Москвичи придумали, как застроить аэропорт «Северный» — первое разрешение получил миллионер из рейтинга Forbes

В распоряжении редакции НГС оказался любопытный документ: концепция развития территории закрытого аэропорта «Северный», которую в феврале 2021 года разработала дочерняя структура государственной корпорации развития ВЭБ.РФ — компания «ИнфраВЭБ». Концепция охватывала перспективы всех 215 гектаров на период с 2020 по 2043 год. Москвичи посчитали, сколько на нее потребуется денег, и предложили владельцам территории привлечь партнеров: новосибирских застройщиков, международных девелоперов, ресурсоснабжающие организации и госбюджеты. В чём заключалась идея «ИнфраВЭБ» и почему до ее реализации дело не дошло, узнала Лиза Пичугина.

Сотни миллиардов на «Северный»

По документу, территория «Северного» — одна из немногих площадок в городе, которые сегодня можно развивать по федеральным стандартам, разработанным КБ Стрелка и Дом.рф. Это огромное и совершенно пустое пространство, которое расположено сравнительно недалеко от центра города и где можно построить что угодно — в том числе и современный благоустроенный район.

В первую очередь, конечно, предполагается жилье. Потенциал застройки — жилой и нежилой — по уже упомянутым стандартам составляет почти 2 миллиона квадратных метров. Жилью разработчики концепции отдали 1,7 миллиона квадратов, распределив его на сегменты: эконом, комфорт, премиум. К жилью прилагают 332 тысячи квадратных метров коммерческих площадей, 17,7 тысячи парковок, три школы, шесть детских садов, две поликлиники, два физкультурно-оздоровительных комплекса.

К началу 2040-х здесь, по плану, должны жить около 60 тысяч человек, создадут 12,5 тысячи рабочих мест, а налоговые поступления с территории должны составить 7,7 миллиарда рублей.

Чтобы это всё обеспечить, по оценке «ИнфраВЭБ», потребуется около 205,5 миллиарда рублей. 60% — на строительство собственно жилья, 13% — на возведение коммерческой недвижимости, 12% — на социальные объекты. Это самые капиталоемкие объекты на территории.

При этом на ней совершенно нет инженерных сетей и дорожно-транспортной инфраструктуры. Только на последнюю, как предполагают в компании, потребуется порядка 8 миллиардов рублей. Все эти затраты разработчики концепции предлагали равномерно распределить на все 20 лет развития территории. Например, в 2026 году объемы строительства жилья и социальных объектов должны почти сравняться: как раз тогда предполагается полное заселение всех уже построенных к этому моменту домов — очевидно, что новоселам понадобятся школы и детские сады.

Чтобы эту равномерность обеспечить, в «ИнфраВЭБ» предложили привлечь в проект госбюджеты и крупных федеральных игроков — как на сторону финансирования, так и на сторону строительства. Строить инфраструктуру можно за счет госпрограмм и заемных средств. Есть возможность включения в инвестпрограммы ресурсоснабжающих организаций — РЭС и Горводоканала — для строительства инженерных сетей.

Наконец, социальные объекты, такие как поликлиники и школы, можно возводить в рамках государственно-частного партнерства или по концессии — такие схемы (хотя и со спорным успехом) работают в Новосибирской области уже сегодня.

Внутриквартальные дороги, половину стоимости образовательной инфраструктуры, техническое присоединение к инженерным сетям и благоустройство, в частности полноценные скверы, «ИнфраВЭБ» в концепции переложили на плечи застройщиков, причем сразу нескольких.

В перечень потенциальных участников амбициозного проекта попали как крупные местные компании («Стрижи», «КПД-Газстрой», «ВИРА-Строй», «Энергомонтаж», «СибирьИнвест»), так и федеральные («Брусника»), и даже международные компании (Renaissance Construction, ENKA, Ant Yapi).

В российских компаниях, из которых журналист НГС получила ответ, сообщили, что впервые слышат о проекте и никаких переговоров об участии в нём не ведут. От зарубежных ответы на запросы так и не пришли.

Влиятельные столичные партнеры

В «ИнфраВЭБ» журналисту НГС рассказали, что предпроектные проработки делали по стандартам, которые позволили бы включить «Северный» в программу комплексного развития территорий — КРТ (год назад как раз обновилось законодательство в этой части, но к нему у региональных застройщиков еще остались вопросы).

