Край пропасти: замерзшие проекты и бегство покупателей — как шатало рынок жилья в 2024-м и чего ждать от 2025-го

Прошедший год на рынке недвижимости оказался напряженным: ажиотаж перед отменой льготной ипотеки сменился затишьем, а новые ставки Центробанка буквально задушили покупателей и продавцов. И если в середине года количество проданных квартир приближалось к рекордному максимуму, то сейчас количество зависшего жилья растет, а застройщики замораживают проекты и ждут лучших времен. Что произошло с ценами на недвижимость в Новосибирске и чего ждут эксперты в 2025 году, — в материале НГС.

Цены на рынке новостроек активно росли до середины лета, пока действовала льготная ипотека. Пик спроса пришелся на июль, тогда покупатели пытались запрыгнуть в последний вагон, чтобы урвать квартиру до отмены кредитования с господдержкой. Ажиотажный спрос толкал цены вверх, а предложений на рынке становилось все меньше: недорогие лоты раскупали, элитное жилье зависало. По словам эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Михаила Чайко, после корректировки программ быстрый темп роста цен и ажиотажный спрос на первичном рынке замедлились.

В среднем стоимость квадрата в новостройках за год приросла на 10%: например, по данным «Циан.Аналитики» она выросла со 146 тысяч рублей в декабре 2023 года до 160 тысяч рублей к декабрю 2024 года. Сейчас в среднем студия в новостройке обойдется покупателю в 4,7 миллиона рублей, однокомнатная — в 6,7 миллиона рублей, двухкомнатная — в 7,9 миллиона рублей.

Директор по продажам федеральных проектов «Самолет Страна» Антон Гак также отмечает, что стоимость квадрата в новостройках выросла на 11% с октября прошлого года по октябрь этого года (последние данные) — со 131 тысячи за квадрат до 146 тысячи за квадрат, и на 9%, если сравнивать с началом года.

Коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров и вовсе говорит об увеличении медианной стоимости продаваемых квартир в новостройках на 19,4%: со 128 тысяч рублей до 153 тысяч рублей за квадрат при сравнении ноября 2023 с ноябрем 2024. Эксперт объясняет разницу изменившейся структурой предложений: в частности, на рынке остались непроданные квартиры в сегменте бизнес- и элит-класса. Сейчас в городе пытаются продать самый дорогой пентхаус площадью в 479 квадратов за 155 миллионов рублей.

— К концу года началось динамичное изменение структуры предложения. Девелоперы выводят на рынок новые объекты малой площади — студии и однушки. То есть квартиры с более высокой средней стоимостью квадрата, — отмечает Евгений Белокуров.

Аналитики «Яндекса» посчитали, что в среднем студию в Новосибирске можно купить за 5,6 миллиона рублей, однокомнатную — за 6,2 миллиона рублей, а двухкомнатная обойдется в 8,6 миллиона рублей.

Во время пресс-конференции ТАСС директор компании RID Analytics Елена Ермолаева, отметила, что цены на новостройки приросли на 9,3% за 11 месяцев, дойдя до 156 тысяч рублей за квадрат. За 11 месяцев 2024 года, по данным RID Analytics, продали около 23 тысяч квартир — это на 9,4% меньше к тому же периоду 2023 года.

На рынок новостроек, по словам экспертов, опрошенных НГС, больше всего повлияли изменения в ипотечных программах (ужесточение условий, отмена льготной ипотеки) и рост ключевой ставки. Михаил Чайко называет последнее уникальным событием в истории современной России: ставка ЦБ поднимается в течение 1,5 лет, и если в августе 2023 года она составляла 8,5%, уже в октябре 2024 года доросла до 21%.

— Это практически полностью задушило ипотеку по стандартным программам и частично увело с рынка инвесторов. Некоторые предпочли размещать деньги на депозитах, а не в квадратах, — заметил Михаил Чайко.

Но и это не обвалило рынок недвижимости, считает эксперт, — цены продолжили расти, правда, не так быстро. Плюсы, хоть и сомнительные, есть и у покупателей. Застройщики прибегают к разного рода акциям и готовы предлагать персональные условия по продаже объектов. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отметил, что выросла популярность сделок с использованием рассрочки на два полугодия, а Антон Гак рассказал об увеличившейся активности клиентов к концу года. Правда, рост после затишья пока сдержанный.

