60 миллионов за «дом для пиджака»: в Новосибирске строят всё больше апартаментов — кто их покупает и зачем

Пока рынок недвижимости продолжает лихорадить из-за кардинальных изменений, вроде отмены льготной ипотеки и удорожания аренды, в сегменте апартаментов все более-менее спокойно. Понемногу доля их продаж в общей массе жилья на рынке Новосибирска растет: это раньше апартаменты казались дорогой экзотикой, но теперь все больше покупателей обращаются к недвижимости именно такого формата. НГС поговорил с экспертами и узнал, зачем новосибирцам апартаменты, нет ли переизбытка предложения, и кто готов выложить несколько десятков миллионов рублей за недвижимость, в которой даже нельзя оформить постоянную регистрацию.

Сегмент апартаментов на рынке недвижимости — пожалуй, единственный, которого обошли стороной драматичные реформы этого лета. Как говорит коммерческий директор бизнес-комьюнити One Company Вячеслав Мельников, апартаменты «чувствуют себя уверенно»: из месяца в месяц объем их продаж в Новосибирске держится на отметке в 1 миллиард рублей, а это — 11% от всего рынка. Хотя еще год назад, по подсчетам бизнес-комьюнити, сегмент апартаментов занимал не более 3% на рынке.

— Причины просты: отмена и ужесточение условий по государственным программам ипотечного кредитования никак не повлияли на апартаменты, на которые и раньше действовали условия по базовым, а не льготным процентным ставкам. В то время, как инвестиционная привлекательность, как минимум, осталась на том же уровне, — считает он.

В «Яндекс Недвижимости» на конец августа долю апартаментов на первичном рынке оценивают в 15,7% от всего предложения лотов в новостройках. Из этой доли апартаментов большая часть находятся в строящихся проектах (93%), а небольшой процент — в недавно сданных домах (7%). Объем апартаментов на вторичке коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров характеризует как минимальную — всего 0,7% от общего предложения.

Что касается цен, то самые доступные апартаменты, по подсчетам Яндекс Недвижимости, обойдутся гораздо дешевле, чем классическое жилье той же площади. Правда, речь идет о строящемся объекте, который планируют сдать в четвертом квартале 2025 года. В нем 25-метровые апартаменты предлагают за 3,3 миллиона рублей.

Правда, на сайте ЦИАН можно отыскать еще более доступные варианты. В районе улицы Объединения покупателям предлагают апарт-студию по заманчивой цене в 1,3 миллиона рублей за 16,8 квадрата. При ближайшем рассмотрении здание оказалось 50-летним общежитием, которое решили реконструировать. Комнаты в общаге (с собственными удобствами и ремонтом) и есть те самые апарт-студии.

— Самые дорогие апартаменты в строящемся доме в Новосибирске обойдутся в 31,2 миллиона рублей. По такой цене реализуется трехкомнатный лот в новостройке бизнес-класса общей площадью 140,4 кв. м. Срок сдачи проекта запланирован на второй квартал 2026 года. Самые дешевые апартаменты в уже сданных новостройках стоят 4,3 миллиона рублей. За эту цену возможно приобрести апартаменты-студию площадью 20,5 кв. м в проекте комфорт-класса, расположенном в центральном районе города, — добавляет Евгений Белокуров.

Самыми дорогими апартаментами в уже сданных новостройках и по данным ЦИАН, и по данным «Яндекс Недвижимости», является роскошный вариант в апарт-комплексе «Маяковский» на улице Чаплыгина. Это четырехкомнатная «еврорезиденция» в предчистовой отделке и с панорамными окнами. Их площадь — 166,5 квадратных метра, цена — 66,3 миллиона рублей.

Другие апартаменты в этом же комплексе тоже в топе самых дорогих: разброс цен на них — от 40 до 60 миллионов рублей.

— В среднем стоимость апартаментов на рынке на 10-15% меньше, чем квартир. Есть и исключения. Например, лоты в апарт-комплексах могут реализовываться по той же стоимости, по которой могли бы и жилые помещения, или даже дороже, при условии, что в локации представлено мало жилых комплексов, а значит ниже конкуренция, — добавляет Евгений Белокуров.

