«Напугали страшными санкциями»: честный разговор с застройщиком «Оазиса» и «Баварии» о коронавирусном кризисе и будущем новостроек

О том, как коронавирус ударил по общепиту и сфере услуг, все уже знают: бедствующие предприниматели и их сотрудники не стеснялись в выражениях. Как пандемия сказалась на более масштабных бизнесах, пока так много не говорят. Со стороны кажется, что раз они большие, то им наверняка проще. Директор компании «АКД» Максим Петров рассказал Лизе Пичугиной, как на самом деле обстоит ситуация на строительном рынке, сколько денег забрал коронавирус со строек, а также о том, почему в Новосибирске невозможны малоэтажные благоустроенные комплексы и почему дорогие пентхаусы пропадают из новых проектов, как воспитывают жителей новостроек, а идеи благоустройства от сибирских дизайнеров попадают в каталоги типовых детских площадок.

— Как вы переживаете пандемию?

— Если честно, немножко подустал. Нас как отрасль начиная с 1 апреля поставили в очень жёсткие рамки регламентов, техники безопасности, обработки и так далее. Напугали страшными санкциями вплоть до закрытия, до уголовной ответственности руководителей в случае вспышек коронавируса. Поэтому мы три месяца достаточно нервно и напряжённо работали. Но вроде всё обошлось, и сейчас есть некая усталость от всего этого и в офисе, и на стройке. Все эти социальные дистанции, обработки ручек, замеры температур, ведение журналов температур… При этом до смешного доходит: для строителей были предписаны правила доставки сотрудников, запрещали пользоваться общественным транспортом — либо развозка, либо свой транспорт, либо такси. При этом буквально через две недели разрешили работать всем и открыли общественный транспорт. То есть 90% трудоспособного населения вышло на работу и ездило на общественном транспорте, а к строителям требования космические.

— Вас действительно проверяли, или это всё на случай «как бы чего не вышло»?

— Были какие-то индивидуальные разовые проверки. Наших строек это не коснулось, но на другие показательно приезжали Минстрой с губернатором, Роспотребнадзором, полицией.

— Надолго вам пришлось останавливать работу в начале карантинных мер?

— На неделю все строительные площадки были остановлены. После того как все неделю отсидели дома, вышло распоряжение губернатора о том, что при соблюдении всех мер профилактики и санитарной обработки, издания кучи регламентов на уровне организации, информирования Минстроя, Роспотребнадзора, СРО в еженедельном режиме, можно работать.

— Недельный простой — большие деньги?

— Он отразился негативно на всём периоде строительства. Неделя простоя стройки — это не неделя сдвига графика работ. Это не чистая математика. Пока всё раскачалось, пока подключились поставщики и подрядчики — они тоже не сразу вышли, не всем разрешали работать, для этого нужно было соблюдать определённые требования. По моим оценкам, тот недельный простой, который был на наших объектах, вылился примерно в месяц, условно говоря, дополнительного времени на завершение работ. В деньгах это сложно оценить. Это зарплаты сотрудников — мы же никого не увольняли, охрана площадки, содержание площадки, арендные платежи. Сюда же накладываются административные затраты, которые распределяются и разносятся по строительным объектам. Может, дополнительных затрат было 1-2 миллиона рублей на каждую стройку. В другой ситуации они пошли бы в прибыль организации, и она бы финансировала какие-то проекты, покупку земельных участков. Сейчас это затраты, которые неэффективны.

— В Москве застройщики говорили о том, что из-за пандемии у них произошёл отток рабочих, которые приезжают из ближнего зарубежья. Вы это тоже заметили?