По плану, расписанному в концепции вплоть до конкретных дат, к концу 2021 года уже должны были закончиться все переговоры с девелоперами-партнерами, должен был быть готов мастер-план на все 215 гектаров, скорректирован проект планировки этой части города и разработан проект межевания. В начале 2022 года предполагалось внести все необходимые изменения в градостроительную документацию, чтобы начать обсуждение условий комплексного развития территории (КРТ) на уровне городских властей. До конца лета 2022 года договор о КРТ должен был быть подписан обеими сторонами, а в проект начали бы входить новые участники — путем приобретения выделенных для них земель с уже сформированными условиями застройки.

Но, как рассказали в «ИнфраВЭБ», один из ключевых игроков, инициировавших всю эту работу, из проекта вышел, продав свою долю холдингу «СДС». Новые владельцы привлекать «дочку» ВЭБ.РФ к работе уже не стали. По словам старшего управляющего директора «ИнфраВЭБ» Елены Степановой, застройщик от первоначального замысла отклонился, но насколько далеко, в компании оценить не могут: «Нам самим это интересно посмотреть», — призналась она.

— Получилось так, что мы настолько качественно проект проработали, что это подтолкнуло «СДС-Финанс» к решению о покупке этого актива у партнера. Для нас это было большой неожиданностью, — рассказала Елена Степанова. — Если бы партнер остался в этой сделке, мы бы рассчитывали на сопровождение и более активное вовлечение федеральных институтов развития. Эта схема предполагала такое квазигосударственно-частное партнерство.

Что это за партнер, Елена Степанова не уточнила, отметив лишь, что он занимался «транспортной инфраструктурой и перевозками, в том числе пассажирскими».

Согласно данным «Контур.Фокуса», большую часть своего существования компания «Айден» — именно на нее оформлена огромная территория закрытого аэропорта — принадлежала трем компаниям, зарегистрированным на Британских Виргинских островах и на Кипре. Сперва ее почти поровну делили «Компания Ферропак Продакшнс Инк» и «Компания Коттле Инвест ЛТД». В марте 2016 года полный контроль над компанией перешел компании Greatskill Iinvestments Limited, но кто за ней стоит, неизвестно. При этом любопытно, что директор кипрской компании, Деспоина Зенонос, также возглавляет кипрскую же Formula Kino Holding Limited.

За 2021 год состав учредителей «Айдена» менялся несколько раз. Самые заметные фигуры — это Иван Юзефович и Александр Тукацинский, которые в равных долях владели компанией почти полностью. Оба в прошлом — топ-менеджеры «Кузбассразрезугля»: Тукацинский состоял в совете директоров компании, Юзефович был вице-президентом.

Иван Юзефович также входил в совет директоров «Аэроэкспресса», а с 2014 по 2018 год занимал должность гендиректора компании «Мосметрострой». Александр Тукацинский и сегодня входит в совет директоров компании. Возможно, именно это имела в виду Елена Степанова, говоря о «партнере, который занимался перевозками».

Интересно, что Тукацинскому также принадлежала 70-процентная доля в компании «КосмоКурс»: у нее была амбициозная идея построить частный космодром и заниматься космическим туризмом, но к 3 ноября 2021 года она самоликвидировалась.

С конца апреля по август 2021 года доля бизнесменов в компании уменьшалась, тогда как уставный капитал увеличивался: с 550 тысяч рублей до 68,75 миллиона рублей. В августе основным владельцем «Айдена» с долей в 99% стала компания «Бизнес-Технологии», зарегистрированная в 2017 году. Она связана с целым рядом дочерних предприятий группы «СДС», включая «СДС-Финанс» и «СДС-Строй».

Стройка с неопределенным будущим

В июне 2021 года компания «СДС-Финанс» получила первое разрешение на строительство на территории аэропорта. Работы начались на относительно маленьком участке, уже обеспеченном всем необходимым, в окружении существующей застройки. Тем не менее компания уже тогда анонсировала невероятный проект, сравнивая его по масштабам с Монако. Проработана территория сибирского Монако на тот момент не была.

Как стало понятно на прошлой неделе, не проработана она и сегодня: 2 декабря специальная комиссия отложила обсуждение поправок в проект планировки микрорайона. Их по заказу «СДС-Финанс» разработали в компании СИАСК на территорию первого этапа застройки — 35 гектаров.

Согласно корректировкам, два из трех детских садов предложили встроить в жилые дома. Как отмечает издание «ЦДЖ», это избавляет застройщика от передачи помещений городу и вообще от использования их для детских садов. При этом по первоначальной концепции детскими садами на территории «Северного» предполагалось закрыть не только потребности новых жителей территории, но и уже существующий в этом районе дефицит мест.

