«У председателя я в черном списке»: дольщики почти законченного дома в «Закаменском» узнали, что их договоры аннулировали

Дольщики долгостроя в микрорайоне Закаменском, 16, который совсем скоро должны сдать, обнаружили, что больше не владеют купленными в 2010-х годах квартирами. После банкротства застройщика собственники не вступили в кооператив, созданный, чтобы достроить дом, и их договоры долевого участия (ДДУ) аннулировали. Владельцы квартир отсудили доли в долгострое, но боятся, что жилье в доме около метро они все равно не получат. Им предлагают жилье в других домах, а ЖСК хотел выкупить недостроенные квартиры за первоначальную стоимость, ссылаясь на то, что свободных площадей в доме нет. НГС пообщался с участниками конфликта, узнал, как поступить дольщикам, и вспомнил историю знакового долгостроя, руководство застройщика которого оказалось за решеткой.

Микрорайон «Закаменский» в 2008 году начал строить «Неоград-Инвест», к возведению дома № 16 приступили в 2012 году. Спустя два года полицейские задержали нескольких бывших руководителей компании, включая гендиректора Владимира Аксенова: топ-менеджеры попали под уголовное дело о мошенничестве, а в отношении компании-застройщика ввели процедуру банкротства. В 2015 году «Неоград-Инвест» обанкротился, а в 2018 году суд признал руководителей застройщика виновными в мошенничестве.

После банкротства компании в 2015 году дольщики создали несколько жилищно-строительных кооперативов, по одному на дом — так появился «Закаменский-16». Все права на недострой и большой земельный участок, которыми владел «Неоград-Инвест», передали кооперативу. По данным регионального Минстроя, свои квартиры в доме не получили 357 человек. Вскоре погасили все требования дольщиков к застройщику из-за банкротства, а в 2016 году, как сообщили НГС в Росреестре, перестали действовать договоры долевого участия (ДДУ).

Один из дольщиков Евгений Бушмин купил в 2014 году студию чуть больше, чем за миллион рублей, когда застройщиком еще числился «Неоград-Инвест». Мужчина не вступил в строительный кооператив: говорит, что на тот момент платил ипотеку, а субсидии от государства не смог получить, потому что у него уже было жилье. Собственники обратились в Минстрой региона, чтобы их признали обманутыми дольщиками, и владельцев квартир внесли в реестр.

Самому Евгению вместе с юристом удалось отсудить долю в долгострое — той же площади, что и квартира по ДДУ. Известно, что с юристом доли также смогли получить еще несколько инициативных собственников. Как говорится в решении суда, ЖСК еще не ввел дом в эксплуатацию, поэтому Бушмин не может зарегистрировать свои права на имущество, единственный выход — получить долю в объекте. Суд встал на сторону дольщика.

— На это председатель ЖСК Екатерина Решетова сказала: «Ваши квартиры проданы, квартир больше нет, дадим площадь в коридоре или в подвале», — рассказал дольщик корреспонденту НГС.

Дольщики пытались судиться с Росреестром о незаконном погашении ДДУ. В одном из решений суда указано, что обязательства ООО «Неоград-Инвест», основанные на ДДУ, прекращены и записи удалены без нарушений. Кооператив в свою очередь обязан передать бывшим дольщикам квартиры соразмерно внесенному паю при вступлении в ЖСК. Если же дольщик не вступил в кооператив (как Евгений), то ЖСК не несет перед ним ответственности.

По словам юриста, которая защищает интересы активных дольщиков, на приеме в прокуратуре Новосибирской области им сообщили, что квартиру можно получить по 709 постановлению — «О порядке передачи жилых помещений в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков на территории города Новосибирска». По документу дольщикам выделят квартиры примерно той же площади, что и в договоре, — вот только в других домах.

— Приду в квартиру, дверь железную поставлю и буду с автоматом сидеть, — заявил на это Евгений. — Люди в отчаянии, столько уже собственников умерли за это время.

Летом этого года дольщики, которые не вступили в кооператив, получили уведомление, подписанное нынешним председателем ЖСК Екатериной Решетовой. В документе председатель предлагает продать долю в имуществе по той стоимости, за которую собственники покупали квартиры в 2010-х годах, то есть примерно за миллион. Дольщиков такое решение не устроило: цены уже давно изменились.

— Решетова предложила летом выплатить стоимость ДДУ и закрыть с нами вопрос. Мы отказались, нам нужны квартиры. Если взяли на себя обязательства — будьте любезны, достраивайте, — говорит Евгений.

Марина (имя изменено по ее просьбе) купила квартиру в доме № 16 в 2012 году. После банкротства застройщика она получила субсидию от государства и вступила в ЖСК «Закаменский-16». Как вспоминает женщина, паевой взнос был примерно равен 7 тысячам рублей за 1 кв. м — всего Марина заплатила сверху после покупки около 200 тысяч рублей. Участница ЖСК отмечает, что каждый месяц исправно платит членский взнос, но, по ее словам, не получила договор паенакопления и членскую книжку.