— Безусловно, закрытые границы отразились на подрядчиках, которые в Новосибирске работают. Когда закрыли границы, у подрядчиков набор сотрудников был только из тех, кто на тот момент уже находился на территории. У нескольких подрядчиков рабочая сила, которую они планировали использовать на наших объектах, не смогла пересечь границу. Нам приходилось либо менять самих подрядчиков, либо они искали где-то сотрудников, которых брали в штат, чтобы эту работу выполнить. Такие сложности были, они, думаю, многих коснулись. Это не так критично, у нас не 100% работников — граждане иностранных государств, но на некоторых видах работ это сказалось, где-то сроки поплыли.

— Строительная отрасль же была признана системообразующей. Вы какую-то помощь от государства получили?

— Пока нет.

— А обещают?

— Обещают всегда, но мы пока не ощутили. Что можно было ощутить — это то, что взносы на фонд оплаты труда уменьшили с 30 до 15%. Это единственное, чем нам в этой конкретной ситуации помогли те мероприятия, которые государство разрабатывает для поддержки бизнеса.

— Новые ипотечные программы нельзя считать инструментом поддержки?

— Если говорить про льготную ипотеку, безусловно, это основной драйвер сейчас для отрасли. Она до ноября, по-моему, продлена, дальше непонятно, в каком направлении будет двигаться, будут ли такие программы ещё или всё вернётся на старый уровень.

— Сельская ипотека, в которую оказались включены и ваши объекты, сильно сказалась на спросе?

— Мы некий ажиотаж почувствовали, было определённое количество сделок и по «Баварии», и по «Спектру» с сельской ипотекой. Но не так, чтобы у нас продавалось раньше 10 квартир, а стало продаваться 40. Продавалось 10, из них половина была с ипотекой — стали продаваться 15, и 5 из них — с сельской ипотекой. То есть это не какая-то выдающаяся динамика. Может, у нас это не так явно было выражено, потому что ассортимент на тех объектах, которые мы продавали, достаточно небольшой. Если бы мы, допустим, находились на какой-то ранней стадии этих объектов, если бы у нас был больший выбор квартир, возможно, было бы и больше сделок.

— Вам удалось переманить жителей Новосибирска в Кольцово и в Краснообск своими проектами, или здесь другая аудитория, не городская?

— На начальном этапе, это первая-вторая очереди, основными покупателями были местные жители. Они смотрели, как идёт процесс строительства, присматривались, принимали решение о покупке, покупали, начинали жить. А дальше к ним приезжают друзья и знакомые, видят, как тут всё устроено, и тоже начинают задумываться о покупке. Первые покупатели генерируют приход людей в том числе из города, которым с точки зрения потребностей больше необходимы комфорт, спокойная обстановка, безопасность, благоустройство, чистый воздух, чем близость к центру и возможность, выйдя из дома, сразу попасть в метро.

— Богачей удалось сманить из города?

— У нас цена, на самом деле, если посмотреть на средние цены Новосибирска, достаточно невысокая. Но так как у нас планировки более крупные, средняя площадь квартиры 60–70 квадратных метров, а в городе — 45, то даже при более высокой цене маленькая квартира в городе будет дороже, чем квартира в Краснообске или Кольцово.

— Почему в Новосибирске вы не строите проекты вроде «Спектра» и «Баварии»?

— Потому что цена земли в Новосибирске совершенно другая. Городской норматив ограничен сейчас примерно 25 тысячами квадратных метров жилья на 1 га. Если взять «Спектр», то здесь 6 тысяч квадратов на гектар. С учётом того, что земля в Новосибирске стоит 200, 300, 400 миллионов рублей за один гектар, просто поделите и поймёте, какая стоимость земли должна быть в 1 кв. м малоэтажного жилья, построенного с такой плотностью. Во-первых, это очень дорого. Во-вторых, здесь комплексная застройка, мы на территории в 17 га развернулись. Найти в городе такую территорию абсолютно невозможно, только если взять и расселить весь частный сектор в Октябрьском районе.

— Но вы же это практиковали? В смысле, выкуп частного сектора.

