Известный девелопер и создатель «Марриотта» взялся за «Родники» — НГС узнал, где и что он построит

На границе Новосибирска известный бизнесмен Александр Бойко решил построить большой микрорайон уровня «Жуковки» — он расположится в углу улиц Кедровой и Краузе, на территории старого асфальтового завода. Здесь уже построили здание будущего шоурума, следующим появится здание для организации строительства, а к первым домам компания-застройщик «Трансервис» планирует приступить через год. Каким будет новый микрорайон на «Родниках» и кто в него поедет жить, узнала Лиза Пичугина.

Известный бизнесмен Александр Бойко, построивший в Новосибирске отель Marriott (летом 2022 года его переименовали в «Гранд Автограф»), бизнес-центр «Гринвич» и жилой комплекс «Жуковка», начинает новую стройку. 24 октября его АО «Трансервис» получило разрешение на строительство административного здания на границе Новосибирска, в микрорайоне «Родники».

Одноэтажное здание площадью 1,2 тысячи кв. м появится на улице 1-й Грузинской, за жилым комплексом Infinity. В этой локации у «Трансервиса» уже вторая небольшая стройка: еще одно одноэтажное здание компания построила рядом в прошлом году. Как рассказал журналисту НГС Александр Бойко, они станут центром продаж и шоурумом и хозяйственно-административным зданием для большого нового проекта — жилмассива, который займет больше 10 га.

По данным ЕГРН, «Трансервису» принадлежит около половины промзоны в углу улиц Кедровой и Краузе: 82 тысячи кв. м зарегистрированы в собственность, еще 5 тысяч кв. м — оформлены в аренду. По словам Александра Бойко, в перспективе площадь жилмассива может составить около 16,5 га.

Всего здесь планируют построить больше 200 тысяч кв. м недвижимости: около 160 тысяч займет жилье, остальное — инфраструктура. Около 10 тысяч кв. м отдадут арендному жилью под собственным управлением, как в «Жуковке». Паркинг будет почти исключительно подземным, планируют построить административные и бытовые здания и помещения, спорткомплекс с бассейном длиной 25 м, детские клубы. Новое здание после завершения строительства должно стать торговым. На территории по проекту планировки также предусмотрены школа и два детских сада — их будут строить по договоренности с властями.

Разрешение на строительство жилья компания пока не получила: проект сейчас находится на стадии разработки, над ним, рассказал Александр Бойко, работают в студии «КиФ» — авторы завершения долгостроя за оперным театром, башен-небоскребов на Горском и перестройки здания «Универсама» на улице Ленина. К строительству собственно жилья девелопер рассчитывает приступить в лучшем случае в августе 2023 года.

— Там будут «свечки» 25 этажей: мы специально делаем так, чтобы минимизировать занятие земельных участков, чтобы как можно больше отвести под озеленение, детские площадки, другие вещи. Открытых парковок у нас очень мало. Принцип, как в «Жуковке», только дома мы подняли, чтобы полностью освободить место, — рассказал Александр Бойко.

Даже по проекту планировки на этой территории предусмотрена большая зона озеленения. Совладелец «Трансервиса» рассказал, что за последние годы на будущей стройплощадке, где раньше располагался старый асфальтовый завод, провели рекультивацию, но работы еще много.

— Там раньше были водоемы, потом там устроили снегоотвал и полностью их уничтожили. У нас в планах это всё восстанавливать, потому что площадка оказалась фактически подтопленной, — рассказал Александр Бойко. — Мы сейчас делаем разведку и проект полной рекультивации всех ручьев и водоемов. Будет чудесно, если у нас получится вписать водные объекты в благоустройство, не хотелось бы всё в коллекторы убирать. Всё будет зависеть от отметок грунтовых вод: нужно построить дороги, тротуары, парковки.

Все эти планы пока распространяются только на участки, которые находятся в распоряжении «Трансервиса», но Александр Бойко признал, что пытается вовлечь в проект и соседние территории и их владельцев и рассматривает возможность выкупа земли для расширения проекта.

Эксперты, опрошенные НГС, отнеслись к проекту со сдержанным оптимизмом. С одной стороны, Александр Бойко на девелоперском рынке — своего рода знак качества и определенного стиля и жилой проект такого масштаба под его руководством — это интересно. С другой стороны, место, где бизнесмен решил его реализовать, спорное и проблемное.

Вопросы вызвала, например, амбициозная этажность проекта. До сих пор высотки здесь не строили из-за глиссады аэродрома Чкаловского завода — поэтому, например, урезали этажность жилмассива «Околица».

Апартаменты в этом месте эксперты сочли странной идеей.

— Они хороши либо в центре города, условно говоря, где раскупят что угодно из-за близости к метро и инфраструктуре, либо, как в «Жуковке», для отдыха, — пояснила директор RID Analytics Елена Ермолаева.

Но больше всего опасений вызывает транспортная доступность нового жилья. Уже сегодня жители «Родников» немало времени проводят в пробках, а северное направление Новосибирска только ширится: компания «Энергомонтаж» продолжает строить дома по обе стороны границы Новосибирска, перспективы строительства в районе «Околицы» — около 150 га, довольно большую территорию в конце прошлого года купила ГК «Расцветай», а самый большой проект в перспективе появится на территории городского аэропорта.

— Вопрос транспортной доступности, конечно, для этой территории обостряется с каждым новым проектом. И это самое узкое место, потому что северное направление у нас популярно: оно живописное, с лесами, но близко к центру города относительно других живописных территорий, — говорит Елена Ермолаева. — Конечно, тормозит развитие то, что крупного проекта на месте городского аэропорта, который бы решил вопросы с дорогами, так и не появилось. Учитывая, что экономика в стране под большим вопросом, про метро, наверное, можно забыть.

Эксперт по новостройкам Максим Юрьев, который живет в соседнем микрорайоне «Стрижи», говорит, что реконструкция улицы Кедровой и расширение Мочищенского шоссе немного исправили ситуацию.

— Я забыл, что такое пробки, — это сейчас мост, левый берег. Если ты едешь не совсем рано утром и если полпред не едет на работу, то через полчаса ты в центре — это максимум, — сказал он. — И я как житель «Стрижей», который дождался наконец Кедровой, буду не очень рад 200 тысячам новых квадратных метров. Но классно, что будет новый проект, может, он добавит инфраструктуры.

Управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский говорит, что если сравнивать «Родники» с другими окраинами, то их транспортная доступность лучше и число альтернативных выездов всё же больше. При этом, несмотря на очевидные проблемы, северное направление привлекает покупателей хорошим качеством и разнообразием жилья и инфраструктуры.

— Сейчас деловой центр перемещается в Октябрьский район, как-то размазывается. В мегаполисе может быть несколько центров притяжения — возможно, один из них сейчас будет формироваться там, учитывая упомянутые факторы, — предположил Игорь Зеленский.

Кроме того, заметил Максим Юрьев, множество жителей «Родников» не хотят уезжать в другие районы при улучшении жилищных условий, так что новые проекты рассчитаны в том числе и на них.

— Все, кто живет в Новосибирске, представляют себе транспортную доступность «Родников» и «Снегирей», и, если люди там покупают, это либо приезжие, либо их это местоположение устраивает, и они как-то решили для себя вопрос, как они будут ездить, — согласилась Елена Ермолаева.

Проблема сейчас в том, что перед всеми строителями стоит вопрос, как у них в ближайшие годы будут продаваться квартиры, добавила эксперт. Ситуация в экономике не выглядит оптимистичной, а новосибирцы постепенно переходят на умеренное потребление и начинают отказываться от крупных покупок.