Москва на полгода заморозила в Новосибирске строительство высоток в частном секторе и на месте аварийных домов

Уже почти полгода в Новосибирске нет механизма для расселения аварийного жилья: старое законодательство, по которому за участки с аварийными домами боролись застройщики, больше не действует, а новое — фактически не работает. Участники строительного рынка пытаются как-то решить эту проблему, проводят многочисленные совещания, а на этой неделе при поддержке Минстроев Новосибирской области и России провели двухдневную конференцию, чтобы сформулировать предложения и отправить их в правительство. В частности, они предлагают облегчить застройщикам работу не только с аварийными домами, но и с частным сектором, гаражами и промзонами. Подробности узнала Лиза Пичугина.

На сессию Заксобрания Новосибирской области 27 мая вынесли законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ). Как объяснил депутат Заксобрания Илья Поляков, это рамочный и межведомственный закон, который полностью привязан к федеральному его варианту (который Владимир Путин подписал 30 декабря 2020 года) и просто разделяет полномочия нескольких ведомств по его реализации. Предполагается, что КРТ придёт на смену региональной программе развития застроенных территорий (РЗТ), но в несколько расширенной версии.

— Поэтапно мы делать почти ничего не умеем, мы решили, что надо обнулить всё, что было до этого, и ввести новый закон. Поэтому мы сегодня находимся в таком состоянии, что РЗТ проводить уже не можем. Нам нужно быстро принять закон Новосибирской области и все подзаконные акты, чтобы закон начал работать, — сказал Илья Поляков 25 мая на встрече с журналистами после двухдневной федеральной конференции, посвящённой КРТ.

Депутат рассчитывает, что закон может быть принят сразу в двух чтениях. В противном случае, заметил он, фактическое применение федерального законодательства сдвинется ещё на месяц-два, а это противоречит согласованной с Минстроем России дорожной картой.

Чего хотят застройщики

Участники строительного рынка в один голос говорят о том, что федеральный закон — «сырой», применить его невозможно. Из-за того, что никакого механизма работы к самому закону почему-то не приложили, уже полгода в Новосибирске не работает программа расселения аварийных домов. К примеру, не так давно городские власти расторгли контракт на РЗТ, но найти нового застройщика на два аварийных квартала не могут.

По итогам конференции в Новосибирске застройщики, объединение НОЗА и Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» сформулировали ряд предложений, которые, как рассчитывают участники, Минстрой России рассмотрит на ближайшем совещании 4 июня.

Как рассказал гендиректор ГК «Стрижи» и руководитель комиссии по градостроительной деятельности при Правительстве РФ Игорь Белокобыльский, среди предложений — инвентаризация жилья старше 50 лет для оценки масштабов аварийного фонда, разрешение конфликта между механизмом КРТ и генпланом (сегодня зона КРТ имеет приоритет над теми нормами, которые прописаны для территорий в генплане), разработка процедуры выкупа неаварийных объектов в зонах КРТ у собственников и разработка единой методики применения механизма в регионах. По оценке Игоря Белокобыльского, на это потребуется ещё около полугода.

— Федеральному центру придётся удивиться объёму бюджетных инвестиций, необходимых для осуществления необходимых операций. Но это уже следующий этап, — добавил он.

Аварийные дома

Главная проблема, которую должен решить закон, — это аварийное жильё. По оценке Игоря Белокобыльского, сегодня в городе порядка 1300 аварийных домов, из которых аварийными признаны 350, а в программу расселения попали 170.

Но даже эта оценка приблизительная: сколько многоквартирных домов фактически не пригодны для проживания, никто на самом деле не знает — ни на муниципальном, ни на региональном, ни на федеральном уровне. Более того, на местах у властей нет ресурсов, чтобы провести реальную оценку. Поэтому участники конференции настаивают, чтобы это взял на себя федеральный бюджет.

Другое предложение — это разработка процедуры выкупа по справедливой цене индивидуальных домов, гаражей, дач, производственных помещений и просто участков правообладателей в территориях, на которые распространится КРТ. По словам Игоря Белокобыльского, в программе РЗТ это работало следующим образом: застройщик трижды направляет предложения владельцу, к примеру, квартиры, и если ни на одно из них владелец не согласен, разрешать конфликт должен суд — с привлечением экспертов и оценщиков, которые установят выкупную цену. В идеале ситуаций, когда в высотном комплексе остаётся один частный дом, быть не должно.

Частный сектор и гаражи

Помимо прочего, участники рынка предлагают распространить КРТ не только на районы, массово застроенные аварийным жильём, но и на частный сектор и массивы гаражных кооперативов.

По данным геомаркетинговой компании SmartLoc, которая в 2019 году провела исследование о жилом фонде городов-миллионников, в Новосибирске в черте города расположено 48 тысяч индивидуальных жилых домов — это 6,1% от всего жилья. По этому показателю сибирская столица заняла 4-е место. При этом примерно половина частного сектора находится в 15-минутной доступности от центра, и по мере удаления от центра доля частных домов увеличивается незначительно.

Постепенно доля индивидуальных домов вблизи метро ожидаемо уменьшается, но их всё ещё достаточно много. Застройщики хотели бы зайти на эти территории, но их останавливает, во-первых, отсутствие механизма работы на таких территориях, во-вторых, высокая стоимость земли и сложность в работе с многочисленными собственниками.

