Не попади на сотку: топ-10 проколов при покупке дачи, которые обернутся потерей денег и нервов

Конец лета — самое время начать присматриваться к дачам: сезон совсем скоро закончится, и цены будут ниже, чем весной. Но приобретение дачи таит в себе множество подводных камней. В погоне за мечтой многие упускают важные моменты, которые потом рушат семейный бюджет на сотни тысяч рублей. Вместе с экспертами мы разобрали самые основные ошибки новосибирцев и узнали, как купить идеальную дачу.

Самое главное, что нужно проверить при покупке дачи, — это документы, которые есть у продавца.

— Документы должны быть на земельный участок обязательно. На объекты недвижимости (дом, баня, гараж), если это объекты капитального строительства, не всегда обязательно, но надо иметь в виду, что до 2026 года собственник земельного участка обязан будет зарегистрировать права на объекты капитального строительства, расположенные на участке, — рассказал юрист по вопросам земли и недвижимости Сергей Яшков.

На земельный участок у собственника должны быть:

• свидетельство на право собственности (выдавалось до 2016 года);

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выдается начиная с 2016 года);

• членская книжка;

• справка от председателя СНТ об отсутствии задолженности по платежам;

• если дом на участке зарегистрирован — технический паспорт (технический план) дома, бани и свидетельство или выписка на него.

Вы можете остаться и без дачи, и без денег, если не проверите эти документы. Очень часто люди не просят справку об отсутствии задолженности перед СНТ, а ведь с правом собственности переходят и все долги. Они могут достигать очень внушительных сумм — и 50, и 100 тысяч рублей.

— Советую обратить внимание на то, что продавец должен быть собственником земельного участка, указанным в свидетельстве ЕГРН. Третьи лица имеют право распоряжения имуществом только на основании нотариально заверенной доверенности. Также помните, что покупка на основании членской книжки недействительна, — добавил юрист. — Зачастую возникают споры с соседями о границах участка. При покупке лучше всего пригласить кадастрового инженера для установления границы на местности во избежание споров.

Обязательно нужно перепроверить документы, которые предоставит продавец. Есть ли обременения или другие ограничения на участок, узнать легко — достаточно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН на земельный участок. Для этого необходимо знать кадастровый номер участка. Его можно найти на публичной кадастровой карте.

С этим заблуждением связано больше всего проблем и разочарований. Сейчас в России действуют только две формы по ведению садоводства и огородничества — садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Дачные некоммерческие товарищества сейчас должны переоформить документы в один из указанных видов.

— Отличия достаточно серьезные. В СНТ можно возводить объекты капитального строительства, регистрироваться (получать прописку). В ОНТ — запрещено строить объекты капитального строительства. Такой участок предназначен только для выращивания овощей, фруктов, — объяснил Сергей Яшков.

В итоге вы можете остаться просто в сарае, так как дом построить не даст товарищество.

Вы должны быть готовы, что собственники участков на собрании решат, что в СНТ нужна новая дорога — этих расходов избежать у вас точно не получится. Намного проще, если участок находится в деревне или селе. Тогда следить за дорогами и освещением будет администрация.

— Если дорога находится в границах СНТ и является участком общего пользования, то собственник должен оплачивать расходы на строительство, если такое решение принимается общим собранием. Остальные вопросы необходимо смотреть в уставе СНТ. Подавая заявление о вступлении в СНТ, покупатель автоматически соглашается с положениями устава, постановлений и т. д. Если покупатель не вступает в члены СНТ, то тоже должен оплачивать содержание дорог, проездов и иного имущества общего пользования, расположенных в границах СНТ, — предупреждает юрист по вопросам земли и недвижимости Сергей Яшков.

Вместе с такими серьезными расходами — а это могут быть и 30, и 50 тысяч рублей за раз, а то и больше — нужно всегда помнить о ежемесячных взносах.

— Обратите внимание на тарифы по содержанию. Если говорить о коттеджных поселках, то там могут быть цены и в 2–3 тысячи рублей в месяц и выше. И это нельзя сравнить с квартплатой за квартиру, когда платится сразу за всё. В случае с домом, помимо всего прочего, вы должны сами содержать свою крышу, двор, коммуникации внутри участка. Люди обычно забывают об этом, — рассказал автор сервиса по продаже недвижимости на земле Domogis Евгений Трушко.

