За «Родниками» начали строить огромный район — он может соревноваться в масштабах с аэропортом Северный

22 февраля компания «КПД-Газстрой» официально рассказала о планах: за границей Новосибирска, рядом с «Родниками», застройщик планирует построить огромный микрорайон площадью в три четверти скандального Северного. Начал «КПД-Газстрой», правда, с небольшого участка, на котором за 5 лет должно появиться 6 домов. Каким будет новый проект, узнала Лиза Пичугина.

«Околица» на окраине

Когда осенью 2020 года группа «КПД-Газстрой» анонсировала новый жилой проект на месте корпусов своего же завода, эксперты предупреждали, что 12 га в промзоне — еще не много. В земельной «заначке» у строительной группы припрятана огромная территория площадью больше 100 га, и рано или поздно строительство начнется и на ней. 22 февраля компания рассказала о новом проекте как раз на этой площадке.

Новый микрорайон в «КПД-Газстрое» назвали «Околицей». В первый этап, рассчитанный на 5 лет, входят шесть 15-этажных домов площадью 77,29 тысячи кв. м на территории в 8 га на углу улиц Краузе и Гребенщикова, рядом с «Приозерным жилмассивом» компании «Энергомонтаж». В первой очереди только два дома: один уже начали строить и рассчитывают закончить к середине следующего года, второй обещают начать до конца этого года.

— Мы взяли наши наработки по «Чистой Слободе», потому что сделали опрос фокус-групп — у всех это (архитектура домов. — Прим. ред.) вызвало только положительный отклик, мы решили тиражировать этот опыт, — описал дома «Околицы» директор по продажам застройщика Валерий Коваленко.

При этом серия домов здесь отличается от большинства уже построенных в «Чистой Слободе». Изначально они задумывались 18-этажными, но высоту пришлось урезать из-за глиссады аэродрома Чкаловского завода.

В первом трехподъездном (по генплану он второй) доме будет 328 квартир, вокруг него — 232 парковки, все расположатся на поверхности. На площадке — по 7–8 квартир, площадь варьируется от 22 кв. м в однешках-студиях до 84 кв. м в трешках, а цены — от 2,3 до 6,7 миллиона рублей. По словам Валерия Коваленко, сейчас застройщик ведет переговоры с банком о дополнительном соглашении: при субсидированной ставке ипотеки в 1,2% годовых платежи первого года, заверил он, могут составлять до тысячи рублей.

— Когда предлагают ипотеку от 1,2%, вопросов о том, кому это надо, просто нет. Потому что это, по сути, квартира в рассрочку, — комментирует директор RID Analytics Елена Ермолаева. — Если они действительно смогут такой процент предложить рынку, это будет бомба. Они смогут там построить всё, что хотят, и еще немножко запихнуть сверху.

Кто стоит за масштабной стройкой

Всего в собственности у структур группы в этом районе 149 га — фактически треть огромной пустой территории между «Родниками», поселком Садовым и улицами Кедровая и Красных Зорь. Уже упомянутый участок в 8 га, обрамленный улицей Краузе, продлением улицы Гребенщикова и пока фактически пунктирными улицами Ладожской и Каспийской, оформлен в собственность «СЗ КПД-Газстрой Сити». Остальная территория площадью 141 га с конца мая 2021 года принадлежит изначально московской, а с осени 2018 года — новосибирской компании «ПромАгроКапитал».

Последней владеет Ярослав Голко. В прошлом он занимал должность члена правления «Газпрома» и руководил строительными проектами концерна, затем пересел в кресло вице-президента «Газпромбанка» — именно в нем, что логично, «КПД-Газстрой» открывает эскроу-счета.

Сегодня в топ-менеджменте банка Ярослав Голко не указан, зато ему принадлежит достаточно большой объем активов: «Деловой Петербург» в 2020 году оценил его состояние в 5,1 миллиарда рублей. Крупнейшими активами стали новосибирский «КПД-Газстрой» и петербургский «НЗЛ Девелопмент», который в прошлом году был продан Setl Group и находится в стадии ликвидации.

«КПД-Газстрой» остался, и свою долю в нем Ярослав Голко в течение прошлого года заметно увеличил. С 2015 года он владеет 75% производственной компании «КПД-Газстрой» (еще 25% через компанию «Пилот» владеет Ирина Покровская). С 2016 года — указан среди учредителей агентства недвижимости «КПД-Газстрой»: 75% принадлежат ему лично, 25% — через столичную компанию «Вела Менеджмент».

С 2021 года Ярославу Голко принадлежит по 75% в компаниях-застройщиках «СЗ КПД-Газстрой», «СЗ КПД-Газстрой-Инвест», «СЗ ДСК КПД-Газстрой» и новом «СЗ КПД-Газстрой Сити». Оставшиеся 25% — у депутата Заксобрания Новосибирской области Евгения Покровского. Общая чистая прибыль компаний с участием Голко за 2020 год составляет более 320 миллионов рублей.

Проблемы Севера

Валерий Коваленко, описывая перспективы, признал, что в компании не надеются застроить всё быстро. Собственно, даже приблизительных сроков реализации огромного проекта не называют.

