Квартал наизнанку: в центре Новосибирска сдали дома с дворами снаружи и магазинами внутри — гуляем по галереям «Мылзавода»

Компания «Брусника» достроила первую половину комплекса «Мылзавод» на улице Семьи Шамшиных. Проект на части территории бывшего жиркомбината представляет собой фактически вывернутый квартал: с общедоступной пешеходной зоной внутри и маленькими закрытыми двориками снаружи. Какими получились новые дома и сможет ли променад стать первой в городе пешеходной улицей — в материале НГС.

Жилой комплекс «Мылзавод» компания «Брусника» строит с 2021 года на месте корпусов Новосибирского жирового комбината, который, в частности, производил и мыло — отсюда и название. Земля досталась застройщику от другого — «Город в городе» со своим масштабным проектом не справился и продал половину территории. «Мылзавод» занимает примерно треть квартала между улицами Писарева, Семьи Шамшиных, Некрасова и Каменская и примерно одинаково удалён от трёх станций метро: «Гагаринская», «Сибирская» и «Маршала Покрышкина».

В начале 2025 года «Брусника» достроила и сдала ровно половину квартала: 30-этажную башню и две 9-этажные урбан-виллы со стороны улицы Семьи Шамшиных, а также два 17-этажных дома, которые выходят на безымянные проезды в сторону «Огней Сибири» и небольшой промзоны на Писарева. В первых домах построили 486 квартир, ключи уже начали передавать новым владельцам.

Всего к началу 2027 года здесь построят 107 тысяч кв. м недвижимости: 82 тысячи из них приходится на жильё, около 13 тысяч квадратов займёт «пояс» коммерции на первых двух этажах комплекса, ещё примерно 10 тысяч кв. м займёт единая для всего квартала парковка в стилобате. Гостевые парковки расположатся на двух прилегающих к кварталу участках, на одном из них поместится 40 автомобилей, ещё несколько десятков — на другом.

Главной фишкой комплекса стала идея «вывернутого квартала»: внутри него летом 2027 года полностью откроется пешеходный променад длиной 200 м, с мелкодисперсным фонтаном (его ещё называют «влажным туманом» — подобный есть, например, в Алматы, в ОАЭ, в азиатских городах) и множеством магазинов и кафе вокруг. Эта пешеходная зона будет общедоступной, войти в неё можно через огромные арки с четырёх сторон квартала.

Пока горожанам доступна только половина променада. Первый бизнес сюда заедет, вероятно, ближе к лету. Что это будут за магазины и заведения, в «Бруснике» сказать не могут. При этом здесь есть помещения с весьма конкретным назначением: больше 1 тысячи кв. м — для супермаркета, несколько двухуровневых вариантов для ресторанов, а во второй очереди предусмотрели помещение для частного детского сада на 100 мест — их в районе не хватает. Все помещения застройщик продаёт, а не сдаёт в аренду.

— Для того, чтобы у нас сохранялся контроль над использованием коммерческих помещений, мы заключаем такие договоры купли-продажи, по которым 1-2% площади остаётся у нас. Именно для того, чтобы непонятные бизнесы в наших комплексах не открывали, — подчеркнули при этом в «Бруснике».

Дворовые территории в «Мылзаводе» обустраивают по периметру квартала — это огороженные компактные сады с маленькими игровыми комплексами. Причём гостей здесь не ждут: попасть в такой дворик можно только по ключу — домофоны расположены во входных группах.

В первой очереди таких двориков два, между урбан-виллами и 17-этажками. Как рассказал руководитель проекта Денис Шильников, половину растений сюда привезли из Европы: например, липы тщательно откалиброваны по стволам — в России так не делают. Кроме лип во двориках высадили сирени, яблони, сосны и берёзы, кустарники отделяют приватные территории от проезда.

— В каждом дворе есть беседки, а деревья подобраны с разным временем цветения, чтобы в каждый период создавалась своя картинка, — сказал Денис Шильников.

При этом в квартале сегодня не предусмотрены спортплощадки: в «карманные» сады они просто не войдут, в концепцию променада — не укладываются. Но какие-то небольшие турники или тренажёры во двориках застройщик обещает поставить.

Квартиры во всех домах комплекса начинаются с третьего этажа, причём у тех, которые выходят на кровлю коммерческой вставки между домами, есть террасы. Террасы также получили квартиры на верхних этажах 30-этажной башни: например, последний этаж там делят два пентхауса (один из них всё ещё продаётся: студия площадью 288,6 кв. м стоит 47,5 миллиона рублей), у каждого — длинная терраса-галерея, которая «обнимает» квартиру с трёх сторон.

После февральских метелей террасы заметены снегом по колено, и в «Бруснике» признали, что покупатели уже интересовались, как их чистить. В «Евробереге», где тоже есть квартиры с большими террасами (например, в доме с мостами), для этого есть снегоплавилка, но это не вариант для 30 этажа. Пока расчёт в первую очередь на то, что террасы в Сибири зимой не пользуются популярностью, а для тающего снега весной предусмотрено водоотведение.

