«Такую ипотеку люди не потянут»: ЦБ РФ может снова повысить ключевую ставку в сентябре — что будет с валютой и ценами на жильё

Уже на ближайшем заседании, которое состоится 13 сентября, Центробанк может вновь повысить ключевую ставку — на этот раз вплоть до 20%. Эксперты в области экономики и недвижимости дали свой прогноз на то, как это отразится на курсах валют, ипотеке и ценах. Подробнее — в материале НГС.

Банк России решительно отреагировал на растущую инфляцию, повысив ключевую ставку до 18% в июле. Регулятор отметил, что для возвращения инфляции к целевому показателю потребуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики на более длительный период.

Центральный банк пересмотрел свои ожидания относительно среднесрочной динамики ключевой ставки. Согласно верхней границе прогноза, в сентябре ставка может достичь 20% и сохраняться на этом уровне до конца 2024 года.

Сегодня прогнозы экономистов на повышение ключевой ставки расходятся, но не сильно. О понижении никто не говорит, всех интересует только одно: вырастет ли ставка до 20% или же останется на уровне 18%.

Доцент кафедры финансовых рынков и финансовых институтов НГУЭУ Эдуард Коложвари считает, что вероятность повышения ставки выше, чем сохранения «статуса-кво». Всё дело в инфляции, которую, по словам специалиста, «обуздать в полной мере пока не удаётся».

— Интересный момент: мы очень часто находимся в «противофазе» с коллегами из США. ФРС заговорило о снижении своей ставки — значит, у нас повысится. Это, конечно, шутка, но в каждой шутке есть только доля шутки. В общем, ждем в сентябре до 5,25% в США и до 20% в РФ, — считает Эдуард Коложвари.

Согласилась с коллегой старший научный сотрудник Института экономики и организации промышленного производства СО РАН и доцент НГУ Ольга Валиева. Она склоняется к тому, что ЦБ повысит ставку на сентябрьском заседании, но не до 20%, а до 19%.

— Центральный банк обеспокоен ростом инфляции в стране, а она пока не падает. Поэтому очень вероятно, что мы увидим повышение ключевой ставки до 19%. Напомню, что это не самое высокое значение за последнее время: в марте 2022 года ЦБ уже повышал ставку до 20% и снизил ее только в конце апреля, — объяснила экономист.

Ольга Валиева объяснила НГС, что цель высокой ключевой ставки — снижение темпов инфляции, поскольку рост цен в экономике всегда приводит к росту затрат на производство и оказание услуг, росту тарифов и удорожанию стоимости жизни. Рост зарплат происходит не во всех секторах одинаково, социальные выплаты не успевают индексировать с поправками на инфляцию, деньги в экономике обесцениваются и больше всех страдают незащищенные слои населения.

— С другой стороны, долгое удержание высокой ключевой ставки способствует замедлению экономики просто в силу того, что наблюдается дефицит денежной массы и активность экономических субъектов притормаживается. Люди и фирмы начинают больше сберегать и вкладывать в различные активы, в том числе доллары и евро, акции и облигации, депозиты и даже недвижимость, при условии, что доходы позволяют погашать кредиты даже по текущим процентам, — отмечает эксперт Института экономики.

Если говорить о курсах иностранных валют, то сейчас Центробанк рассчитывает их исходя из спроса и предложения на внебиржевом рынке. Предложение — это, как правило, продажа валютной выручки экспортерами и интервенции ЦБ, а спрос — покупка валюты импортерами, банками и населением.

— Если экспорт будет падать, а спрос останется прежним — конечно, курсы будут расти, даже несмотря на то, что сегодня практически прекратилась продажа наличной валюты и не функционирует Московская валютная биржа, — подчеркнула Ольга Валиева.

Такого же мнения придерживается и Эдуард Коложвари. Специалист отметил, что курсы валют сейчас определяются на внебиржевом рынке и практически «вручную» — рыночно ставки на него уже не влияют.

Повышение ключевой ставки приводит к росту стоимости заемных средств: дорожают кредиты, деньги в экономике становятся менее доступными. Как следствие, сокращается предложение на рынке новостроек, поскольку инвесторам нужно больше денег на строительство новых объектов, собственных уже не хватает.

— На помощь приходят льготные программы кредитования, но они тоже частично сворачиваются. Спрос со стороны населения на рынке первичной и вторичной недвижимости остается высоким, а предложение ограничено, поэтому, конечно, будет наблюдаться рост цен, в том числе на аренду жилья, — прогнозирует экономист.

Эдуард Коложвари, в свою очередь, считает, что при повышении ставок цены на активы должны снижаться, и наоборот. Он отметил, что «рынок у нас немного искажен, рост цен всем выгоден».

— Кредитование экономики и населения в широком измерении, несмотря на высокие ставки, не останавливается, темпы не снижаются. Как я понимаю, сейчас не происходит большого роста цен жилье, но при этом корректируется аренда. Очевидно, что расти ценам больше некуда, домохозяйства в России обычно не тратят на жилье больше 40%, ставки аренды подтягиваются за доходами граждан и должны уже остановиться. Повышение ключевой ставки сейчас не повлияет на эти процессы, — считает эксперт.

Специалист агентства недвижимости Metropolis Виктория Благиня уверена, что в течение года цены на жилье будут падать, несмотря на возможный рост ключевой ставки. По её мнению, расти прайсам на недвижимость больше некуда.

— Уже в текущих условиях ставки слишком высоки, но цены на недвижимость в течение года, я думаю, будут падать. Они уже снижаются — торгуются люди хорошо. В основном сделки сейчас проходят по семейным ипотекам, либо берут совсем маленькую сумму, либо берут большую, но с учетом продажи своей недвижимости. В основном это происходит так. Если ставка опять поднимется, будет всё то же самое, только в ещё большей прогрессии, — считает Виктория Благиня.

Специалист по недвижимости агентства «Жилфонд» Егор Вонарха предположил, что повышение ключевой ставки, в первую очередь, повлияет на рынок аренды квартир, а не на рынок продаж.

— Продажники сейчас говорят, что со вторичной недвижимостью из-за текущих ставок дела обстоят всё хуже и хуже. А если люди не покупают, то они уходят в аренду. Спрос будет повышаться, предложений будет меньше, ценник будет расти. Многие люди с такими ставками ипотеку просто не потянут, а жить в любом случае где-то нужно, — объяснил НГС риелтор.

Эдуард Коложвари полагает, что период высоких процентных ставок продлится как минимум до 2026 года. Многие аналитики, по его словам, считают так же.

— Мы наблюдаем много новых эффектов, на экономику влияют совершенно непривычные факторы — от последствий пандемии коронавируса до большой геополитической нестабильности и фрагментации мировой экономической системы. Одной ставкой Центробанка последствия этих влияний не решить, — уверен он.

Ольга Валиева даёт более оптимистичный прогноз: ключевая ставка понизится, как только цены перестанут расти такими быстрыми темпами. Она напомнила, что в июле инфляция составила 9,1%.

— Центробанк тут же отреагирует откатом, горизонт — два-три месяца, — заключила Валиева.

Согласно прогнозу ЦБ, в 2025 году уровень средней ключевой ставки не должен превышать 16%, в 2026 году — 11%, в 2027 году — 8,5%.

Ранее НГС писал о том, что новосибирцы набрали сотни миллиардов рублей кредитов.