— Мы рассчитываем, что этот проект будет гораздо более значимым, чем тот проект, который мы развиваем уже 15 лет, «Чистая Слобода», — сказала гендиректор сервисной компании «КПД-Газстрой Сервис» Наталья Горбунова. — Сроки есть, но сейчас мы не будем их озвучивать.

Главные проблемы территории сегодня — транспортная доступность и социальная инфраструктура. Первые дома, которые формально будут находиться за границами города, рассчитывают «посадить» на инфраструктуру «Родников»: в шаговой доступности от стройки сегодня как минимум три школы и с десяток детских садов, муниципальных и частных. Когда они появятся на территории «Околицы» и где, в «КПД-Газстрой» сказать не смогли.

Между тем, по генплану Станционного сельсовета, на территории которого строят микрорайон (хотя планируется, что к 2030 году он войдет в границы города), школа и (или) детский сад запланированы в соседнем квартале, а всего на территории «Околицы» их должно быть не меньше трех.

— Застройщик заинтересован, чтобы мэрия на той территории, на которой он строит, вкладывала денежные средства в инфраструктуру. По сути, это формирует добавочную стоимость квартир. Поэтому мы, естественно, в коммуникации с мэрией по поводу строительства социальных объектов, в том числе школ и детских садов, — сказал Валерий Коваленко. — Так как в той локации, в которой мы строим, достаточно много крупных застройщиков, которые так же умеют договариваться с городом, мы в этом направлении работаем. Но пока определить, где и когда какая школа будет, мы не можем.

Проблем с транспортной доступностью, считают в компании, на территории нет: рядом остановка общественного транспорта, указано в презентации «Околицы». Разговор о перспективных выездах во время пресс-конференции как-то не задался. Хотя во многом именно отсутствие конкретного генплана с продуманной сетью дорог стало причиной скандального расширенного совещания по вопросу застройки аэропорта Северный, который на четверть больше территории «Околицы». В том совещании, в частности, в качестве депутатов приняли участие Евгений и Кирилл Покровские, а также гендиректор «Энергомонтажа» Иван Сидоренко.

Еще один депутат-инициатор расширенного совещания Игорь Украинцев в ответ на вопрос, планируется ли такое же по перспективам развития территории «Околицы» отметил, что эта территория находится за пределами полномочий городских депутатов.

— Тем не менее в силу того, что у нас единая агломерация, мне как депутату от Заельцовского района не безразлично развитие области в целом. Поэтому, конечно, внимание к этому участку и вообще к таким крупным стройкам и крупным объектам должно быть пристальное, — тут же добавил он. — Я бы хотел, конечно, более глубоко погрузиться в проект и намерен в ближайшее время переговорить с коллегами по этому поводу, в первую очередь непосредственно с Кириллом Евгеньевичем [Покровским], как он видит развитие этой ситуации.

По словам Игоря Украинцева, «Чистая Слобода» — это удачный пример комплексной застройки: сегодня там есть новая школа (впрочем, уже переполненная) и детские сады. С транспортной доступностью «Чистой Слободе» при этом повезло больше «Околицы»: сюда было откуда тянуть трамвай, а альтернативой служит электричка в пешей доступности.

— Такое освоение «Родников», которые стоят в пробке с 6 утра, вызывает большие вопросы. И не только к «КПД» — и к «Стрижам», и к «Энергомонтажу». Это в целом проблема городского управления, потому что непонятно, кто и как вообще регулирует появление таких крупных проектов, — говорит Елена Ермолаева. — У нас постепенно все эти вылетные магистрали, направления за город загружаются до полной непроходимости. Каждый добивает этот выезд из города так, как может.

Аналогичные проблемы сегодня в другой части активно развивающегося пригорода — в Каменке, где местные жители потребовали мораторий на новое строительство.

Что рядом

Стоит отметить, что «Околица» — не единственный крупный проект в этой части Станционного сельсовета. Участки вокруг нее сегодня принадлежат Новосибирской области, но, например, территория в 68 га, к которой примыкают владения «КПД-Газстрой», год назад была обещана ПФО «Западная Сибирь» для логопарка «ПФО Север», в который должно заезжать «400–500 фур в сутки», писало издание Inforpo54. Пока, правда, аренда на землю, согласно выписке из ЕГРН, не оформлена.

Еще один крупный участок в 24 га, по данным публичной кадастровой карты, определен для здравоохранения — здесь должна появиться огромная инфекционная больница, которая уже отмечена в 2GIS как планируемая стройка.

Наконец, с другой стороны улицы Кедровой, на территории Мочищенского сельсовета, 30 га принадлежат еще одному новосибирскому строительному гиганту: в конце прошлого года «Расцветай» с торгов выкупил здесь бывшую военную часть.

Должна продолжиться застройка и городской части этого района. Сейчас на сайте Электронной демократии Новосибирской области как раз завершаются общественные обсуждения, по итогам которых район улицы Декоративный питомник может получить разрешенную высоту новостроек до 30 этажей. Сегодня здесь можно строить максимум 13-этажки.