В первоначальной концепции почти все кровли предполагались зелёными, но от такого масштабного озеленения застройщик в итоге отказался, оставив цветущие газоны на кровлях коммерческих площадей. Выходить на них нельзя, зато их будет видно из окон.

— Две зелёных кровли расположены между 9- и 17-этажными секциями, — рассказал Денис Шильников. — Это газон с подобранным составом, чтобы он был цветущий. Сначала мы хотели высадить кустарники, но по толщине «пирога», который мы можем насыпать, они не приживутся.

В сданной части квартала площадь квартир стартовала с 21 кв. м, но таких вариантов в продаже уже нет — в пяти введённых домах осталось пять квартир, все они просторные и дорогие: от 16,6 миллиона рублей за двушку 135,6 квадрата до того самого пентхауса за 47,5 миллиона. В только поступившей в продажу башне дома № 9 во второй очереди строительства стоимость стартует с 8,93 миллиона рублей за студию площадью 41,9 кв. м.

Управляющий партнёр компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский оценил стоимость жилья в «Мылзаводе» адекватной месту, проекту и сложившейся ситуации на рынке.

— Люди платят более высокую цену за то, что это не просто свечка, окруженная забором, — заметил эксперт.

«Брусника» не оттянет также покупателей у соседних строящихся комплексов: ни у домов «Краснообск.Монтажспецстроя», ни у апартаментов ГК «СМСС» на Писарева — у компании сложилась своя аудитория, которая редко пересекается с конкурентами в конкретных локациях.

Отдельный вопрос — как приживётся в городе новый формат квартала. Подобного, как уточнили в «Бруснике», компания до сих пор не строила ни в Новосибирске, ни в других городах. На то, чтобы новое пешеходное пространство заработало, потребуется какое-то время — развивать его будет, в первую очередь, работающий в квартале бизнес и сам застройщик.

— На первых этапах, когда нет такого сценария жизни как пешеходная улица и непонятно, что с этим делать, демонстрация нужна, — считает архитектор-урбанист Евгения Леонтьева. — Собственно, как было с улицей Ленина: департамент культуры очень активно с помощью своих молодежных центров показывал, как можно проводить время на Ленина. Тут будет, наверное, во многом зависеть от того, как «Брусника» видит в целом функционирование этого пространства, и если это какой-то новый сценарий, непривычный, их участие нужно будет, чтобы показать, как этим пространством пользоваться.

Она предложила, в частности, устраивать камерные концерты или приглашать художников. В самой «Бруснике» над такой концепцией пока не задумывались, но не отрицают, что это возможно. Правда, для какой-то активности внутри квартала придётся соблюсти целый ряд ограничений — как минимум, по шуму. Вряд ли жителям окружающих променад квартир понравятся частые концерты под окнами.

— Есть какое-то новое предложение — посмотрим, насколько оно сложится. Если мы морально и культурно не готовы, то это может превратиться в бардак. Если мы общество, которое созрело к этому, то это будет прекрасная прогулочная аллея, — рассуждает Игорь Зеленский.

Управляющий партнёр компании «Назаров и партнёры» Александр Назаров считает, что променад, длина которого в плане больше, чем пешеходная зона улицы Ленина этой зимой (200 м против примерно 160 м), будет, скорее, локальным пространством, чем городским.

Он называет три основных причины, почему пешеходная зона в «Мылзаводе» не станет первой в городе пешеходной улицей: отдалённость от центра, ограниченность числа сценариев использования из-за жилья вокруг и необходимость спланировать визит сюда.

— Скорее всего, все-таки это станет просто хорошим пространством для жителей этого жилого комплекса, где они будут гулять, отдыхать, радоваться жизни, сервисам, которые там будут. Но вот все эти сервисы, магазинчики, ресторанчики будут часто меняться, потому что на маленьком потоке людей у них не получится нормально зарабатывать. У меня прогноз более пессимистический, чем оптимистический по этой истории, — заключил эксперт.

Евгения Леонтьева при этом отметила, что даже локальные благоустроенные и событийные пространства для жителей Новосибирску сегодня необходимы — как минимум, это поможет сократить трафик в центр и разгрузить дороги.

— Если вспомнить, например, Новый год или День города, когда Ленина перекрывали, на этом маленьком отрезке улицы просто дикая толкучка. Если в начале это казалось бредом, мол, кто туда поедет, сейчас туда прется толпа. Потому что это классно: гулять по улице, когда там все благоустроено, когда у тебя есть где взять покушать, где сфотографироваться. Ленина с этим сейчас не справляется. Возможно, как раз пешеходная улочка в районе «Галереи» чуть-чуть разгрузит её, — предположила архитектор-урбанист. — Это то, как и должны районы развиваться. Чем больше таких локаций — неважно, пешеходные они или многофункциональные, когда есть и проезжая часть, и классная прогулочная зона, — тем больше людей, которые не поедут на улицу Ленина. И, соответственно, не будут создавать пробки, не будут парковать машины на газонах и так далее.

Ещё одним проектом, который может привлечь горожан для прогулок и отдыха, может стать проект «Брусники» на улице Журинской: там ещё до строительства домов компания должна благоустроить берег озера.