— Мы давно уже не занимаемся выкупом. В «Оазисе» на самом начальном этапе мы выкупили несколько участков, которые были нам критически необходимы, и всё. Потому что запросы у владельцев земельных участков просто неадекватны, они считают, что земли золотые, а у нас в этом нет экономики никакой.

— То есть те дома, которые сейчас запроектированы в «Оазисе», будут достроены, и на этом «Оазис» закончится?

— По нашим текущим планам — да. Пока у нас достаточно большой земельный банк здесь, в Кольцово.

— С административной точки зрения где вам проще работать — в небольших муниципалитетах, таких как Краснообск и Кольцово, или всё-таки в Новосибирске?

— В Кольцово и Краснообске немного проще просто потому, что здесь все необходимые органы, с которыми мы взаимодействуем, сконцентрированы иногда даже в одном человеке.

— Но у муниципалитетов есть свои условия. Например, в Кольцово изначально было условие, что территория комплекса забором ограждаться не будет.

— Да, такое условие было — как видите, нет заборов.

— Но жители этим не очень довольны: переживают, что к ним сбежится всё Кольцово и начнёт ломать лавочки.

— Мы тоже из-за этого переживаем, но сделать ничего не можем. Мы не можем через это переступить.

— Жители на вас не давят? Это же их территория, общедолевая собственность.

— Давят, и зачастую по тем вопросам, где они абсолютно неправы. Как собственники многоквартирных домов они могут принять решение огородить придомовую территорию, согласовать его с администрацией — и вперёд. Избавит ли это от того, что там будут посторонние? Не факт.

— Вы очень много сил и денег вкладываете в благоустройство. Это как-то оправдывается или важно для репутации?

— Безусловно, для нас это важно. Это то, что можно увидеть не на картинке, а вживую, потрогать руками, это не что-то виртуальное. Если бы мы делали что-то стандартное, как все, мы бы не могли обозначить это каким-то своим конкурентным преимуществом. Везде, где мы можем что-то стандартное превратить в более интересное, мы это делаем. Там у нас есть динозавр, там — мамонт. Это всё идеи наших дизайнеров, которые занимаются благоустройством. Они эти идеи состыковали с возможностями производителей детских игровых комплексов, там разработали специально для нас проекты, которые были реализованы и смонтированы. На следующий год они уже появились в типовых проектах компаний, которые занимаются производством детских площадок.

— Сами жители очень ревностно относятся к своим дворам, вплоть до того, что готовы выгонять чужих детей. А вы к этому как относитесь?

— Если чужие дети ведут себя адекватно на территории, не занимаются вандализмом, не кричат — это одна ситуация. И она не должна никого провоцировать. Когда я сам нахожусь на территории любого нашего жилого комплекса, каждый раз вижу, что местные дети — я их знаю в лицо — занимаются какими-то непотребными вещами: куда-то залазят, что-то ломают, разбивают стёкла. Никто из взрослых, я уж не говорю про их родителей, не делает им замечаний, они какие-то неприкасаемые. Я в достаточно жёсткой форме это пресекаю. Иногда то, что ты сделал замечание, игнорируется полностью. И если явно посторонние дети так делают, это естественная реакция местных. Если чужие дети ведут себя адекватно, отрицательной реакции быть не может.

— Я обратила внимание, что в соцсетях вы постоянно напоминаете жителям о правилах. Люди не готовы к такому жилью, раз эти правила так часто нарушаются?

— Они не часто, они всегда нарушаются. Мы сами стараемся их соблюдать и хотели бы, чтобы их соблюдали все остальные. Но мы зачастую ограничены во влиянии. Мы не можем что-то запретить, мы не можем штрафовать — для этого есть участковые, администрации. Всё, что мы можем, — это пытаться донести, что так делать неправильно.Заниматься воспитанием чужих детей, а иногда и чужих взрослых ни сил, ни возможности, ни желания у нас нет.

— Есть прогресс в воспитании жителей?