Есть в документе и другие неожиданные поправки. Например, территорию ЖК «Авиатор», где идет строительство, разработчики внезапно определили в зону спортивных объектов, а уже построенный жилой дом на улице Аэропорт, 1/1 оказался в зоне общественно-деловой застройки без возможности возведения жилья. Историческое здание аэровокзала, которое включено в реестр объектов культурного наследия и сохранено в концепции «ИнфраВЭБ» как музей, оказалось определено под жилье.

Будет ли «СДС-Финанс» следовать рекомендациям «ИнфраВЭБ» и привлекать партнеров в строительство жилья и инфраструктуры, неизвестно: в компании не ответили на запрос НГС.

— У них [владельцев территории] есть другая возможность: они могут докапитализировать компанию-застройщика и путем расширения собственных мощностей реализовать весь этот объём. Это вопрос коммерческой стратегии, — предположила Елена Степанова. — Акционеры могут посчитать, что наращивание собственного бизнеса в этом направлении интереснее, чем приглашение партнеров.

«Там можно запроектировать буквально рай на земле»

По словам Елены Степановой, после передачи контроля над территорией «Северного» группе «СДС» в проекте остался еще один участник — группа «Стрижи». У новосибирского девелопера действительно есть проект по соседству — жилой комплекс «Нормандия-Неман», но свое участие в проекте на территории «Северного» в компании отрицают.

Объяснение нашлось в истории компании-застройщика — СЗ «Нормандия-Неман». До того как компания вошла в группу «Стрижи» (сначала ею владела «дочка» девелопера «Вейкпарк», сегодня она принадлежит гендиректору группы Игорю Белокобыльскому), она принадлежала Ивану Юзефовичу. Примерно в то же время, когда он вместе с Александром Тукацинским контролировал компанию «Айден».

Сегодня территория «Нормандии-Неман» изгибается змейкой между улицей Аэропорт и троллейбусным депо, хотя формально, судя по публичной кадастровой карте, несколько разрозненных участков еще не объединены. Пока здесь начато строительство одного дома, на визуализациях же их не меньше трех, в комплексе также запланирован сквер.

Журналисту НГС Игорь Белокобыльский рассказал, что в проекте планируется от трех до четырех очередей: до конца 2021 года в компании рассчитывают получить разрешение на строительство второй очереди комплекса, окончательное решение примут после переговоров с банком о проектном финансировании.

На часть огромной территории аэропорта в «Стрижах» не претендуют. Рядом с «Нормандией-Неман» у компании остается еще один участок на улице Аэропорт, приобретенный пару лет назад по программе развития застроенных территорий и пока не освоенный. Тем не менее огромную площадку Игорь Белокобыльский считает самой перспективной в Новосибирске — но с условием привлечения федеральных игроков.

— Особый смак этой территории придает то, что эти 200 с лихом гектар абсолютно свободны — там можно запроектировать буквально рай на земле, — говорит он. — Это самая красивая невеста города Новосибирска, и ее замужество должно стать общенациональным праздником. Этот проект нужно готовить всем городом. Он очень требователен с точки зрения предстоящих затрат, у худосочных местных бюджетов просто нет таких возможностей. Даже если все застройщики, которые рядом работают, продадут всё, что у них там есть и чего нет, у них и близко не хватит ресурсов для создания необходимой и достойной инфраструктуры в этом месте.

По оценке девелопера, освоение территории выходит даже за рамки КРТ — по крайней мере, в том понимании КРТ, которое существует за пределами Москвы, подчеркнул он. При этом в перечень зон КРТ, утвержденных мэрией Новосибирска, а их 163, «Северный» не входит. Обсуждение территории городские власти вообще отложили — пока не будет подготовлен мастер-план и единая концепция застройки всех 215 гектаров.

— Это тот проект, который может стать гейм-ченджем. Его можно сделать очень качественным и значительно улучшить людям образ жизни либо сделать очень серым и внести элемент депрессии и социального накала. Здесь очень важен тот подход, который будет принят при развитии территории. Территория масштабная, она в центре и значительно влияет на развитие городской агломерации, — соглашается с решением властей Елена Степанова.

Ранее НГС выяснил, кому принадлежит территория заброшенного Речкуновского санатория: здесь могут появиться дорогие коттеджи, но федеральные власти рассматривают возможность выкупа земель для оздоровительного центра.