Первые урбан-виллы достроили на месте бараков на Никитина — что продают за десятки миллионов

В конце декабря компания «Брусника» получила разрешение на ввод первых в Новосибирске урбан-вилл — так в компании назвали новый для нее формат среднеэтажных домов. Новые дома составили треть будущего квартала на улице Никитина, рядом с шоколадной фабрикой — всего их будет восемь, а доминантой проекта должен стать дом-башня. Застройщик также обещает заняться прилегающей к кварталу территорией. Как выглядят необычные дома, в чем их отличие и кто их покупает, узнали журналисты НГС.

20 декабря «Брусника» получила от мэрии разрешение на ввод сразу трех домов в квартале на улице Никитина — в общей сложности на 153 квартиры, примерно по 50 в каждом доме. Спустя месяц, когда «наведение лоска» вышло на финальную стадию, покупателям необычных квартир начали выдавать ключи.

Этажность домов, согласно документам, варьируется от 8 до 10 с учетом подземного, где расположена парковка. При этом со стороны улицы Декабристов они приподняты на невысокий стилобат, а верхние этажи отделены террасами, поэтому, например, из двора дома кажутся даже ниже.

Внутри квартала архитектура квадратных домиков будет повторяться, но пока они все разные. На угол Декабристов и Никитина выходит дом с необычно вогнутыми, курортными балконами и террасой по периметру двухуровневых квартир на последних двух этажах. На угол Никитина и 9 Ноября смотрит фасадом более монолитный дом с ровными рядами огромных, преимущественно квадратных окон. На улицу 9 Ноября — белоснежный ступенчатый дом с ажурными защитными решетками окон и балконов.

На момент подготовки материала входные группы (называть их по-простому подъездами как-то неловко) еще не были завершены: по плану здесь еще появится мягкая мебель в зоне ожидания и в лобби, колясочные оборудуют креплениями для велосипедов, а на стенах и в нишах появятся арт-объекты — скульптуры или картины, которые, как обещают в «Бруснике», придумали специально для этого квартала и разными для каждого дома. Полностью всё на своих местах должно появиться в течение февраля.

Паркинг в первом доме расположен на уровне первого этажа, поэтому входная группа занимает сразу два уровня, выход во двор находится на втором, а квартиры начинаются с третьего. По информации застройщика, такие же планировки входов будут и в других домах на первой линии улицы Декабристов, поэтому их компенсировали двухуровневыми же коммерческими помещениями (в одном предполагается кафе) и двухуровневыми же квартирами с отдельными входами с улицы.

Коммерческие помещения пока есть только в двух домах, которые выходят на Декабристов и Никитина. Между ними по проекту в этом году должны благоустроить небольшую площадку для всего района — с клумбами, кустарниками и освещением. Всё остальное пространство внутри квартала будет закрыто. На центральной аллее застройщик поставит детские и спортивные площадки, и между домами должны появиться «карманные сады» — всё озеленение и благоустройство первой очереди домов застройщик обещает завершить к августу.

— Идея такая: если человеку не надо никакой активности, а хочется просто почитать книжку, есть четыре разных сада, которые в течение года еще будут по-разному выглядеть, — объяснили в «Бруснике».

При этом здесь помнят про приватность: окна установили с зеркальным напылением, и днем заглянуть внутрь проблематично. Отдельные входы в квартиры устроены с террас, а сами террасы по проекту будут отделены со стороны улицы — дополнительным невысоким ограждением, со стороны двора — зеленым буфером из кустарников, которые высадят на высоте 0,8–1 м.

— Терраса получается полуприватная: люди на ней видят, что происходит во дворе, но их при этом почти не видно, — пояснили в компании. — Другие квартиры на первом этаже мы тоже закроем кустарниками на расстоянии метра, чтобы возле окон не ходили.

В каждом доме — около 50 квартир, число на площадке может варьироваться, и если, например, в первом доме они разделены на две секции, то во втором расположены буквой «П» вокруг лифта. Самые маленькие квартиры — студии площадью 33 кв. м, в строящейся очереди такая стоит 5,1 миллиона рублей. По планировке, придуманной застройщиком, кухня в такой квартире расположена в нише, но при желании, говорят в компании, ее можно расширить за счет гардероба или вообще вынести к окну, а в нише — устроить спальню.

— Когда мы передаем ключи, передаем еще инструкцию. Там есть несколько страниц по узакониванию планировок. Плюс, в субботу у нас сидит юрист, которому можно задать вопросы, — отвечают в компании на вопрос о законности переноса мокрой точки в такой квартире. Подобные вариации в использовании помещений возможны почти в каждой квартире.

Самая дорогая квартира в проекте на сегодня — пентхаус за 26 миллионов, который занимает половину верхнего этажа еще не сданного четвертого дома. Вторую половину застройщик планирует использовать как шоурум, а потом продать.

Весь этот дом пока самый дорогой в квартале: в его строительстве, как рассказали в «Бруснике», используют более дорогой кирпич и более высокого класса бетон, ставят дерево-алюминиевые окна (впрочем, такие же уже стоят в сданном третьем доме), а дизайн общего пользования подсмотрели в пятизвездочных отелях.