По словам Евгения Белокурова, адаптация к новым реалиям кредитования — главная тенденция 2024 года. Например, девелоперы уже сейчас чаще выводят на рынок наиболее рентабельные варианты — одно- и двухкомнатные лоты, а большие квартиры придерживают. Михаил Чайко отметил, что по большей части застройщики испытывают снижение спроса, а большой процент нераспроданных квартир сохраняется. Сейчас, говорит эксперт, девелоперы с осторожностью запускают новые проекты.

— Я бы даже сказал, что не совсем новые, а те, что уже были запланированы ранее. Каждый оценивает свои силы и степень риска. Одни, даже купив землю, пока не торопятся со стартом строительства, другие наоборот — придерживаются намеченных планов, видимо, с надеждой на стабилизацию ситуации. Только время покажет, кто сделал правильную ставку, — объясняет эксперт.

Независимый аналитик рынка недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев отмечает, что количество новых проектов у застройщиков, по сравнению с прошлым годом, снизилось на 20% и, вероятно, упадет еще.

— Образно выражаясь, строительный рынок сейчас находится на краю пропасти, возможно, у него одна нога в эту пропасть уже соскользнула. Весь позитив, который мы видим в области, прежде всего — следствие льготной ипотеки. Как только она прекратилась, рынок обвалился, — отметила Елена Ермолаева.

В регионе сейчас, по данным RID Analytics, рекордный показатель непроданных квартир — 28 тысяч лотов. При этом снизить цену застройщики не могут, потому что растет себестоимость, не дадут сделать это и банки. Уменьшается при этом число выданных ипотечных кредитов: например, за четыре месяца 2024 года (с июля по октябрь) выдано 2899 кредита, что в три раза меньше, чем за тот же период 2023 года.

— Рынок снизился примерно на 70% — это значит, что у одних строителей продажи упали на 50%, а у кого-то — на 90%, — подсчитала Елена Ермолаева.

По словам эксперта, повезло тем застройщикам, у которых на июль этого года проекты были на стадии завершения — они смогли на остатки проектного финансирования завершить стройку. Тем компаниям, которые находятся на этапе строительства, повезло меньше: по данным Елены Ермолаевой, есть данные о том, что банки приостанавливают финансирование объектов, потому что если квартиры не продаются, банк рискует.

При этом вторичный рынок в этом году не отличился — по словам экспертов, он буквально замер. Покупатели ушли в аренду, а продавцы изо всех сил пытаются «избавиться» от жилья, предлагая скидки. У многих, кстати, продать квартиры не выходит, поэтому часть собственников решили вместо продажи сдавать жилье.

Аналитики «Яндекс.Недвижимости» посчитали, что медианная стоимость квадрата в готовом жилье приросла на 6% от ноября к ноябрю: со 108 тысяч рублей до 115 тысяч рублей. Студию можно купить в среднем за 3,7 миллиона рублей, однокомнатную — за 4,4 миллиона рублей, а двухкомнатную — за 5,7 миллиона рублей. По данным RID Analytics, рост был даже больше — 9,5%, а стоимость квадрата доросла до 123 тысяч рублей (разница цен с новостройками — примерно 27%).

По словам Евгения Белокурова, по итогам года на вторичном рынке активность покупателей и продавцов стагнирует, как и динамика стоимости готового жилья. Спрос по-прежнему сдерживают высокие ставки по ипотеке, а квартиры продаются дольше на 45%.

— При этом вместе с застывшей активностью со стороны покупателя растет доля продавцов, которые готовы идти на торг и предлагать скидки, в частности покупателям с наличными деньгами и желанием побыстрее заключить сделку, — добавил эксперт.

Доля продавцов, которые постепенно снижают цену в объявлениях, увеличилась с 45,6% до 49,6% за год, средний дисконт при этом составил порядка 4,7% (почти на 1% больше, чем год назад). В некоторых случаях скидки и вовсе доходят до 10%, но о них покупатель и продавец чаще всего договариваются при встрече, отмечает Евгений Белокуров.

