Депутаты попросили власть остановить застройку аэропорта Северный — здесь начали строить огромный микрорайон

20 новосибирских депутатов трех уровней подписали обращение к губернатору и мэру с просьбой приостановить строительство в районе аэропорта Северный. В июне группа «СДС» получила разрешение на первый дом на огромной территории в 215 га. Пока у кемеровского застройщика продуман план на застройку только 35 га из них, но уже он вызывает опасения у депутатов: они ожидают коллапса — транспортного и социального. Почему проект их так напугал, что планируют построить на бывшем летном поле и как будущий жилой микрорайон оценивают эксперты рынка — в материале Лизы Пичугиной.

«Правая рука делает то, о чем не знает левая»

27 августа 20 новосибирских депутатов горсовета, Заксобрания и Госдумы подписали обращение к Андрею Травникову и Анатолию Локтю (копия имеется в распоряжении НГС) — их обеспокоила перспективная застройка территории аэропорта Северный.

Огромный участок площадью 215 га принадлежит кемеровской группе «СДС», которая в Новосибирске известна прежде всего комплексом «Венеция» на берегу Оби.

Весной на ближайшем к существующему микрорайону Аэропорт участке разобрали старые ангары, и в июне «дочка» группы, компания «СДС-Финанс» получила разрешение на строительство первого дома. Между тем проект будет огромным, фактически город в городе, а его масштабы сам застройщик сравнивает с Монако. Но они же и пугают депутатов, которые представляют интересы жителей ближайших районов: Заельцовского, Калининского и Железнодорожного.

— Действующие и запланированные к вводу в ближайшие годы поликлиники, школы и детские сады на территориях, прилегающих к бывшему аэропорту, не справятся с притоком новых пациентов и воспитанников, — отмечают депутаты в обращении. — Еще большую тревогу вызывают перспективы транспортной инфраструктуры, уже сегодня перегруженной из-за существенно возросшего за последние годы трафика. Жители развивающихся северных территорий Новосибирска — микрорайонов Стрижи, Родники, Снегири, Пашино — ежедневно вынуждены тратить часы на дорогу из-за пробок, блокирующих движение возле территории бывшего аэропорта. В случае ввода нового крупного ЖК нагрузка на Красный проспект, Мочищенское шоссе и Жуковского существенно возрастет.

Депутаты предлагают до застройки территории согласовать план по строительству социнфраструктуры, определить источники финансирования и сроки, которые должны совпадать с вводом домов, а также изучить транспортные потоки и разработать необходимые инфраструктурные решения во избежание коллапса. Пока же выдачу новых разрешений на строительство предлагают приостановить.

— Тут разговор не столько про финансирование, а про согласованность действий структур, подразделений наших, — заметила, впрочем, депутат горсовета Екатерина Шалимова в разговоре с журналистом НГС. — У нас правая рука делает то, о чем не знает левая рука. Видимо, когда правая рука выдавала разрешение, она не думала о том, что левой руке негде будет ездить и некуда будет детей водить.

По мнению Екатерины Шалимовой, это общая проблема для всего города, не только локации нового проекта «СДС-Финанс». Какой-то компромисс при застройке можно будет найти, как и средства на то, чтобы соцобъекты строили в одно время с жильем. Но сейчас за эту проблему только взялись — чтобы власти обратили наконец внимание на несоответствие темпов строительства жилья темпам строительства инфраструктуры, понадобился беспрецедентный жилой проект.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон в дополнение к опасениям депутатов в нехватке самой необходимой инфраструктуры отмечает другие недостатки исключительно жилого района такого масштаба.

— Такие районы должны быть обеспечены садиками, школами — это понятно. А институты? Среднее профессиональное образование? Если планировать, что там будут новые жители, что с ними будет дальше? Для кого это всё? — говорит эксперт. — Такой объем жилой недвижимости Новосибирску сегодня не нужен. Много вопросов к дорожной карте города в целом.

Григорий Якобсон отметил, что к застройке бывшего городского аэропорта шли целое десятилетие — с 2011 года, и времени продумать детали было более чем достаточно. Но единой концепции развития для нее до сих пор нет, и проект пока представляет собой скорее «спальник», где будут жить те, кто работает в других районах. При этом в огромной территории вполне можно было выделить участки для привлечения бизнеса, чтобы снизить маятниковую миграцию. В частности, здесь отлично бы смотрелась «сибирская Силиконовая долина» — Академгородок всё равно не вмещает всех желающих.

— В общем, вся эта территория я не понимаю, для кого, — сказал Григорий Якобсон. — Продать квартиру на одной окраине, чтобы переехать на другую — вероятность небольшая, но есть. Сменить квартиру в центре и переехать на окраину, потому что там бизнес, более вероятно.

В июне компания «СДС-Финанс» получила разрешение на строительство только одного дома по улице Аэропорт, 1/3 (хотя в справочнике 2ГИС рядом уже отметили второй как планируемую застройку). Это 13-этажный дом с подземным уровнем и техническим этажом. В нем будет 102 квартиры с преобладанием 2- и 3-комнатных студий, с кладовыми и четырьмя помещениями для непродовольственных магазинов.

