Главный архитектор Новосибирска нашел место для «Диснейленда» и парка. Раньше здесь хотели построить ИКЕА

Муниципальный «Институт градостроительного планирования» по заданию мэрии начал корректировать проект планировки части Октябрьского района на границе с Первомайской. Первую версию разработчики показали архитекторам на градсовете в феврале. Оказалось, что в районе закреплена большая зеленая зона, причем в основном частная. Как так получилось и будет ли в городе частный парк, узнала Лиза Пичугина.

В городском «Институте градостроительного планирования» («ИГП») начали приводить в соответствие с генпланом проект планировки территории площадью 566,2 га на границе Октябрьского района. Она ограничена Бугринским мостом, улицей Большевистской, Бердским шоссе, железной дорогой и руслом Оби и включает в себя часть Ини с небольшим островком.

Сегодня эта часть города, отметила представитель «ИГП», почти не освоена. Около четверти занимает карьер «Борок», который останется здесь примерно до 2030 года — на его месте планировали рекреационную зону. Рядом с ним есть участок частного сектора между руслами Камышенки и Плющихи, а на слиянии Ини с Обью — коттеджный поселок «Заречный». Возле развязки Разъезда Иня работает гипермаркет METRO. При этом ни инженерной, ни транспортной инфраструктуры в районе нет: дорога к коттеджам «Заречного» одна и неудобная, особенно в сторону центра, общественный транспорт не ходит.

Около трети территории планировали застроить: на месте зеленой зоны за гаражным кооперативом «Борок» почти до Ини должен был вырасти микрорайон с жилыми многоэтажками, парком вдоль реки и набережной. Но в новой версии Генплана, которую депутаты утвердили в прошлом году, жилья вдоль Большевистской и Бердского шоссе нет — вместо него обширная рекреационная зона, граничащая с городским лесом. В итоге численность населения должна составить всего около 9 тысяч человек: жилье разрешат строить только малоэтажное, а частные дома и вовсе не тронут.

— Все свободные территории, занятые рекреационной зоной, а также участками с видом разрешенного использования «парки, скверы» было решено отнести к рекреационной зоне, — рассказали в «ИГП». — На правом берегу Ини, по материалам лесоустройства, установлены границы городских лесов, а также там, где раньше планировался крупный жилой микрорайон.

Правда, как заметил архитектор Сергей Ганжа, в этом случае территория «как была бесхозной, так бесхозной и останется». На что глава департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев с улыбкой возразил: «Как раз собственник у огромного участка площадью 41 гектар есть — это ЗАО "Труд"».

— Этот земельный участок когда-то был с торгов приобретен в собственность. Далее, несмотря на то, что он продавался под торговлю, он собственником переназначен в целях экономии средств на налогах, — объяснил он. — Бывает же так: идет большая работа по Генеральному плану, в основу закладывается перспектива развития и факт эксплуатации. Запрашивается информация в реестре земель, в ЕГРН. И оказывается, что собственник сам решил, что это рекреация. И мы получили в генеральном плане 40 га рекреационной территории.

В ответ на замечание одного из членов градсовета о «нерадивости» хозяина земли, Кондратьев под дружный смех сказал: «Ну почему — очень экономный хозяин». Согласно ст. 394 Налогового Кодекса РФ, участок с зеленой зоной действительно обходится дешевле земли под коммерческую застройку: в первом случае налоговый коэффициент составляет 0,3%, во втором — 1,5%. У зеленой зоны и кадастровая стоимость ниже: сегодня участок оценен всего в 6,5 миллиона рублей.

— Год назад, до инвентаризации, его стоимость вообще была 59 тысяч рублей! — вспомнил координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев. — Налог на землю начисляется исходя из кадастровой стоимости. Даже при ставке налога в 1,5% от кадастровой стоимости в год выходит всего 98 тысяч рублей. Если бы кадастровая была близка к рыночной (сегодня это около 1,5 миллиарда), то земельный налог выходил бы уже в 22,5 миллиона рублей в бюджет города. Думаю, что владелец намеренно «спрятал» свой участок в зеленую зону до лучших времен.

