Три в одном: территорию новосибирского автовокзала рвут на части — эксперты боятся, что город лишится ценной земли

Депутат Горсовета Андрей Гудовский Новосибирска попросил разделить территорию автовокзала на Гусинобродском шоссе для магазина, дороги по улице Докучаева и самого автовокзала. Подобное решение он объясняет тем, что дорогу необходимо отдать городу — компании «Автовокзал-Главный» она якобы не нужна, а на обслуживание и аренду земли уходят деньги. Эксперты опасаются, что после раздела часть городской территории уйдет на продажу. Корреспондент НГС узнала подробности и вспомнила, как на окраине вообще появился автовокзал.

Планы по строительству автовокзала начали оформляться 10 лет назад — уже тогда развитие транспортно-пересадочного узла на Гусинобродском шоссе называли приоритетной задачей в сфере транспорта. На месте закрытой барахолки должна была появиться конечная метро, скоростных трамваев и автовокзал.

При этом автовокзал, как говорил на тот момент начальник управления архитектуры и градостроительства Игорь Лукьяненко, должны были строить только после открытия метро. Но денег на строительство станций «Гусинобродская» и «Молодежная» не оказалось, а для автовокзала нашелся инвестор — представитель совета директоров компании «Автосервис» (затем компанию переименовали в «Автовокзал-Главный») Андрей Гудовский, писало «РБК-Новосибирск». В 2016 году главный архитектор Новосибирска Виктор Тимонов отмечал, что «инвестор рвется в бой», чтобы начать строительство.

Стройку начали в 2017 году, а в конце 2019 года автовокзал принял первых пассажиров. Вдоль Гусинобродского шоссе выросло двухэтажное здание с помещениями для отдыха водителей, диспетчерской, залом ожидания на 75 человек и парковкой. Общая площадь объекта составила 1,6 тысячи кв. м, проектная стоимость строительства составляла 120 миллионов рублей.

Участок на пересечении улицы Коминтерна и Гусинобродского шоссе с сентября 2020 года «Автовокзал-Главный» арендует у города, договор действует до 2069 года.

Появилась у объекта и бесплатная парковка на 73 места, а вот торговых объектов на территории не было. Павильон площадью в 2,7 тысячи кв. м (само здание автовокзала меньше) появился в прошлом году. В мае «Автовокзал-Главный», учредителем которого еще был депутат горсовета Андрей Гудовский, получил разрешение на строительство магазина через проезд от автовокзала — и проезд, и сам павильон при этом относятся к земле, выделенной городом для автовокзала.

Спустя еще год стало известно о желании арендатора разделить участок: такое предложение директор «Автовокзала-Главный» Екатерина Стефанова (по данным Getcontact, в телефонах пользователей она записана как «юрист Гудовского») вынесла на комиссию по вопросам земельных отношений и застройки. И все прошло бы гладко, но оказалось, что у огромного магазина нет места для парковки. Ее Екатерина Стефанова предложила перенести на территорию автовокзала, но оказалось, что осуществить это нельзя без публичных слушаний.

Территорию автовокзала площадью 2,2 га компания «Автовокзал-Главный» хочет разделить на два участка: один останется собственно автовокзалу, другой — уже построенному магазина, который по площади оказался больше, чем сам автовокзал (2,7 тысячи кв. м и 1,6 тысячи кв. м соответственно). В августе мэрия Новосибирска опубликовала постановление о подготовке проекта межевания участка, его должны были подготовить до конца 2025 года.

Проект подготовили досрочно — уже весной 2024 года. Одну часть территории, площадью 5,1 тысячи кв. м, определили магазину на Гусинобродском шоссе, 37/4 и попросили добавить соответствующий условно-разрешенный вид пользования. Второй участок, площадью 18,6 тысячи кв. м, решили оставить автовокзалу, но тоже добавить вид использования «магазины». Вероятно, это связано с тем, что на участке уже поставили небольшой ларек, а внутри вокзала есть коммерческие помещения.

— Они же так почковаться могут, — послышался выкрик от одного из присутствовавших на заседании комиссии.

Члены комиссии же отправили вопрос на публичные слушания. После этого предложение обсудят еще раз — без соответствующего решения поставить участки на учет не получится, а проект межевания придется переделывать.

Строительством торгового здания через дорогу от автовокзала занималась группа «Альянс», которая специализируется на коммерческой недвижимости. Судя по отзывам в 2ГИС, торговый центр работает уже несколько месяцев. Якорным арендатором в нем стал супермаркет «Магнит», открылись также другие магазины, кафе, аптека — всего здесь работает 11 организаций.

