим автосалоном и торговым центром «Гиперон».

Часть города вблизи реки Иня сегодня почти не освоена. Огромную территорию занимает действующий карьер «Борок», ближе к Бердскому шоссе еще остались гаражи, а чуть дальше — два заросших участка общей площадью 41 га, граничащие с городскими лесами.

Именно эту землю ЗАО «Труд» и группа «Брусника» планируют перевести из рекреационной зоны в зону смешанной и общественно-деловой застройки с жильем. Больше 20 лет назад «Труд» купил весь участок в 41 га на аукционе, а в марте этого года его разделили на два почти равных. Один из них, ближе к карьеру, в мае купила компания «Брусника. Дом», а тот, что ближе к Ине, остался в собственности «Труда».

Сумма сделки между застройщиками неизвестна, но кадастровая стоимость участка «Брусники» оценивается в 3,4 миллиона рублей. При этом в ноябре 2022 года за весь участок в 41 га просили 1,69 миллиарда рублей.

Член комиссии по Генплану, архитектор Алексей Журавков отметил, что прежде, чем застраивать территорию, необходимо разобраться, какая нагрузка ляжет на транспортную инфраструктуру. Эксперту тут же ответил руководитель земельного банка «Брусники» в Новосибирске Борис Зырянов: концепция развития участка уже разработана, в нее включили и планы регионального оператора «АРЖС» по комплексному развитию полуострова между Иней и Обью — в том числе и дороги.

— Мы понимаем, что необходимо будет предлагать решения по развитию транспортной инфраструктуры. Чем более комплексно территория будет развиваться, тем оптимальнее будет нагрузка на компании, — объяснил Борис Зырянов.

Комиссия решила, что изменения в Генплан внесут только после подписания договора КРТ — тогда же обсудят и зафиксируют условия (сейчас почти все новые комплексы строят по КРТ).

— Жилье должно быть не только большим, но и обеспеченным социальными и транспортными объектами. Вопрос отложим, обсудим на комиссии по КРТ, — заявил начальник департамента строительства Евгений Улитко.

Присматриваются застройщики не только к участкам, прилегающим к Большевистской, но и к полуострову в районе слияния Оби с Иней. Берег у Бугринского моста возле коттеджного поселка «Заречный» (он окажется внутри застройки) компания «Новосибирский квартал» начала очищать еще в прошлом году.

Тогда по чатам жителей «Заречного» ходила предварительная визуализация с дюжиной четырехэтажных домов. Разрешение на строительство компания еще не получила.

Оставшуюся свободную территорию на полуострове застроят по КРТ — такое предложение внесло агентство развития жилищного строительства Новосибирской области (АО «АРЖС»). Возводить новый микрорайон планируют по примеру «Клюквенного»: участки выставят на торги, так что жильем и всей инфраструктурой займутся сразу несколько застройщиков.

В пресс-службе «АРЖС» объяснили НГС, что КРТ затронет не только полуостров, но, возможно, и участки вдоль Большевистской, которыми владеют «Брусника» и «Труд».

— Учитывая соседство территорий, а также логическую связь в части объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, рассматриваются варианты сотрудничества с правообладателями участков по освоению всей территории в единой согласованной концепции, — рассказали в «АРЖС».

Сейчас, объяснили в пресс-службе «АРЖС», уже разрабатывают транспортную модель для этого района. В том числе, проектируют два моста через реку Иня и развязки на улице Большевистской. В Октябрьском и Первомайском районах на незастроенной территории, включая полуостров, по плану «АРЖС», должны появиться две школы на 2950 мест, три детских сада на 900 мест и поликлиника. Затраты на инженерную и транспортную инфраструктуру нового района обойдутся примерно в 15 миллиардов рублей.

Бюджетные средства ни в строительство дорог, ни в транспортную инфраструктуру привлекать не хотят — все должно быть построено за счет инвесторов.

По словам урбаниста Вячеслава Удинцева, то, что улица Большевистская перегружена, очевидно и для жителей, и для чиновников. При этом уже существующие жилые комплексы активно расширяются, увеличивая нагрузку на городскую дорожную сеть. Новый комплекс у карьера и застройка полуострова нагрузят улицу еще сильнее.

— Правда, из новых комплексов будет удобный выезд на улицу Выборную и на левый берег через Бугринский мост, вариаций проезда больше, — заметил при этом Вячеслав Удинцев.