Нежилой массив

Как сообщили в Департаменте земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска, территорию площадью 41,2 га продали на открытом аукционе 5 ноября 2003 года. Конкуренцию «Труду» на этих торгах составила ИКЕА, но лакомый кусок земли все-таки отошел сибирским девелоперам. Данных о кадастровой стоимости земли на тот момент в мэрии нет, но стартовая цена была определена в 35,6 миллиона рублей, а победителю торгов — собственно, ЗАО «Труд» — она обошлась в два раза дороже: за 70,5 миллиона рублей.

— Вид разрешенного использования на момент продажи: для строительства многопрофильного коммерческого и торгового центра, — уточнили в мэрии.

На Большевистской ЗАО «Труд» планировало жилой массив «Солнечная Долина», который должен был состоять из кварталов эконом-класса высотой 12–19 этажей и 6–9-этажных домов комфорт-класса, с несколькими башнями высотой 25 этажей в центре и парком с прудом. Вдоль Большевистской должны были быть торговые центры, на городской территории по соседству — детские сады, школы, поликлиника, закрытый бассейн, спорткомплекс и даже «театрально-концертный зал». «Труд» даже распланировал жилмассив и разработал его первые эскизы.

Вся эта информация до сих пор доступна в описании огромного участка на сайте компании «Абажур», которая занимается его продажей с 2014–2015 года. Сегодня за него просят 1,69 миллиарда рублей.

— Я бы сказал, что территория пока под вопросом реализации, — признался коммерческий директор «Абажура» Павел Грицай. — У меня определенные сомнения в возможности обеспечения техническими условиями, мне обратное пока не доказали.

По словам Грицая, за всё время продажи участком интересовались два раза, но ни тот, ни другой потенциальный покупатель не смогли оценить объем вложений в территорию, которые потребуются после покупки. Павел Грицай считает, что «поднять» ее можно будет только совместно с городом или регионом. Даже если разделить огромный участок на множество маленьких, освоить их без коммуникаций и дорог будет невозможно.

По его информации, сейчас ЗАО «Труд» оспаривает закрепление за землей статуса рекреационной зоны в суде — это подтвердил и Алексей Кондратьев. По мнению Михаила Рязанцева, застройщику может удастся восстановить права на застройку, но только в изначальном варианте — то есть, на строительство торгового комплекса, который может оказаться нерентабельным. С руководством компании пообщаться не удалось: в секретариате отказались перевести звонок на Владимира или Петра Степановых, но записали вопросы и контакты, пообещав их передать кому-то из них. Ни тот, ни другой с журналистом НГС не связались.

Парк для никого

— Я бы там рекреационную зону оставил — это мое мнение как физического лица, — сказал Павел Грицай. — Рядом с городом была бы хорошая зеленая зона, людям было бы, где отдыхать. Жилье — это очень важно, но давайте все-таки не будем эту зону на заклание отдавать.

Участники градсовета с этим, в принципе, согласились. Вопросы вызывает только то, как ее содержать.

— Ставить на баланс города такую территорию, которую нужно поддерживать в хорошем состоянии — наверное, это должен быть уникальный объект городского значения, — заметил завкафедрой градостроительства и ландшафтной архитектуры НГУАДИ Григорий Ерохин. — Зачем сюда люди поедут? Кто будет нести затраты, чтобы у этих 9 тысяч населения была такая рекреационная зона?

Какие-то большие проекты здесь пока нереализуемы, подтвердил Алексей Кондратьев: не позволяет экономика. Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин предложил обеспечить ее с помощью инвесторов.

— У нас регулярно заходят с какими-то предложениями по строительству очередного Диснейленда — прекрасное место, где такой проект можно реализовать, по соседству с лесными территориями, — предположил он.

Правда, в этом случае надо будет следить, чтобы посетители «Диснейленда» лесные территории не вытоптали, добавил архитектор Игорь Поповский. Но всё это, в любом случае, возможно только в отдаленной перспективе: пока работа над проектом планировки только начата, а судебные разбирательства по спорному участку не завершились.

При этом в Новосибирске (точнее, возле Новосибирска) уже есть большой частный парк — «Мира Парк» за поселком «Деревня Мира». Его построил и открыл в прошлом году девелопер и владелец «Мира Терм» Андрей Алексеев.