«Москва-Сити» по-сибирски. В Новосибирске решили построить громадный небоскрёб — кто решится на здание выше 150 метров

Новосибирск продолжает тянуться вверх: в прошлом году в городе был побит рекорд по высотности — одна из новостроек достигла высоты 106 метров. Правда, в ближайшие годы власти обещают нового рекордсмена — 180-метровый дом, в котором запланировали 55 этажей. Эксперты рынка недвижимости давно ждут, когда консервативные местные застройщики решатся на небоскрёбы, и отмечают, что городу давно пора усилить свои позиции по высоте. Сами же девелоперы не спешат рисковать, выжидая момент и присматриваясь к рынку. НГС поговорил с экспертами о плюсах и минусах высотного жилья и о том, почему в городе не строят гигантские здания.

Несколько месяцев на рынке активно обсуждают возможное строительство 55-этажного небоскрёба высотой 180 м. Как отмечал министр строительства Алексей Колмаков, его планируют начать возводить около станции метро «Октябрьская» в следующем году. По мнению руководителя архитектурного бюро KANURA Артура Лотарева, строительное сообщество города достаточно консервативное, поэтому даже после того, как огромное здание все же начнут строить, бума небоскрёбов ожидать не стоит.

— Все будут внимательно следить за первыми попытками, смотреть за реакцией рынка, делать выводы. Маловероятно, что в ближайший год–два в город зайдут федеральные игроки, у которых есть опыт в высотном строительстве и ресурсы. Новосибирск им пока не понятен и, скорее всего, рисковать они не будут, — считает архитектор.

Слова Лотарева подтверждает и Владимир Мартыненков, генеральный директор группы «Мета»: он уверен, что бума не случится, но активизация застройщиков начнется — особенно после того, как станет понятен уровень продаж в небоскрёбе. Первое такое здание может вдохновить других на эксперименты. При этом строительство огромного дома, по подсчетам компании, выходит дороже примерно на 20% даже с учетом экономии на земле — в том числе из-за более сложного и дорогого конструтива.

Увеличение числа строек небоскрёбов все же может состояться, говорит эксперт, но только когда на рынке случится положительный виток. Например, если бы сейчас начали продавать условное жилье в таком доме, покупатели осторожно отнеслись бы к предложению. Рынок же, отмечает Владимир Мартыненков, с 2021 года активно растет — может быть, активизация как раз и начнется в 2025 году.

С тем, что массового строительства небоскрёбов пока можно не ждать, согласна и эксперт девелоперского рынка Новосибирска Елена Астахова, хотя и отмечает, что город давно нуждается в огромных зданиях. Небоскрёбы — это эксклюзивное и сложное строительство, объяснила она. Останавливать застройщиков от возведения таких домов может расчет прибыли и маржинальности: начинать проекты, которые непонятны с точки зрения маржи, в нестабильных экономических условиях, никто не хочет. Кроме того, любые изменения, по мнению Елены Астаховой, могут ударить по бюджету.

— Для того, чтобы новосибирские застройщики выбрали небоскрёбы своим приоритетным направлением, помимо смелости нужна еще и очень точно выверенная финансовая поддержка. Ее можно взять в банке, из собственных средств или привлечь инвесторов, — говорит эксперт. — Все достаточно рискованно на уникальных объектах.

Строить не такие объекты, как все, добавила она, всегда сложно. Порой застройщики заявляют, что хотят построить небоскрёб, но возвращаются к реальности и выбирают то, что лучше знают и понимают. Инициируют строительство небоскрёбов, считает Владимир Мартыненков, те застройщики, у которых достаточно амбиций и которые не боятся рисковать. Вероятно, после того, как сдадут первый такой дом, рынок оценит выгоду подобного формата — с учетом того, что на их строительство нужно примерно 3 года.

При этом Артур Лотарев отмечает, что каких-то технических проблем в строительстве таких высоких домов нет. В России и в целом в мире уже накоплен большой опыт их строительства: есть технологии, оборудование и отработанные проектные решения. С точки зрения геологии лучшее место для возведения высоток в Новосибирске — правый берег, считает архитектор. Экономически же, кроме района вокруг метро «Октябрьская», неплохим местом может быть то, что расположено возле локальных городских центров: например, район городского аэропорта или огромный участок с капитальными гаражами напротив ТРЦ «Аура».

