«Новосибирск таких цен еще не видел»: квартиры подорожали за год на 25%. Ждет ли нас кризис жилья?

Доступная ипотека сыграла злую шутку, сперва позволив россиянам купить квартиры мечты, которые раньше они не могли себе позволить, а затем взвинтив цены на новостройки. В начале 2021 года дисбаланс на рынке заметил даже президент и поручил придумать, как выровнять ситуацию. Тем временем за новостройками подтянулась и вторичная недвижимость. Как изменились цены, почему и к чему приведут эти ценовые гонки, выяснила Лиза Пичугина.

В конце марта «Жилфонд» подвел итоги по динамике цен на вторичном рынке жилья за год — почти с начала пандемии, с февраля 2020-го до февраля 2021 года включительно. И если о заметном росте цен на новостройки говорили еще в конце прошлого года, то показатели роста вторички оказались несколько неожиданными.

По данным «Жилфонда», средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла на 11% и составила 79 тысяч рублей (против 71 тысячи рублей год назад). Средняя сумма сделки при этом выросла на 17%, и больше всех подорожали «двушки» и «трешки»: на 24,5% и 25,5% соответственно. Причем в марте 2021 года цены на двухкомнатные квартиры прибавили еще 1,5%.

И только с начала этого года стоимость квартир в объявлениях поднялась на 6,5%, подсчитали аналитики агентства: с 78 до 83 тысяч рублей за квадрат.

В «Центральном агентстве недвижимости» рост подтвердили, но конкретные цифры оказались не такими пугающими. По информации компании, по итогам марта 2021 года к прошлому марту однокомнатные квартиры подорожали на 17%, а двухкомнатные и трехкомнатные — на 15%. В обеих компаниях подчеркивают, что данные касаются только конечной стоимости квартир, по которым заключаются сделки.

— Данные по цене вполне правдоподобны, у нас тоже прирост: если посчитать февраль 2021-го к февралю 2020-го, получается 10,9%, — подтвердила общие итоги года директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

«Люди ужасаются ценам»

Все эксперты единодушно отмечают одну-единственную основную причину такого роста цен — льготная ипотека на новостройки. С запуска программ льготного ипотечного кредитования цены на новостройки росли очень быстро, и за год рост достиг 15%, тогда как стоимость квартир на вторичном рынке почти не менялась, заметила Елена Ермолаева.

— И вдруг доступное жилье стало превращаться в недоступное даже с низкими ставками из-за роста цен, даже при низких ставках новостройки стало невыгодно покупать. Люди уже просто ужасаются ценам: по 130 тысяч за квадрат, есть даже предложения по 168 тысяч за квадрат. Новосибирск таких цен не видел вообще в истории. При этом на вторичке, которая осталась без внимания, сохранилась низкая стоимость квадрата, а предложение увеличилось. Это сделало ее выгодной даже при более высоких ставках: объем основной суммы меньше, а значит, и платежи меньше, — пояснил управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский.

Смена фокуса покупателей замедлила немного рост цен на новостройки, но зато толкнула вперед готовые к переезду квартиры. Причем, например, если в этом году стоимость строящегося жилья выросла, по данным RID Analytics, на 2,4%, то вторичного — уже на 4,1%.

Игорь Зеленский сравнил ситуацию с 2006 годом, когда после внесения поправок в законодательство ипотека впервые стала массовым продуктом.

— Я помню, как хотел купить однокомнатную квартиру за 375 тысяч рублей, чтобы сдавать в аренду, но не купил, а взрывной рост ипотеки, который породил огромное количество спроса на рынке, за год поднял стоимость этой квартиры до миллиона, — вспомнил эксперт «Макромира».

Директор АН «Квадротека» Владимир Голованов характеризует ситуацию как нездоровую: по его словам, если рост цен составляет десятки процентов, то это больше похоже на панику. В агентстве наблюдали ситуации, когда продавцы срывали сделки, заметив подорожание на рынке: брали задатки, подписывали предварительные договоры, а потом расторгали их, решив, что продают свою квартиру слишком дешево.

— Это что-то из области социологии: люди принимают решение под воздействием эмоций, а не экономического взвешивания, — считает директор «Квадротеки». — Пузырь вздулся, он, очевидно, неестественный. Такая скорость нарастания цены приведет к болезненному перелому тренда. Такие явления просто так не проходят — это как после хорошей гулянки: чем бы ты ни закусывал, всё равно голова будет трещать.

Ценовое «похмелье»

По мнению Владимира Голованова, сперва вторичный рынок отыграл вынужденное замирание на время ажиотажного спроса на новостройки, а теперь вовсю компенсирует отставание. Но завершение программ льготной ипотеки, которое предварительно назначено на 1 июля 2021 года, может изменить ситуацию.

— В перспективе многое будет зависеть от тактики Центробанка и решений правительства: будут ли приниматься серьезные меры по поддержке экономики в 2021 году, каковы будут темпы инфляции и объемы эмиссии рубля, — согласился руководитель офиса «Жилфонда» Олег Вонарха.

В «Жилфонде» также отметили, что не исключено, что льготную ипотеку могут свернуть в регионах с самым высоким спросом, куда как раз входит Новосибирская область. Это может привести к разогреву рынка к июлю и резкому спаду спроса — после.

Игорь Зеленский, в свою очередь, заметил, что доступная ипотека разбудила спящих несколько лет подряд инвесторов, которые сняли средства со ставших невыгодными депозитов и вложили в строящиеся квартиры.

— Те, кто покупал жилье летом, в начале осени и до нового года, свою маржу заработал, рынок поднялся достаточно высоко, и сейчас они начнут продавать, — считает эксперт. — Многие дома уже на сдаче, значит, будет выброс. Это приостановит рост цен.

При этом стагнировать, двигаясь совсем немного то в одну сторону, то в другую, цены могут еще довольно долго — например, пока уровни дохода россиян не догонят цены и неминуемо возросшие после увеличения ключевой ставки рефинансирования ставки по ипотеке.

При этом в снижение цен эксперты не верят: откатиться они могут только там, где продавцы в некой эйфории задрали их слишком высоко, рассуждает Владимир Голованов. Несмотря на то что ипотека в прошлом году стала доступна даже тем, кому раньше она доступна не была и кто вряд ли сможет обслуживать такой кредит полноценно, повторения ситуации США 2008 года в России тоже не ждут. По словам экспертов, мы с восстановлением экономики после пандемии справляемся куда лучше западных стран.

2020 год запомнится рынку недвижимости не только последствиями пандемии, а пандемия повлияла не только на цены: о самых главных событиях НГС рассказали сами участники рынка.