Вообще, сложную транспортную ситуацию на Большевистской, по мнению эксперта, можно улучшить, если достроить все запланированные когда-то объездные дороги (тогда в город будет заезжать меньше большегрузов) и развязку, чтобы появились удобные выезды на улицы Кирова, Выборную и другие. Стоит заняться и общественным транспортом: например, оборудовать выделенные полосы на Большевистской, улучшить городскую электричку до московского уровня.

— Проблематично передвигаться в микрорайоне между рекой и Большевистской — если создать сетку проездов, жители будут перемещаться внутри микрорайона, не выезжая на магистральную улицу, — предложил урбанист.

Вячеслав Удинцев также отмечает, что нужно оборудовать пешеходные и велодорожки, создать локальные центры внутри микрорайонов: например, строить офисные башни, размещать на первых этажах коммерцию, а рядом возводить социальные объекты. Тогда заторов на Большевистской может стать меньше.

Застроить землю за карьером «Борок» группа «Труд» планирует уже несколько лет. Участок купили с торгов в ноябре 2003 года под коммерцию, отвоевав у ИКЕИ: его стартовая цена была 35,6 миллиона рублей, с молотка сибирскому девелоперу земля досталась в два раза дороже — за 70,5 миллиона рублей.

Чуть позже территорию из коммерческого назначения перевели в зону рекреации, чтобы сэкономить на налогах, объяснял бывший начальник департамента строительства Алексей Кондратьев.

Впервые о проекте жилого комплекса «Солнечная Долина» ЗАО «Труд» заговорил 15 лет назад, тогда же представили и первую концепцию. Микрорайон должен был состоять из кварталов эконом-класса высотой 12–19 этажей и 6–9-этажных домов комфорт-класса, планировали построить и несколько башен высотой 25 этажей и разбить парк с прудом. Вдоль Большевистской хотели построить торговые центры, рядом — детские сады, школы, поликлиника, закрытый бассейн, спорткомплекс и «театрально-концертный зал».

Сейчас же от большого участка осталась только половина. В материалах комиссии есть предварительная концепция по развитию жилого комплекса: «Труд» сохранил квартальную застройку и запланировал дома высотой 9–12 этажей и башни высотой 17–25 этажей. Внутри жилого комплекса благоустроят бульвар и сквер, появится школа на 1100 мест, детский сад на 325 мест и поликлиника, рассчитанная на 350 посещений в сутки.

Предварительно в границах земельного участка разместят 285 тысяч кв. м жилищного фонда, также появятся объекты деловой застройки.

Школа и детский сад запланированы и на участке «Брусники». В пресс-службе компании объяснили НГС, что пока рассказать о новом проекте ничего не могут — идет подготовка документов.

Девелоперы, вероятно, будут развивать территорию совместно, «АРЖС» же может выступить оператором проекта.

При этом из-за продажи участка «Бруснике» до сих пор идут судебные тяжбы. Летом этого года Петр Степанов подал в суд на свое предприятие в лице брата Владимира и компанию «Брусника. Дом». Он требует признать недействительным межевание участка и договор купли-продажи: решение Владимира нанесло ущерб компании, заявил он. Источник НГС объяснял, что, вероятно, Петр Степанов решил, что «Брусника» заплатила за землю недостаточно.

Сейчас на участок наложены обеспечительные меры, и «Бруснике» запретили совершать любые сделки в отношении спорной земли. Компания пытается оспорить решение, но пока безуспешно.

На комиссии также стало известно, что «Брусника» заинтересовалась еще одним участком по улице Большевистской: частью промзоны со стороны железной дороги, от бывшего автосалона до торгового центра «Гиперон». Компания вместе с ЗАО «Инвестпарк» хочет перевести территорию площадью 5,7 га в зону общественно-деловой застройки с жильем. Если это получится, через несколько лет на участке появятся жилой комплекс и школа.

Правда, при рассмотрении заявки на комиссии Борис Зырянов отметил, что «Брусника» выходила на переговоры с собственником участка — ЗАО «Инвестпарк», но к 7 ноября их приостановили. Компания пока не планирует застраивать территорию и отказалась участвовать в ее освоении, эксперты в свою очередь решили обсудить вопрос перезонирования на комиссии по КРТ. Не исключено, что в будущем участок все же уйдет кому-то из застройщиков.

КРТ сегодня — пока единственный вариант развития строительства в Новосибирске. Но сама процедура окружена скандалами. Например, активное обсуждение вызвал договор КРТ на территории новосибирского ЦУМа, а жители частного сектора, определенного под снос, готовы судиться с застройщиками.