— Нет. Мы, конечно, статистику не ведём, но с каждой новой введённой очередью у нас добавляются люди, которые правила не соблюдают, и создаётся ощущение, что ничего не меняется.

— В Кольцово вы пришли на рынок компании «Проспект», которая очень долго была здесь монополистом, и, очевидно, нельзя было избежать постоянного сравнения с ней. В соцсетях вам даже пишут, что там трава зеленее. Не обидно?

— На обиженных, как говорится, воду возят. Мы просто делаем определённые выводы. Кто допускает какие-то сравнения — пожалуйста, нравится вам «Проспект» — покупайте у «Проспекта» и живите там. Я мог бы навскидку назвать 10–15 параметров, по которым мы точно лучше, но зачем я буду это делать, у нас два разных продукта с различными характеристиками, мериться которыми крайне инфантильно. Но, например, «Спектр» был общероссийским Единым реестром застройщиков признан третьим призёром среди среднеэтажных проектов Новосибирской области по итогам 2019 года — первое место в этой категории почему-то занял «МилкХаус», который на два года раньше сдали, а второе — «Жуковка». Более того, согласно тому же рейтингу это первый жилой комплекс в области из топ-50 — все остальные в Новосибирске. «Бавария» занимает в этом рейтинге 60-е место, и это второй комплекс из области.

— В «танцующих» домах «Оазиса» были шикарные пентхаусы, а пентхаусы долго были синонимом престижного жилья. Это ещё так?

— Если говорить про «Оазис», то мы от пентхаусов отказались: в последних домах это просто последний этаж, где выше потолок и большая площадь остекления, не более того. Эти два параметра и отсутствие соседей сверху — единственное, что отличает эти квартиры от соседей по стояку. Там есть небольшая разница в цене, 5–10 тысяч рублей за квадрат. Если мы говорим про пентхаусы в «Спектре», двухуровневые квартиры, то здесь примерно такая же ситуация. Мы этот эксперимент запустили, но в следующих домах, которые сейчас будем строить, пентхаусов не будет.

— То есть эксперимент был неудачным?

— На данный момент мы не видим возможности его продолжать в последующих двух домах. Что будет потом, я не готов сказать.

— Эксплуатируемая кровля — это тоже атрибут более дорогого, престижного жилья.

— Это так, но есть ещё культура эксплуатации. Зачастую у нас возникают проблемы. Нам жалуются, что течёт кровля, а когда мы начинаем разбираться, оказывается, что на террасе устанавливали какое-то остекление и пробили кровлю. Доказать это достаточно проблематично, это вызывает конфликты. Мы понимаем, что пока культура использования той же кровли не для Новосибирска.

— В новых жилых комплексах, даже если они закрытые, есть тренд на развитие малого бизнеса «для своих». В «Оазисе» это тоже работает?

— Там есть коммерческие помещения, какие-то по большей части ориентированы на внутреннее потребление. Если это какой-то салон красоты, то у них постоянная клиентура, они знают, когда придёт клиент, и когда люди приходят, они набирают на домофоне конкретное помещение, которое нужно, им открывают.

— То есть коммерческие площади в «Оазисе» себя оправдали? У вас там даже целое здание стоит для этого.

— Оно пока не достроено. Мы начинали этот объект строить в одних экономических условиях, а сейчас эти условия совершенно другие, а с пандемией стали хуже. Многие из тех, кто ещё 3–4 месяца назад планировал покупать коммерческое помещение, сейчас стоят на паузе и не понимают, как дальше всё будет развиваться. В перспективе двух лет этот МФЦ вряд ли будет введён. Но у нас достаточно большое количество коммерческих помещений на первых этажах, потому что во всех домах в «Оазисе» есть подземные парковки, и по техническим требованиям первый этаж должен быть нежилым. 80% помещений в сданных домах уже проданы, и какой-то бизнес там развивается.