Дом-башню в компании пока не анонсируют: высота еще не согласована, но застройщик обещает, что этажей будет от 14 до 17, не больше. Его по плану должны сдать в 2025 году, и на нем проект завершится — планов по расширению квартала в компании пока нет.

Офис продаж, который сегодня занимает пустой участок через дорогу от строящегося квартала, вероятнее всего, разберут и увезут на другой проект. На самом участке, рядом с домом на Грибоедова, 15, «Брусника» начала обновлять детскую площадку, но он принадлежит городу. По информации застройщика, здесь запланирован детский сад.

Существующий детский сад в шаговой доступности от квартала только один — на Никитина, 12. В районе есть две школы: окна домов новостроек выходят на 32-ю общеобразовательную, в соседнем квартале находится Педагогический лицей имени Пушкина — точнее, один из двух его филиалов, где учатся младшеклассники.

В «Бруснике» рассказали, что планы компании выходят и за прилегающую к кварталу территорию. Застройщик хочет отремонтировать часть улицы Грибоедова, примерно от начала строящегося квартала до Зыряновской, и увенчать ее сквером:

— Вдоль Грибоедова будут дополнительные паркинги, карманы для жителей домов и озеленение, — рассказали в компании. — Через сквер будет цивилизованный доступ к вокзалу Новосибирск-Южный. Деревья мы не трогаем, а скамейки и места отдыха добавим.

В целом проект (вместе с выходящим за его рамки благоустройством) — история для этой части Октябрьского района, с ее бараками и старым частным сектором, нетипичная. При этом цены в районе уже поднялись, и «двушку» на 1 этаже дома на Никитина, 2/1, рядом с будущим сквером, предлагают за 5,5 миллиона рублей, а «трешку» с видом на строящийся квартал — за 9,5 миллиона. Директор по маркетингу «Квадротеки» Александр Астахов в том, что район становится дороже (и как следствие — престижнее), видит только плюсы.

Четкого определения урбан-виллы нет даже у представителей застройщика: на вопрос о том, чем же эти дома в сущности отличаются от любого другого нового дома с небольшим количеством квартир, в «Бруснике» перечисляют красивые подъезды, необычную архитектуру и планировки.

Архитектор Андрей Буслаев рассказал, что урбан-виллы, например, в Европе — жилье не массового сегмента: оно дорогое и обычно не выше 4 этажей, поэтому его строят в фешенебельных районах с жесткими ограничениями по высоте.

— Изначально в европейских городах это формат для городских квартир дворянства. Это таунхаус для премиум- и лакшери-сегмента, — описывает европейские урбан-виллы архитектор. — Высокая добавленная стоимость для людей, которые хотят жить в центре с опциями, как у коттеджа.

Андрей Буслаев добавил, что качество жизни в таких домах другое — «как в пентхаусе, но на земле». При этом он отметил, что руководитель «Брусники» Алексей Круковский — великолепный аналитик и обладает стратегическим видением и «явно задумал что-то на перспективу».

— Это интересный формат и хорошая идея в плане маркетинга, поскольку новый необычный термин повышает интерес к проекту. Хотя всё-таки урбан-вилла — это обычно малоэтажный дом, но не будем придираться к мелочам, — комментирует директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Таким же волшебством обладают термины «мастер-спальня», «хайфлэт», «ситихаус». Магия незнакомых слов такова, что достаточно сделать в доме небольшой процент квартир с мастер-спальнями, а интерес вырастет к проекту в целом.

Как отметила Елена Ермолаева, единичные предложения квартир на первом этаже с отдельным входом или на последнем этаже с террасой уже есть. Если в таком доме еще и ограниченное число квартир, его презентуют как клубный. Например, несколько квартир с укромными выходами на улицу есть в проекте Milk House, а в «Ядринцевский квартал» встроены полноценные таунхаусы без соседей сверху или снизу.

Александр Астахов, впрочем, отмечает, что урбан-виллы квартала на Никитина отличаются.

— Формат урбан-вилл очень интересный в плане планировок, какой-то человечности среды и не надоедливой, не кичевой архитектуры, — пояснил он.

Эксперты сходятся на том, что тиражировать такие дома сегодня будет сложно: «нужен опыт и сильный внутренний ресурс, чтобы уйти от башен в невысокую застройку». Хотя в Тюмени, где «Брусника» также строит подобное жилье, урбан-виллы сегодня уже рекламируют еще три застройщика. В Новосибирске же, уверены в компании, они пока конкурируют сами с собой: те, кому не подходит формат жизни в «Европейском береге», едут на Никитина. И наоборот.

Нечто похожее на формат урбан-вилл — среднеэтажные дома с хорошей архитектурой, планировками и благоустройством — в начале 2010-х начали строить в поселке «Кедровый». Разница, по словам экспертов, в первую очередь в местоположении: если «Кедровый» всё-таки позиционируется как загородное жилье, то урбан-виллы — подчеркнуто городской формат.

В январе НГС рассказывал, как начал преображаться берег Оби в районе улиц Фабричная и Владимировская: там уже построили часть большого нового комплекса под мостом и активно строят еще один — в перспективе их должна соединить новая набережная.