— Дом планируют сдать в конце этого года, осталось 2 месяца, но со мной как с членом ЖСК до сих пор никто не связался. У председателя я в черном списке, дозвониться до нее не могу, она избегает контактов, — рассказала женщина.

Через несколько лет после покупки квартиры Марина решила продать свой пай в ЖСК, но, по ее словам, председатель препятствовала сделке. Через суд Марина выделила долю в незавершенном объекте строительства, чтобы продать ее по договору купли-продажи. В судебном решении указано, что она является собственником доли, но ЖСК подал апелляцию, и начался второй судебный процесс. Областной суд также признал, что Марина является собственником, но ЖСК решил пойти в вышестоящую инстанцию, в Кассационный суд. Судебные разбирательства длились примерно 1,5 года, и все инстанции суда поддержали Марину.

— Я зарегистрировала право собственности в Росреестре, пыталась продать квартиру, но ничего не получилось. Председатель сама риэлтор, она говорила, что я не продам долю, а если и продам, то она признает сделку недействительной, — объяснила участник кооператива.

По данным НГС, Екатерина Решетова действительно записана в телефонных книжках как риелтор в разных агентств. Продать свой пай Марина так и не смогла, а конфликты с председателем, по ее словам, продолжаются.

В группе пайщиков в социальной сети «ВКонтакте» Екатерина Решетова написала, что те, кто выделил долю в объекте незавершенного строительства, поступили неверно, потому что доля в первом подъезде — абстрактное понятие, и собственники смогут получить ее только после сдачи дома и при наличии свободных площадей.

При этом дольщики, которые не вступили ЖСК, уверяют, что и не могут в него вступить. Евгений отметил, что весной предлагал председателю подписать гарантийное обязательство: ЖСК предоставит дольщикам квартиры, а они доплатят то, что уже вложено в дом. По его словам, Екатерина Решетова ответила, что в этом случаем им нужно будет доплатить по 73 тысячи рублей за квадрат — «так можно квартиру новую купить», возмутился Евгений.

Юрист, которая представляет интересы дольщиков, сама является собственником одной из квартир, но в ЖСК не вступила, ссылаясь на то, что не хотела терять статус обманутого дольщика и доплачивать за жилье. Теперь по 709-му постановлению ей предлагают варианты жилья в разных частях города.

— Мы не будем вступать в ЖСК. В июле все написали председателю, попросили рассказать порядок вступления в ЖСК, она на заявления не ответила, но написала, что квартиры перераспределены, — рассказала юрист.

НГС связался с председателем кооператива Екатериной Решетовой, но на все вопросы она отвечать не стала, ссылаясь на нехватку времени: якобы она единственный сотрудник кооператива, а дом совсем скоро должны сдать. По словам Екатерины, дом введут в эксплуатацию с отложенным благоустройством — его должны будут закончить летом следующего года.

— ЖСК выдает ключи только своим членам, все остальные получают квартиры от мэрии по 709-му постановлению. На сегодняшний день ЖСК ничего не продает, переуступки также закрыты до сдачи дома. Далее собственники распоряжаются своим имуществом без участия кооператива, — сообщила она. — Квартиры получают либо члены ЖСК, те, кому положено, либо по 709-му постановлению от мэрии. Все остальное — это разборки, в которые вы меня не втягивайте, пожалуйста. Мы этим людям все ответили через прокуратуру. Каждый месяц им отвечали по разу, около 30 судов у нас с этими гражданами (дольщиками, которые не вступили в кооператив, но хотят получить квартиры. — Прим. ред.).

Согласно данным ЕИСЖС, дом введут в эксплуатацию в четвертом квартале 2023 года. Всего в здании 17 этажей и 350 квартир. По данным сервиса «Контур.Фокус», в 2021 году Минстрой региона проводил внеплановую проверку и выявил два административных нарушения ЖСК. Одно из них может быть связано с тем, что на сайте ЕИСЖС размещено две карточки дома 16 в «Закаменском»: один из них числится как проблемный, второй — как принадлежащий ЖСК.

В прокуратуре региона на запрос НГС сообщили, что ведомство неоднократно рассматривало обращения дольщиков дома № 16 в «Закаменском» о восстановлении прав. Сейчас тем жителям, которые отказались вступать в ЖСК, власти подбирают варианты жилья в границах города по пресловутому 709-му постановлению мэрии города. Это также подтвердили в региональном Минстрое.

Как рассказал НГС источник в сфере строительства жилья, примерно 10 лет назад, когда кооперативы достраивали долгострои, никто не знал, что делать. Дольщики, которые не вступили в ЖСК, обращались в суд, где признавали их права на жилье. Но это несправедливо: одни дольщики вступали в кооператив, платили взносы, чтобы получить квартиры, другие — нет, но тоже получали квартиры. Тогда ЖСК начали обращаться в суды с исками, чтобы взыскать с неплательщиков взносы.

— Есть вариант пойти в суд с требованием предоставления жилого помещения: ответчиком станет ЖСК, третьими лицами — Минстрой и мэрия. Скорее всего, кооператив будет возражать, а также к этому может предъявить встречный иск о взыскании денежных средств: посчитают, сколько платили члены ЖСК. Суд может вынести решение, удовлетворив обе стороны: о жилье и выплате, — объяснил источник.