— Вся эта история с пандемией и кризисом как-то изменит тенденции на строительном рынке? Планировки, может?

— Я не думаю, что именно с пандемией изменятся планировки. Планировки обычно меняются из-за того, что у людей трансформируются потребности. Каждый раз, когда мы начинаем новый объект, мы пытаемся свой собственный срез делать: с какими параметрами дольщики обращаются, какие планировки выбирают, какие лучше раскупаются, и делаем апгрейд своих планировок, чтобы эту тенденцию поймать. Где-то идёт большой запрос на гардеробные. Раньше в двухкомнатных был запрос на один санузел, теперь — на два. Запрос на большие кухни-гостиные в ущерб спальне. И так далее.

— Как изменятся цены?

— Могу всех огорчить: вырастут. И вырастут значительно. Сейчас они, конечно, в рост уже пошли, но надо понимать, что порядка 60–70% текущего объёма предложения на рынке — это всё ещё дома, которые строятся по старым правилам, с отсутствием тех ограничений, которые накладывают банки. Не все смогут это сито пройти и получить от банков финансирование. А те, кто пройдет просто из-за того, что у них появятся дополнительные ограничения и издержки, повысят цены.

— На сколько?

— По моим оценкам, от 5 до 10 тысяч рублей за кв. м — это не считая роста себестоимости строительства в силу каких-то инфляционных составляющих, потому что это вообще не прогнозируемо. Мы в «Баварии» и «Спектре» полностью строим дома из кирпича, и если мы стартовали с цены меньше 6 рублей за кирпич, то через год закончили по 10 рублей. Да, мы поймали какую-то среднюю цену, пока она росла, но сейчас цена такая и есть, и тенденций к снижению не наблюдается. А раньше кирпич был по 3 рубля.

— Сколько нужно времени, чтобы точка невозврата с эскроу-счетами была пройдена?

— Я думаю, ещё примерно год, и те, кто строит по старым правилам, должны уже закончить все объекты. Предложение уменьшится, затраты станут выше, поэтому и цены должны вырасти. Насколько они вырастут, будет зависеть от потребительского спроса, ипотеки. Будут ставки ипотеки 6% — это один сценарий, 9% — другой. Но снижение цен — это нереалистичный сценарий, особенно для банковского финансирования.

— Почему?

— Механизм эскроу-счетов означает, что банк принимает деньги дольщиков, а застройщику выдаёт свои под проценты. Даже если не будет ни одной продажи, дом будет построен, а квартиры останутся в залоге у банка, и он ими будет торговать. Но банки таким образом рассчитывают свою кредитную модель, чтобы себя максимально застраховать от возможных убытков, в том числе от возможного падения цен. В процессе строительства банк ещё и жёстко контролирует все деньги, которые выдаёт, их целевое использование. Повышается надёжность строек, решается вопрос обманутых дольщиков — это 100%. Но, к сожалению, эта схема ведёт к тому, что количество застройщиков уменьшится, а цена вырастет, потому что эти административные издержки существенно влияют на стоимость строительства.

— Вы сами живёте в одном из своих домов?

— Нет. Я живу в центре, и для меня именно это является необходимостью: ребёнок учится в школе недалеко от дома, я, живя в центре, всегда могу бросить автомобиль и пешком дойти в любую точку, в том числе до «Оазиса» от меня дойти — 20 минут. Для меня именно возможность жить в центре — это основное потребительское качество квартиры. Ну и с учётом того, что квартиру я приобрёл в 2006 году, а стройкой мы начали заниматься с 2011 года… я там пока прикипел.

Основатель «2ГИС» Александр Сысоев рассказал о сделке со Сбербанком и планах на будущее.

Глава новосибирского Минздрава Константин Хальзов ответил на 20 вопросов об эпидемии коронавируса в области.

Вице-мэр Новосибирска Олег Клемешов ответил на претензии горожан к качеству уборки улиц и жалобы на весеннюю пыль.