Даже если вы покупаете дачу для отдыха, вам в любом случае нужно будет заботиться о газоне и деревьях на нем. А для этого нужна вода. Засуха для Новосибирской области становится обыденностью летом. Особенно сильно она ударила по садоводам в прошлом году.

— Если нет дождей и солнцепек, а 2020-й год был именно таким, то начинаются серьезные проблемы с урожаем. Легко посчитать — под один саженец сразу же нужно только лунку пролить двумя ведрами воды, и этого хватит от силы на неделю. Опять потом нужно два ведра. И это расход только на один саженец. А если водопровод не работает? Растение будет чахнуть, и можно остаться совсем без урожая, — отмечает владелец Сибирского питомника растений Сергей Поляков. — Нужно будет решать вопрос с подвозом воды, причем в немалых объемах.

Даже если в СНТ подается вода, то чаще всего не ранее 15 мая, а то и позже. То есть вы должны будете учитывать, что посадки могут остаться без пролива. А колодец или скважина есть не на каждом участке — бурение может обойтись в сотни тысяч рублей.

— Садовые участки заселенные предполагают, что на них подается вода. Нужно обратиться к председателю и узнать тарифы, а также расписание — оно может быть самое разное. Вода может подаваться пару раз в неделю на несколько часов. Нужно также уточнить, какая скважина стоит, какая очистка у воды, — советует Евгений Трушко.

Заманчивая перспектива — сбежать от пыли и грязи Новосибирска и поселиться среди зелени, но не слишком далеко от города. Помимо наличия воды на участке, всегда нужно проверять электричество. Отключения света в СНТ не редкость. Вместе с этим обычно перестает работать и мобильный интернет.

— Электричество в СНТ и коттеджных поселках — это отдельный вопрос. В действующих товариществах оно может работать с перебоями, — предупреждает Евгений Трушко.

По этому вопросу лучше всего обратиться к председателю СНТ, а еще лучше попасть в чат товарищества и поговорить с соседями. В любом случае обзавестись генератором — не такая плохая идея. На случай перебоев он может выручить вас ненадолго.

Проводка — еще одно больное место дачных участков. Ее обязательно должен проверить специалист, иначе в итоге всё может закончиться пожаром.

Освещенность участка — еще один важный момент, на который часто не обращают внимания при покупке. А зря. Может так получиться, что вы останетесь с кислой ягодой, которую еще и соберете позже всех. Все культуры любят свет и солнечную сторону.

По форме растений, если они уже есть на даче, можно легко определить, достаточно ли на участке света.

— Все растения, если они стоят на открытом солнечном месте, имеют компактную форму, а также пушистые. Если в определенном участке теневая сторона — солнце только полдня, — то растение будет вытянутое. Урожай в таком месте будет созревать на неделю-полторы позже. Ягода в таком месте будет с кислинкой. Чтобы получить сладкую ягоду — нужно выбрать солнечную сторону, — советует Сергей Поляков.

Злую шутку с вами могут сыграть красивые сплошные заборы из профиля — они создают искусственное затемнение на несколько метров. В такое место можно посадить малину, калину, рябину — это выносливые к тени растения.

— А плодовый и ягодный сад желательно разбивать на солнце. Но опять же возвращаемся к вопросу о воде. На солнце влага испаряется быстрее, поэтому такой сад потребует более частого полива, — добавляет эксперт.

Конечно, это не так — почва может быть очень разная, поэтому нужно быть очень внимательными и не стесняться опускаться при проверке прямо к земле. Именно от нее зависит, какой урожай вы соберете.

— Качество земли, конечно, определяется лабораторно, но и на глаз можно определить. Черная плодотворная земля самая желанная, но растение будет себя чувствовать хорошо и в глинистой и песчаной почве, если хорошо подготовиться и ухаживать. Если земля не черная — копайте под растения хорошую глубокую полость. Глину нужно удалять и заменять ее на другой грунт, — советует владелец Сибирского питомника растений Сергей Поляков.