Эксперты расходятся в мнениях о том, какие изменения произойдут на рынке недвижимости в 2025 году, но в одном уверены точно: ипотеку с господдержкой не вернут. При этом могут увеличить финансирование по другим программам, чтобы устранить исчерпание лимитов (об этом, кстати, говорил и Владимир Путин во время последней пресс-конференции).

Михаил Чайко предполагает, что в будущем могут ввести новые ипотечные программы, но они будут более адресными (для многодетных семей, врачей, учителей, военнослужащих) и, вероятно, коснутся первичного рынка — как многоквартирных домов, так и частных. Прогнозы на 2025 год у эксперта оптимистичны: рынок всегда развивается волнами, а значит после спада будет подъем.

— Я уверен, что подъем будет именно в 2025 году. Ожидаю снижение ключевой ставки. Да, это не будет одномоментно, но надеюсь, что к середине года это случится. Тогда сработает эффект отложенного спроса: на рынок выйдут покупатели, которые затаились в ожидании этого снижения, — рассуждает эксперт.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», повторение рекордов индексации цен и ставок в новом году не ожидает. По его словам, стоимость квадрата в новостройках может прирасти на 6-8%, но застройщикам сложнее изменить цену без одобрения банков. Долгосрочная аренда при этом может и вовсе вырасти в сезон на 15-17%.

— Околонулевые цифры вероятны на вторичке, где собственники будут вынуждены подстраиваться под снизившийся спрос, и в загородной недвижимости, где спад спроса и растущая строительная инфляция сбалансируют друг друга, — считает Алексей Попов.

Евгений Белокуров отметил, что новосибирцы еще могут воспользоваться ИТ-ипотекой или же обратить внимание на рынок индивидуальных домов, где стоимость квадрата ниже. Те же, кто временно отложил идею с покупкой своего жилья и продолжил копить, уйдут в сегмент долгосрочной аренды.

— Уровень ставок уже повлиял на поведение покупателей, они стали чаще рассматривать варианты покупки вторички с минимальным объемом заемных средств. Мы наблюдаем, что покупатели готовы обеспечивать сделки по большей части наличными деньгами, — рассказал Евгений Белокуров.

В будущем, предполагают в «Яндекс.Недвижимости», девелоперы, чтобы поддерживать покупательский спрос, будут все чаще предлагать рассрочки, trade-in (когда в зачет идет старая квартира), кэшбек и акции.

По словам Сергея Николаева, объем продаж на рынке упадет примерно на 10%, а количество новых проектов у застройщиков снизится еще сильнее.

— Рынок цикличный, мы идем на спад. В будущем средняя цена на квартиры снизится, правда, за счет более дешевых проектов, — объяснил эксперт.

Например, с 2015 по 2023 годы, вспомнил он, доля жилья эконом-класса упала с 65% до 40% — теперь же количество комплексов эконом-класса, стандарт и комфорт-плюс будет расти. За счет этого снизится не только средняя цена, но и вырастет площадь квартир.

Несмотря на упавший объем ввода, нераспроданных квартир по-прежнему много, добавил Сергей Николаев: на конец 2023 года их было 5 тысяч, сейчас — 14 тысяч. С 2025 года и до половины 2026 года, считает аналитик, внимание рынка будет направлено на снижение затоваренности, в конце 2026 года и начале 2027 года покупатели, вероятно, начнут снимать деньги с депозитов и нести их снова на рынок недвижимости.

Елена Ермолаева отмечает, что 2024 год закончился неплохо: строительной отрасли помогли резервы, накопленные в прошлые годы. Но если отрасль не поддержат в 2025 году, то на рынке недвижимости может начаться серьезный кризис. В ближайшие годы показатели по продажам и вводу жилья могут снизиться.

НГС рассказывал о том, что российские банки начали сокращать кредитные лимиты своим клиентам, а в отдельных случаях — полностью обнулять их. Журналист пообщался с экспертами, чтобы разобраться, почему банки идут на такой шаг.