В случае с частным сектором строители рассчитывают прийти к принципу 2/3: если две трети всех владельцев имущества в зоне КРТ согласны на продажу, трети придётся подчиниться. Это, конечно, значительно упростит работу для застройщиков.

— Сейчас эта норма разработана для многоэтажного жилищного строительства. Есть предложение эту историю распространить на ИЖС (индивидуальные жилые строения. — Прим. ред.) и гаражные кооперативы, — рассказал Игорь Белокобыльский.

Правда, на вопрос журналистов о том, какие территории в городе прежде всего должны быть реновированы, Илья Поляков в первую очередь отметил массивы гаражных кооперативов, в частности, гаражи между улицей Военной и Ипподромской магистралью.

— В центре Новосибирска за оперным у нас огромный гаражный кооператив. Нужен он сегодня там Новосибирску? Всё же двигается. Вдоль Богдана Хмельницкого гаражные кооперативы и так далее. Огромные территории, находящиеся в ужасном состоянии, которые необходимо в оборот строительный запускать, — считает депутат.

При этом об изъятии собственности речи не идёт, заверил он. У владельцев должен быть выбор: выкуп по справедливой цене — это один вариант. Другой — строительство многоуровневой парковки, где застройщик предоставляет людям машино-места, а взамен забирает территории с гаражами.

Без социальной напряжённости на первом этапе, признал Илья Поляков, не обойдётся, но «с людьми надо разговаривать, объяснять». Город ведь — живой организм, он не может не меняться.

Председатель ГСК «Динамовец» на улице Военной (в него входят более 300 собственников) Борис Ершов уверен, что владельцы гаражей на такие условия не пойдут.

— У меня три гаража: мой, дочери и одним мы пользуемся вместе — там и мебель, и колёса, и ещё что-то. Нам денег не надо, нам нужен гараж. Парковка мне не нужна. Там порядка нет. Если под домом 12–15 машин, то они, наверное, могут навести порядок. А если будет 3–4 тысячи парковок, будут бардак, драки и склоки, — убеждён он.

Предположение о том, что гаражные кооперативы — депрессивные территории, где нет благоустройства, зато есть посиделки с шашлыками и выпивкой, у Бориса Ершова вызвало негодование.

— У меня там машина стоит, я туда пришёл, немножечко с машиной поразговаривал, простите, погладил свою ласточку, колёса подкачал, то-сё, что-то сделал — это мой досуг, — говорит он. — И если мы с мужичками там пожарим шашлычок, мы не нарушим дисциплину. На нашей территории делают закладки наркоманы — у нас открытые гаражи, мы с этим боремся, вызываем полицию. Вот с чем надо бороться, а не с пенсионерами и с автолюбителями.

Промзоны

Ещё одна категория, на которую предлагают распространить КРТ — это территории промпредприятий, хотя, конечно, не все они подходят для редевелопмента в жильё, заметила директор «Гипрогора» Елена Чугуевская.

— Самое главное, мы долго шли к этому и, наконец, пришли — к вопросу реконструкции городов. Это позволяет делать города более плотными, более эффективными. Мы переходим от индустриальной экономики к инновационной, когда не нужны такие огромные промплощадки, которые разрывают городскую ткань, — считает она.

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков отметил, что от того, кто и как будет формировать зоны КРТ, будет зависеть, ввяжутся застройщики в эту историю массово или нет.

— Всё зависит от условий, какая там будет нагрузка на квадратный метр. Весь вопрос в деньгах, — рассуждает он. — И сбалансированный подход должен быть, насколько это выгодно для города — получить ещё одну плотно застроенную территорию.

По мнению Максима Маркова, в части промзон необходимо участие госресурса. В своё время, говорит он, была идея редевелопмента промышленных территорий улицы Фабричной. Модель предлагалась такая: государство выделяет подходящую землю на окраине города или за городской чертой, инвестор за свой счёт переносит производство и даже модернизирует его, а взамен получает землю в центре. Но до реализации эта схема так и не дошла.

Та же реновация, что в Москве, или нет?

Сравнивать новый закон со столичной программой реновации некорректно, считает Елена Чугуевская, признавая, что споры об этом были жаркими.

— Законодатели постарались сделать его в другом ключе, где полномочия возлагаются на регионы, на субъекты. Москва всё-таки живёт по другим экономическим законам, очень сложно её ретранслировать, — пояснила она. — Коллеги показывали опыт реновации Москвы, и понятно, что один в один в Новосибирске это не может быть применено.

Сегодня закон не доработан ещё и в одном важном и болезненном как минимум для Новосибирска вопросе: КРТ в нём противоречит генеральному плану города. Предложение доработки на момент пресс-конференции ещё не было чётко сформулировано. По словам Елены Чугуевской, вариантом решения конфликта может стать практика мастер-планирования.

— Если генплан — документ, который долго согласуется, я предложила рассматривать концепцию города на стадии мастер-планирования, использовать те инструменты, которые могут благодаря мастер-планированию появиться. В первую очередь это обоснованные экономические разделы, которые показывают бюджетную, коммерческую и социальную эффективность территории.

Будут ли приняты эти предложения, пока неизвестно. К региональному закону о КРТ ещё предстоит принять около 15 подзаконных актов, и если всё пойдёт по плану и в регионе, и на уровне Москвы, то, по оценке Игоря Белокобыльского, примерно через полгода новый закон начнёт работать в Новосибирске.