Копите, Шура, копите. Сколько придется голодать, чтобы купить квартиру в Новосибирске, — с зарплатой в 50 тысяч ничего не выйдет

Рыночные ставки по ипотеке взлетели вместе с ключевой, а с отменой льготного кредитования все меньше новосибирцев могут позволить себе покупку квартиры. И если раньше одной из главных проблем был первоначальный взнос, то теперь со ставкой в 25% придется платить за типовую однокомнатную квартиру в новостройке примерно 100 тысяч рублей в месяц. Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что лучше пока не брать ипотеку, и советуют уйти в аренду. Сколько среднему новосибирцу придется копить на первоначальный взнос по ипотеке .

На рынке недвижимости сейчас ситуация не типичная. Банк России поднял ключевую ставку до рекордного за всю историю страны значения в 21%. Еще до этого повышения побежали вверх и ставки по ипотеке — до недосягаемых показателей около 25%. Сейчас на рынке осталось всего две льготные программы: ИТ-ипотека и семейная ипотека под 6%. По ним при этом заканчиваются лимиты, а крупные игроки, например, «Альфа-Банк» и ВТБ, подняли первоначальный взнос до 50%.

— Люди с высоким уровнем дохода уже давно себе всё купили и не ждут изменения ипотеки. Тем, кто жил у родителей или бабушек и дедушек, надо потерпеть и пожить с ними еще. Дорогая ипотека — это сигнал: не покупать сейчас, — рассказывала доктор экономических наук, профессор УрГЭУ Елена Разумовская.

Базовая ставка по ипотеке вне льготных программ сейчас составляет от 24 до 27% годовых. Типовая однокомнатная квартира площадью 38 кв. м на вторичном рынке Новосибирска, по данным «Циан.Аналитики», стоит порядка 4,9 миллиона рублей, жилье в новостройке обойдется примерно в 6 миллионов рублей. Для первоначального взноса в среднем необходимо 20% от общей стоимости — 980 тысяч рублей и 1,2 миллиона рублей соответственно. При этом средняя зарплата в Новосибирске за первое полугодие составила 76 тысячи рублей.

По подсчетам аналитиков, если не тратить деньги и условно не есть и не пить, накопить на однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно за 13 месяцев, а на жилье в новостройке — за 16 месяцев.

При этом среднестатистический новосибирец в любом случае не сможет потянуть ежемесячный платеж по заградительной ставке в 24%. За однокомнатную квартиру в новостройке стоимостью 6 миллионов рублей с первоначальным взносом в 20% придется платить более 100 тысяч рублей в месяц.

Пять лет назад, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, ситуация на рынке была лучше: однокомнатная квартиры на вторичном рынке и в новостройке стоили одинаково — 2,7 миллиона рублей. Правда, средняя зарплата новосибирцев при этом была на уровне 50 тысяч рублей. В то время накопить 20% от стоимости жилья можно было за 10 месяцев, а с учетом того, что существовали программы и с 15% и даже с 10% первоначального взноса, — и того меньше.

— Такое изменение в соотношении зарплат и первоначального взноса связано с тем, что на пятилетнем отрезке квартиры подорожали сильнее, чем выросли зарплаты. Последние увеличились в 1,5 раза, тогда как квадрат на вторичке стал в 1,8 раза дороже, а в новостройках — в 2,3 раза, — объясняет Алексей Попов.

В 2023 году специалисты маркетингового агентства AGM посчитали, что новосибирец, который зарабатывает 55 тысяч рублей в месяц и снимает жилье, мог накопить на первоначальный взнос на однокомнатную квартиру стоимостью 3,6 миллиона (720 тысяч рублей) за 5,7 лет. На накопления на двухкомнатную квартиру за 4,85 миллиона рублей (970 тысяч рублей) ушло бы 7,7 лет. На первый взнос за трехкомнатную квартиру стоимостью 6,45 миллиона тот же новосибирец копил бы 10,2 года и скопил бы 1,29 миллиона рублей.

Управляющий агентством недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский отмечает, что средние показатели почти ничего не отражают. Один новосибирец с зарплатой в 50 тысяч рублей попросту не сможет обслуживать ипотеку, а семья из двух программистов с зарплатой по 200 тысяч рублей вполне потянет оплату жилья.

Если же в расчет брать семью из двух человек, у каждого из которых зарплата составляет 76 тысяч рублей, то первоначальный взнос на квартиру в 5 миллионов рублей, прикидывает эксперт, можно накопить примерно за год. Но только в том случае, если зарплату одного из супругов откладывать полностью.

При этом тут же возникает новая проблема: ежемесячный платеж.

— Через год сумма платежа может измениться. Если ставка будет в районе 8–10%, то ипотечный платеж в 50–60 тысяч рублей для семьи, конечно, неприятный, но подъемный. При сегодняшних условиях и платеже в 100 тысяч рублей не останется на еду, — заметил Александр Чернокульский.

Сегодня, считает он, лучше жить в арендованной квартире и откладывать свободные средства на пополняемый депозит (в начале этого года аналитики прогнозировали, что горожане побегут на рынок аренды — и сегодня из-за этого ее стоимость растет). Возможно, в длительной перспективе ставки по ипотеке снизятся, появятся новые льготные программы, а деньги уже будут накоплены, добавляет Александр Чернокульский. Период накопления, по его словам, также поможет понять, получится ли справиться с будущими платежами по ипотеке и как сильно они ударят по бюджету и семейной жизни.

— Можно рассмотреть вариант с ипотекой под 24% в том случае, если есть первоначальный взнос и возможность платить каждый месяц крупную сумму. Спустя время недвижимость вырастет в цене, а ставка может снизиться, и тогда возможно рефинансирование, — объясняет эксперт.

По словам независимого аналитика в сфере недвижимости и автора телеграм-канала «РОП» Сергея Николаева, жилье в ипотеку сейчас берут те, у кого есть возможность получить льготное кредитование, или те, у кого первоначальный взнос доходит до 70–80%.

— В принципе брать квартиру по рыночной ставке сейчас бессмысленно. В нынешней экономической ситуации платежи по ипотеке практически в три раза выше, чем платежи по аренде, — рассказывает Сергей Николаев. — Правда, решение жилищного вопроса при помощи аренды — движение в никуда. Сейчас лучше переждать и откладывать свободные деньги.

При сегодняшней рыночной ипотечной ставке и средневзвешенной цене за квадрат в 125 тысяч рублей квартира площадью 50 кв. м обойдется примерно 6,25 миллиона рублей. На первоначальный взнос в таком случае лучше накопить порядка 30% — условные 2 миллиона рублей. Тогда платеж составит 89 тысяч рублей. Но это все равно выше, чем средняя зарплата по Новосибирску.

При этом аренда двухкомнатной квартиры, отмечает Сергей Николаев, сейчас составляет порядка 35 тысяч рублей. Снимать жилье и копить, по его мнению, сегодня выгоднее.

Из-за высокой ключевой ставки страдают и застройщики, число сделок на рынке недвижимости значительно сократилось, а девелоперы сами начали отказываться от новых проектов и замедлять уже начатые. Читайте, что сейчас происходит на рынке жилья и как он изменится в будущем.