Стоимость квартир в проекте, который получил название «Легендарный-Северный» (в компании отметили, что планируют сохранить его для всей огромной территории, разве что будут менять лица на логотипе — сегодня там изображен Александр Покрышкин), варьируется между 3,54 млн рублей за 1-комнатную студию и 12,7 млн рублей за 4-комнатную студию с террасой.

Всего в первую очередь входит пять домов, все — 13-этажные. Они будут объединены паркингом на 217 автомобилей, 47 мест сдадут вместе с первым домом. Его в компании рассчитывают достроить в 2023 году, завершить первый этап строительства планируют в 2026 году.

В разрешительных документах отмечено, что всего этапов строительства семь. В компании «СДС-Финанс» пояснили, что они распределены на территории площадью 35 га: остальное застройщик еще не продумал.

— Потенциал территории безграничен. Займет это 10 или 15 лет, мы пока точно сказать не сможем, пока не будет генплана на всю территорию, — отметили в компании-застройщике в ответ на запрос НГС.

Информацией об объемах инвестиций в застройку огромной площади, где сегодня нет фактически ничего, в «СДС-Финанс» поделиться не смогли. Что касается строительства инфраструктуры, а здесь должны появиться как минимум три детских сада, школа на 1225 мест и поликлиника на 700 посещений в месяц, к которым застройщик в рекламе обещает пешеходную доступность, то точных сроков ее появления нет. Их будут согласовывать с мэрией. Но и соцобъекты, и строительство Красного проспекта предусмотрены городскими планами до 2032 года.

— Если посмотреть генплан, то там много инфраструктуры запланировано, одних школ порядка 80. Но это документ, который предусматривает, но не гарантирует появления этих объектов, — возражает Екатерина Шалимова.

Что касается всего остального, то на первых изображениях застройки отмечен, к примеру, торговый центр. А изюминкой проекта должно стать здание бывшего аэровокзала: его планируют сохранить для музея, а перед ним обустроить сквер. На чьем балансе будет историческое здание, пока в процессе обсуждения, рассказали в компании-застройщике.

Борьба за жителей

У экспертов, которых НГС попросил оценить проект, вопросы возникли не только к обеспеченности его будущих жителей дорогами и школами, но и к позиционированию первой очереди. Всё дело в том, что на рекламных баннерах, окружающих стройплощадку, новосибирцам предлагают «дома бизнес-класса».

— Бизнес-класс на 200 га построить нереально, хотя планировки тянут больше на «бизнес»: доля больших квартир большая, площади немаленькие. То, что они нарисовали на планировках, на мой взгляд, не совсем удачный вариант, особенно для первого дома, — считает директор RID Analytics Елена Ермолаева. — Для того чтобы проект стартовал быстро и были быстро распроданы первые квартиры, чтобы дальше по проекту идти, его хорошо бы ближе к «эконому» делать, с небольшой долей «трешек».

Полноценные дома бизнес-класса, добавила эксперт, возможны только точечно, потому что чем выше класс жилья, тем меньше у него потенциальных покупателей. Впрочем, отметил в свою очередь Григорий Якобсон, в этом случае «бизнес» — скорее маркетинговая игра для привлечения инвесторов, потому что средняя цена близка к стоимости квартир комфорт-класса. По-настоящему дорогое жилье здесь, считает он, не зайдет.

— Если брать по цене, то всё, что считалось год назад «комфортом», сегодня — средняя цена по Новосибирску, — согласился аналитик рынка новостроек Сергей Николаев. — В чистом виде бизнес-класса в Новосибирске совсем мало, скорее всего, это будет «комфорт» с элементами «бизнеса». «СДС» так уже пробовал: в Калининском районе построил два маленьких кирпичных домика. До этого они строили только панельные дома.

На вопрос, сможет ли кемеровский холдинг застроить такую огромную территорию в одиночку, все эксперты говорят, что ему это вполне по силам. В городе сегодня в принципе достаточно много крупных застройщиков, которые могут потянуть такой большой проект.

— Наши застройщики могут застроить весь Новосибирск, мощности позволяют строить в 2–2,5 раза больше, чем строится сейчас, — уверен Сергей Николаев. — Сейчас строительная база в гораздо более выгодном положении, у нас есть практически всё, даже переизбыток по крупнопанельному домостроению. Но в ближайшее время нас ждет снижение темпов продаж и снижение темпов строительства.

Сколько в этом случае понадобится времени, чтобы застроить все 215 га, спрогнозировать сложно. Елена Ермолаева рассказала, что в 2015 году RID Analytics оценивали участок для потенциального покупателя, и даже тогда на его полное освоение требовалось около 30 лет.

При этом собеседники считают, что локация, в которой появится огромный жилмассив, перспективная и востребованная. Основные конкуренты, у которых «Легендарный-Северный» может оттянуть покупателей, — это «Авиатор» компании «Брусника» и новый комплекс «Стрижей» на месте аварийных домов — «Нормандия-Неман». Чуть дальше по улице Кедровой строит свой жилой комплекс «Скандиа.Новосибирск».

Но все эти проекты снова упираются в ту же самую проблему, которая так обеспокоила депутатов, — в инфраструктуру. Особенно транспортную. Поскольку будущие тысячи жителей этих новостроек поедут всё по тем же перегруженным городским улицам, а строительство новых здесь почти невозможно физически. И когда на рынок со своим проектом на улице Игарской выйдет компания «Расцветай», коллапс будет неизбежен.