— Но на любой участок очень серьезные ограничения накладывает Росавиация — зачастую именно это становится непреодолимым препятствием, — отмечает Лотарев.

В свою очередь Владимир Мартыненков говорит, что строить небоскрёбы выгодно именно в центре города — из-за стоимости земли. Хорошими вариантами могут стать территории вокруг улицы Ленина, ближайшая к центру часть улицы Кирова. Отстраивать громадины дальше от этой части, считает эксперт, не стоит, потому что стоимость земли не такая высокая, и идти вверх нет смысла.

В пример эксперты любят приводить Москву. Там, говорит Владимир Мартыненков, есть компании, которые строят жилые дома высотой в 60 этажей, но в большом комплексе других зданий — отстраивать одну жилую высотку может быть нерентабельно.

Эксперты также сходятся во мнении, что небоскрёбы городу нужны, и связано это с амбициозностью: например, если город хочет войти в топы среди миллионников России, то вариант один — строить высотки. По мнению Артура Лотарева, именно такие здания — приметы успешного, богатого, развивающегося и современного города. Урбанист Вячеслав Удинцев говорит, что здания в принципе не должны быть одинаковыми, их высота должна различаться — именно так создается архитектурное разнообразие. Дома строят как высотные, так и малоэтажные, и в этом нет ничего плохого.

— На статус города небоскрёбы влияют, показателен пример «Москва-Сити», где хотят открыть офис многие компании. Новосибирску явно не хватает такого места, — отмечает Вячеслав Удинцев.

О том, что городу для развития нужен крупный проект по типу «Москвы-Сити», говорит и Елена Астахова. Успех комплекса эксперт объясняет тем, что это нестандартные и необычные здания для людей с достатком, но чтобы подобное построить, необходимо просчитать финансовую модель. В подвижной экономической ситуации сделать это достаточно сложно.

— Если покупательский спрос на рынке будет хотя бы такой же, как сейчас, то у небоскрёбов будут свои покупатели. Например, в городе много компаний, у которых здесь корни, основной филиал, собственники не уезжают. Денег в городе достаточно, чтобы люди могли позволить себе такое жильё, — уверена Елена Астахова.

При этом о массовых продажах, отмечает эксперт, говорить не стоит: жилье в небоскрёбах — не для всех, а покупательский спрос придется сформировать, построить интересный комплекс с историей, своим сценарием, сделать, так, чтобы житель Сибири чувствовал себя в центре мира. Артур Лотарев считает, что покупать квартиры в небоскрёбе будут амбициозные и успешные люди, и это точно не те, кто берет квартиру в ипотеку на десятки лет.

— Человеческая природа не меняется тысячелетиями. Иерархию никто не отменял: она существовала и при феодальном строе, и в социалистическом обществе и тем более в капиталистическом. Жить в небоскрёбе однозначно престижно. И чем выше этаж — тем круче, — отмечает Лотарев.

Урбанист Вячеслав Удинцев видит в строительстве высотных зданий больше плюсов, чем минусов. Например, в таких домах всегда дорогое жилье, а при правильном подходе высотные дома увеличивают привлекательность города. Также он считает, что в небоскрёбах могут быть новые видовые площадки, а сами высотки занимают небольшую площадь при застройке, но дают высокую плотность — это может стать хорошим решением для офисных помещений.

Минусы у небоскрёбов тоже есть. Жилье в таких домах дорого обслуживать, в копеечку влетят инженерные коммуникации. Среди других причин урбанист называет то, что расположение высотного здания могут спроектировать неверно.

— При неправильном глобальном планировании тенью можно ухудшить участки рядом, то есть посадить жилье около небоскрёбов будет намного сложнее, — объяснил эксперт.

При этом у высотного жилья, как и у других зданий, стандартные нормативы: около дома должна появиться озелененная зона и благоустройство, площадка для детей или для занятий спортом. Высотка будет влиять на плотность участка точно так же, как и другие здания, отмечает урбанист.