Более низкая цена относительно квартир в классическом понимании объясняется форматом такой недвижимости: здесь невозможно получить постоянную регистрацию, застройщики не обязаны учитывать социальную инфраструктуру и даже строить игровые площадки. Но более низкая стоимость, по словам эксперта, нивелируется высокими коммунальными платежами.

Для застройщиков интерес к апартаментам весьма очевиден, особенно с учетом того, что в привлекательных для застройки местах не всегда будет хватать места именно для проектов с жилой недвижимостью. Дополнительно к застройщикам апартаментов выдвигаются меньшие требования по шумоизоляции или строительстве инфраструктуры, о чем говорилось выше.

— В результате согласовать и построить проект апартаментов для застройщика проще, чем жилой комплекс, — подчеркивает Евгений Белокуров.

Независимый аналитик Сергей Николаев добавляет еще одно преимущество, которое ощутимо для застройщиков — это «синергия окружающей территории». Там, где есть развлекательные заведения, набережная, красивые виды, удобные развязки, гораздо выгоднее строить объекты. А если по нормам жилье не получается возвести, в таком случае компании могут прибегать к строительству апартаментов.

— Апартаменты люди покупают в том числе для того, чтобы сдавать в аренду. Это те, кто хочет иметь ленивый доход. В апартаментах есть управляющие компании, там не надо работать непосредственно с клиентами — можно отдать свою квартиру в управление такой компании, — отмечает аналитик.

В «Яндекс Недвижимости» заметили, что апартаменты востребованы среди предпринимателей и самозанятых. В таких проектах помещения часто используют в нежилых целях: например, на одном этаже вместе с апартаментами, в которых живут люди, могут находиться маникюрная студия или зал для йоги.

— Это легальная стратегия, так как, по сути, апартаменты можно причислить к коммерческой недвижимости, — говорит Евгений Белокуров.

По мнению Сергея Николаева, предложения в сегменте апартаментов в Новосибирске не находятся в переизбытке и соответствуют спросу. Правда, если все заявленные компаниями проекты будут реализованы, на его взгляд, может случиться легкое перенасыщение рынка.

Чаще всего такой недвижимостью интересуются туристы, предприниматели, желающие того самого «ленивого дохода», и те, кто может себе позволить объект по цене выше среднего.

— Это что-то среднее между гостиницей и сдачей квартир в аренду. Но с другой стороны, если вы снимаете апартаменты, то кроме помещения, предназначенного для жилья, вы получаете еще некоторый комплекс дополнительных услуг. Людям, наверное, апартаменты чуть-чуть удобнее [чем квартира]. Ну и они подешевле выходят, чем номера в отелях, — рассуждает эксперт. — Но в целом массовое переселение людей, которые не смогли подыскать на рынке аренды подходящий вариант, в апартаменты невозможно — все-таки это более дорогие объекты. Да, удобные для туристов, но не удобные для тех, кто ищет долгосрочную аренду.

Он привел в пример и другую ситуацию, которая, по его наблюдениям, случается все чаще. Это когда владельцы стандартного жилья приобретают дополнительно апартаменты, в которых остаются ночевать из-за удобства.

— Имеют они, например, какой-то дом или квартиру в элитном комплексе далеко от центра. И апартаменты у них, по сути — для пиджака. Остаются в них переночевать пару ночей в неделю, а живут в квартирах в экологически чистом районе, подальше от города. Сейчас к тому же в некоторых комплексах идет сегментация: тут, например, живут, тут — ведут бизнес. Мы идем за Москвой и Питером. У нас же как бы страна-головастик. То, что там было в Москве некоторое время назад, приходит к нам. Ну и в Москве на пике доля апартаментов доходила до 30% в объеме продаж — у нас, конечно, меньше. И в этом нет ничего ни плохого, ни хорошего. Это просто такая форма недвижимости, — резюмирует Сергей Николаев.

Недавно мы изучали рынок мини-жилья. Даже очень компактные однушки площадью до 20 квадратных метров в Новосибирске теперь могут стоить 6 миллионов.