На банере, размещенном на сайте «Альянса», многообещающе указано, что для здания из общей территории выделят отдельный участок. Долю в 12,17% в торговом центре оценили в 36,3 миллиона рублей, а ежемесячный доход — в 387 тысяч рублей. Стоимость всего ТЦ, по предварительным расчетам, таким образом доходит до 298 миллионов рублей.

Совладелец компании «Альянс» Роман Братцев в разговоре с корреспондентом НГС отметил, что не владеет оперативной информацией о торговом здании на Гусинобродском шоссе, и посоветовал обратиться к директору. На момент публикации пообщаться со Степаном Сафонкиным не удалось, НГС направил письменный запрос в компанию.

Директор компании «Автовокзал-Главный» Екатерина Стефанова сообщила корреспонденту НГС, что разделение участка необходимо для удобства использования, а затем попросила связаться с Андреем Гудовским. Сегодня он занимает в компании должность директора по развитию и, по ее словам, занимается вопросом межевания.

Депутат в свою очередь объяснил, что арендованный участок делят не на два, а на три: основная задача — выделить часть дороги по улице Докучаева.

— По нашему участку проходит муниципальная дорога, которая делит автовокзал и магазин. Я с самого начала был против, чтобы нам выдавали этот участок, потому что по нему идет дорога, но тогда у мэрии были планы перестроить Докучаева по другому маршруту, — рассказал Андрей Гудовский.

По проекту планировки существующая улица Докучаева действительно не должна проходить через участок: планировалось, что она будет огибать автовокзал. При этом все 2,2 га отнесены к зоне транспортно-пересадочных узлов.

Со временем, по словам депутата, муниципалитет решил, что перестраивать дорогу — пустая трата денег, и ее оставили. При этом кусок улицы, отмечает Андрей Гудовский, прописан в договоре, и «Автовокзал-Главный» тратит деньги на аренду муниципальной дороги, которая ему не нужна, устанавливает новые остановки и в целом содержит территорию.

У мэрии при этом тоже возникают сложности: дорогу нужно ремонтировать, а она в аренде у частной компании.

— Мы подали документы на разделение и выделение куска дороги, чтобы мэрия смогла забрать его себе. Если бы сеть построили иначе, то я мог бы отгородить участок, сделать единый комплекс. Но с муниципальной дорогой подобное не получится, — объяснил Андрей Гудовский.

Вспомогательный вид использования для размещения магазинов был у участка с самого начала, уверяет он. В 2022 году, когда компания получала разрешение на строительство торгового здания, вопрос об условно-разрешенном виде использования земли прошел через комиссию и публичные слушания.

Депутат также подчеркнул, что продавать здание не планируют.

Заместитель председателя комиссии по транспорту Общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре Новосибирска Алексей Мазур объяснил НГС, что в новосибирской практике немало прецедентов, когда жилые комплексы и коммерческие здания строили на земле, выделенной для социальных объектов или парковок. Но этот случай отличается.

— Андрей Гудовский действительно пытался создать главный автовокзал на ГБШ, но жизнь заставила децентрализовать его. Во-первых, людям удобнее уезжать с других вокзалов. Во-вторых, так и не построен Восточный обход, с которого должны были заезжать автобусы, минуя городские пробки, — считает Алексей Мазур.

Еще один источник НГС отметил, что магазин в развивающемся районе — спасение для не очень востребованного автовокзала. Рядом с ним так и не появилось важных транспортных узлов, которые позволили бы его окупить, а инвестор вложил немалые средства. Правда, в будущем выделенный участок может принести проблемы: вдруг Андрей Гудовский решит выкупить, а затем продать землю. Или захочет продать сам коммерческий объект.

Руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев отметил, что межевание участка — законное, но при этом может нанести ущерб городу.

— Земля была выдана именно под автовокзал, но на ней появился неуникальный магазин, который есть в любом микрорайоне. Смысл межевания, мне кажется, — в возможности выкупа участка под магазин, а далее продажи или чего-то другого, — заметил эксперт.

При этом сами по себе магазины на транспортно-пересадочном узле вопросов у него не вызывают — на участке предполагается большой трафик и, соответственно, спрос на товары.

По словам Михаила Рязанцева, похожий прецедент случился на площади Маркса, когда на пересадочном узле на деньги инвестора построили перехватывающую парковку. Инвестор в итоге перевел ее в коммерческую зону, парковка стала составной частью торгового центра и оказалась платной. По сути получился объект не транспортной инфраструктуры, а коммерческий.

Старый автовокзал на Красном проспекте не работает уже несколько лет. Мэрия уже продала свою долю, а частные владельцы так и не смогли решить, что делать со зданием дальше. НГС выяснил, кому сейчас принадлежит недостроенный автовокзал и что с ним можно сделать.