За последние три года, говорит Артур Лотарев, анонсов новых небоскрёбов было немного, да и в них особо никто не верил — время не то. Помешали пандемия, СВО и санкции, поэтому застройщики и инвесторы поставили идею небоскрёбов на паузу. НГС уже писал о проектах, которые реализовать не удалось — в их числе 45-этажная башня на углу улиц Маковского и Зыряновской и две башни «Скай Сити» на Кирова, 50, где одно из зданий должно было достигнуть высоты 150 м.

Несколько дней назад Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии (УАСИ) подвело итоги года, в том числе по высотности новых зданий. Максимальная этажность среди жилых домов в Новосибирске — у свечки ЖК «Тихомиров» (29 этажа вверх, 4 этажа вниз), но это не самое высокое здание. Если считать в метрах, то побеждает жилой комплекс «Чикаго» с показателем по высоте в 105,6 м. Дома выше 100 метров уже можно считать небоскрёбами, но из построенных жилых зданий таких в городе только три.

Первое место по высоте занимает 30-этажный ЖК «Чикаго», наивысшая точка объекта — 105,6 м. Комплекс расположен около метро «Октябрьская» на улице Московская, 77, его построила компания «ВКД-Развитие». Сейчас это не только самое высокое здание, построенное в 2023 году, но и самое высокое жилое здание во всем Новосибирске, подчеркивает в документе УАСИ.

Высотка «Кварсиса» на улице Семьи Шамшиных, 20 возле ТРЦ «Аура» заняла второе место. Жилой дом, напоминающий сталинскую высотку, построили в 2015 году, его высота достигает 102 м. Здание секционное, крылья дома — 22-этажные, а центральная часть — 25-этажная, на ней же установлен шпиль. Почти 10 лет назад построенный дом стал прорывом, до этого в Новосибирске не было зданий выше 100 метров.

Год спустя компания «СК-Инвест» достроила на улице Линейной второй дом жилого комплекса «Гагаринский», высота которого равна 101,6 м. Этот дом расположился на третьем месте рейтинга УАСИ.

На четвертом месте оказалась 29-этажная блок-секция жилого комплекса «Чернышевский» от компании «Альгеба» на улице Фабричной около Димитровского моста. Высота объекта достигла 94,8 метра.

Замыкает пятерку лидеров 23-этажный жилой комплекс «Нобель» от одноименного застройщика. Высота жилого дома, расположенного на Красном проспекте, дошла до 93,6 метра.

В следующем году около станции метро «Октябрьская» между улицами Ленинградской и Толстого могут начать строить новый небоскрёб. По планам, здание будет выше всех уже существующих сразу на 80 м и должно стать самым высоким в городе.

По концепции, в комплексе будет две башни, их высота составит 180 и 125 м. Планы грандиозные: построить 55 этажей жилого дома, следует из итогового доклада УАСИ. Комплекс будет совместным проектом двух застройщиков — ГК «СМСС» и ГК «ВербаКапитал». Недавним их общим проектом стал «Чикаго», и в прошлом году он побил новосибирский рекорд высотности.

Ранее один из архитекторов проектов Дарья Кисельникова рассказывала НГС, что концепция предполагает создание не отдельно стоящих башен, а комплекса зданий, которые сгруппированы вокруг внутриквартального общественного пространства.

Впрочем есть и еще один проект: обещанный еще в 2018 году небоскрёб рядом с будущим крошечным спорткомплексом рядом с автоцентром на Октябрьской магистрали, 3/1. Высотку окончательно утвердили в 2019-м, проект реализует группа «СибирьИнвест»: небескрёб компания планирует строить на собственной земле, спортцентр — на арендованной у мэрии для строительства именно спортивного объекта. Но никакой конкретики по проекту 45-этажки нет: он находится в застывшей стадии уже 4 года, хотя компания от строительства громадины не отказывается.

Недавно НГС посмотрел, как жилые дома застроили зеленые парки и пустыри и что было на месте известных жилых комплексов до начала строительства.