Дольщики могут решить, какой вариант для них лучше. Или же написать заявление в мэрию и получить квартиры в ближайшее время в других домах. Правда, отмечает эксперт, дольщикам могут не понравиться варианты предложенного жилья.

По данным Минстроя, для возобновления строительства члены ЖСК собрали дополнительные средства по 7 тысяч рублей с кв. м. Также государственную поддержку на сумму 19,6 миллиона рублей получили 150 пострадавших от действий застройщика дольщиков.

С 2018 года губернатор Андрей Травников подписал 7 распоряжений о масштабных инвестиционных проектах (МИПах) — так удалось выделить на завершение строительства дома 257 миллионов рублей. Кроме того, власти предоставляли ЖСК субсидии на оплату договоров подключения объекта к инженерно-технологическим сетям, установку лифтов и благоустройство территории. В декабре 2019 года из бюджетов области и города «Горводоканалу» перечислили примерно 4,6 миллиона рублей, чтобы подключить дом к водоснабжению и водоотведению.

В 2022 году губернатор подписал распоряжение о еще одном МИПе: средства в размере 47 миллионов рублей на достройку Закаменского, 16 выделил застройщик «Союз-Инвест». За это компания получила участок на улице Большой для строительства домов. Сейчас застройщик выступает техническим заказчиком по достройке дома.

В этом же году, по данным Минстроя, прошло собрание граждан с участием самого ведомства и застройщика. На нем члены ЖСК решили продать часть участка застройщику-инвестору, чтобы покрыть дефицит средств на достройку дома. Землю, которая была изначально в собственности «Неоград-Инвест», а потом ЖСК, размежевали на два участка.

Отделенный участок, по данным ЕГРН, в августе 2023 года перешел ООО СЗ «Гарант Строй» — на нем можно строить многоквартирные дома.

Компания аффилирована через учредителя ООО «Сибирская Финансовая Корпорация», конечных владельцев Елены Греб, Сергея Отмашкина и директора Александра Романюка с застройщиком, который и достраивает дом по МИПу, — компанией ООО СЗ «Союз-Инвест». Согласно данным сервиса, у них общий директор, учредитель — ООО «Сибирская финансовая корпорация» и конечные владельцы — Елена Греб и Сергей Отмашкин. Также Романюк является директором «Новосибирского комбината железобетонных изделий ЖБИ-2», конечными владельцами которого в равных долях также указаны Елена Греб и Сергей Отмашкин. Отмашкин же является единственным собственником ООО «ЖБИ-НСК» и владеет 51% ООО «Союз-ЖБИ» в Ленинградской области.

В группу компаний «Союз», согласно официальному сайту, входят шесть подразделений, застройщики «Союз-Инвест», ИСК «Союз», СЗ «Главалтайстрой», институт ООО «Барнаулгражданпроект», комбинат железобетонных изделий АО «БКЖБИ-2», ООО «Спецстрой», выполняющая основные строительно-монтажные работы, ООО «СОЮЗ-ЖБИ», предприятие в Ленинградской области.

В Новосибирске барнаульская компания построила несколько жилых комплексов и домов, в их числе ЖК «Галактика» и дом «Революция» на улице Кирова на месте старых бараков.

Случайно инициативные дольщики увидели ведомость ЖСК «Закаменский-16», в которой указано, что дебет директора «Союз-Инвест» Александра Романюка в кооперативе за октябрь составляет 29 миллионов. На вопрос, почему так получилось, председатель отвечать не стала, назвав вопрос смешным, и добавила, что разглашать информацию про дольщиков не будет: «Они мне доверяют, только поэтому дом и достроился». НГС направил запрос в компанию, но на момент публикации ответ не поступил — материал будет дополнен после получения комментария.

Территория микрорайона «Закаменский» окружена долгостроями. К концу осени 2023 года здесь смогли достроить ровно половину: две свечки по 27 этажей еще остаются не завершенными.

За микрорайоном виднеются военные долгострои на улице Тополевой: два года назад на одном из них погибла 12-летняя школьница, ее придавило бетонной плитой из разрушившегося перекрытия. Подробно о долгостроях, в которых должны были выдать квартиры военным, НГС уже писал.

Вокруг долгостроев также много и новостроек — как минимум на небольшом клочке земли их пять: уже построенные ЖК «Ломоносов», «Пифагор» и строящиеся «Менделеев», «Коперник», Grando. Также вокруг разрослись жилые комплексы, построенные в 2010-х годах: например, «Созвездие». На месте бывшего «Тойота Центра» на улице Фрунзе, 236 также может появиться новостройка: строение в 2019 году купила компания бизнесменов Тимура Саттарова и Ольги Гребенюк за 222 миллиона рублей.

Недавно НГС прогулялся среди долгостроев жилого комплекса «У озера»: вокруг ЖК и во внутреннем дворе небольших домиков появились заброшки, которые начали возводить в 2000-х годах. Один за другим здесь появились и пропали в банкротствах и судах три застройщика — у местных даже появилась легенда, что озеро и берег прокляты, и они уверены, что новый застройщик сюда не придет.