В здоровой земле также много дождевых червей, а белый налет говорит о том, что повышена кислотность. Но какой бы хорошей ни была земля, со временем она потребует вложений — удобрений, подкормок. А это не дешевое дело. Закладывайте на эти расходы бюджет сразу и учитывайте, что стоимость будет складываться в том числе и из-за удаленности участка.

Если выращивание овощей и фруктов не стоит на первом месте, то стоит оценить удаленность земли от леса.

— Если вы будете вести огород, то сосновый лес помешает получению урожая. Для досуга и отдыха лучше подойдут участки среди леса, — отмечает автор сервиса по продаже недвижимости на земле Domogis Евгений Трушко.

«Главное, чтобы участок был, а где — неважно»

Желая сэкономить и купить дачу подешевле, вы можете потерять сотни тысяч рублей.

— Главная ошибка, которую совершают люди при покупке дачи, — неправильный выбор ее местоположения. Люди не учитывают расстояние. Взяв дачу километров за 100 от Новосибирска, они попадают в итоге в ловушку того, что нужно достаточно долго до нее ехать, время тратить. Опять же, общественный транспорт непонятно как будет ходить. И экономия, которая была на первых шагах — купили дачу тысяч за 100, — она в первые 1–2 года съедается, — говорит Евгений Трушко.

От расположения дачи зависит очень многое. Расходы на транспорт, чтобы просто добраться до нее — это лишь малая часть затрат. На участок нужно еще доставить инструменты, которые периодически выходят из строя, рассаду, саженцы, удобрения, строительные материалы. И чем дальше будет находиться участок от Новосибирска, тем дороже вам обойдется доставка.

Возможно, вам придется купить автомобиль или брать его в аренду, что в итоге обернется очень большими расходами. В противном случае придется подстраиваться под общественный транспорт.

«Всегда мечтал о даче у воды»

Ежегодно в Новосибирской области десятки участков оказываются затоплены из-за своего расположения. Вода весной поднимется обязательно, и ваш дом может оказаться в реке.

Первыми ежегодно страдают владельцы дач в СНТ «Геолог» и «Строймашевец», которые расположены между Матвеевкой и Нижней Ельцовкой, — их дачи стоят на самом берегу. Также топит «Геодезист», участки в селе Пихтовка, в селе Черновка, в поселке Гавриловском.

— Те, кто хочет дачу у водоема, должны заранее посчитать, сколько времени займет поход до него. При этом нужно помнить и о подтоплениях. Если дача ближе чем в километре от реки и есть дороги — то это один вопрос. Поход до нее много времени не займет. А если дорог нет, то затруднительно будет воспользоваться этим преимуществом, если вообще получится это сделать, — отмечает автор сервиса по продаже недвижимости на земле Domogis Евгений Трушко.

В зоне подтопления обычно и участки у воды в селах Легостаево, Чернокурья, Кочки, Красная Сибирь, Решеты, Черновка, Кыштовка, Кубовая, Северное.

«Начну с огурцов-помидоров, а там и курочками с кроликами обзаведусь»

Если вы планируете разводить на своем участке не только редкие сорта помидоров с огурцами, то нужно учитывать назначение земли и правила СНТ. Просто так завести кроликов или кур вы не сможете — в итоге всё может закончиться плачевно и дойти до суда из-за недовольных соседей.

— Всё сводится к тому, что в соответствии с законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества» есть определение, что такое садовый земельный участок. Он предназначен для отдыха граждан и выращивания сельскохозяйственных растений. Про животных ничего не сказано. И судебная практика исходит из того, что целевое назначение подобных участков — только для выращивания растений, и тогда никаких кур, кроликов и других животных быть не может, — рассказал юрист Константин Зиновьев.

Он добавил, что суды часто встают на сторону возмущенных соседей из-за запаха и звуков животных, которые тревожат других людей.

— Именно в связи с этим суды признают незаконным размещение животных в СНТ. Хотя если в уставе товарищества прописано, что допускается разведение кур, кроликов или других животных, то тогда это можно делать, — добавил юрист.

Май — отличное время для обустройства дачи. Мы прошлись по магазинам и узнали, где можно найти самые красивые, дешевые и оригинальные вещи для участка. Также мы составили подборку самых интересных дачных домов до 1 млн рублей, которые можно сейчас купить.