
Рынок недвижимости в 2024 году пережил и ажиотаж, и провал спроса
Прошедший год на рынке недвижимости оказался напряженным: ажиотаж перед отменой льготной ипотеки сменился затишьем, а новые ставки Центробанка буквально задушили покупателей и продавцов. И если в середине года количество проданных квартир приближалось к рекордному максимуму, то сейчас количество зависшего жилья растет, а застройщики замораживают проекты и ждут лучших времен. Что произошло с ценами на недвижимость в Новосибирске и чего ждут эксперты в 2025 году, — в материале НГС.
Ставка душит рынок
Ажиотаж и спад в новостройках
Цены на рынке новостроек активно росли до середины лета, пока действовала льготная ипотека. Пик спроса пришелся на июль, тогда покупатели пытались запрыгнуть в последний вагон, чтобы урвать квартиру до отмены кредитования с господдержкой. Ажиотажный спрос толкал цены вверх, а предложений на рынке становилось все меньше: недорогие лоты раскупали, элитное жилье зависало. По словам эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Михаила Чайко, после корректировки программ быстрый темп роста цен и ажиотажный спрос на первичном рынке замедлились.
В среднем стоимость квадрата в новостройках за год приросла на 10%: например, по данным «Циан.Аналитики» она выросла со 146 тысяч рублей в декабре 2023 года до 160 тысяч рублей к декабрю 2024 года. Сейчас в среднем студия в новостройке обойдется покупателю в 4,7 миллиона рублей, однокомнатная — в 6,7 миллиона рублей, двухкомнатная — в 7,9 миллиона рублей.
Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак также отмечает, что стоимость квадрата в новостройках выросла на 11% с октября прошлого года по октябрь этого года (последние данные) — со 131 тысячи за квадрат до 146 тысячи за квадрат, и на 9%, если сравнивать с началом года.

Цены на новостройки в среднем приросли на 10-11%: лоты подешевле выкупили, а элитные квартиры зависли
Коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров и вовсе говорит об увеличении медианной стоимости продаваемых квартир в новостройках на 19,4%: со 128 тысяч рублей до 153 тысяч рублей за квадрат при сравнении ноября 2023 с ноябрем 2024. Эксперт объясняет разницу изменившейся структурой предложений: в частности, на рынке остались непроданные квартиры в сегменте бизнес- и элит-класса. Сейчас в городе пытаются продать самый дорогой пентхаус площадью в 479 квадратов за 155 миллионов рублей.
— К концу года началось динамичное изменение структуры предложения. Девелоперы выводят на рынок новые объекты малой площади — студии и однушки. То есть квартиры с более высокой средней стоимостью квадрата, — отмечает Евгений Белокуров.
Аналитики «Яндекса» посчитали, что в среднем студию в Новосибирске можно купить за 5,6 миллиона рублей, однокомнатную — за 6,2 миллиона рублей, а двухкомнатная обойдется в 8,6 миллиона рублей.
Во время пресс-конференции ТАСС директор компании RID Analytics Елена Ермолаева, отметила, что цены на новостройки приросли на 9,3% за 11 месяцев, дойдя до 156 тысяч рублей за квадрат. За 11 месяцев 2024 года, по данным RID Analytics, продали около 23 тысяч квартир — это на 9,4% меньше к тому же периоду 2023 года.
На рынок новостроек, по словам экспертов, опрошенных НГС, больше всего повлияли изменения в ипотечных программах (ужесточение условий, отмена льготной ипотеки) и рост ключевой ставки. Михаил Чайко называет последнее уникальным событием в истории современной России: ставка ЦБ поднимается в течение 1,5 лет, и если в августе 2023 года она составляла 8,5%, уже в октябре 2024 года доросла до 21%.
— Это практически полностью задушило ипотеку по стандартным программам и частично увело с рынка инвесторов. Некоторые предпочли размещать деньги на депозитах, а не в квадратах, — заметил Михаил Чайко.
Но и это не обвалило рынок недвижимости, считает эксперт, — цены продолжили расти, правда, не так быстро. Плюсы, хоть и сомнительные, есть и у покупателей. Застройщики прибегают к разного рода акциям и готовы предлагать персональные условия по продаже объектов. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отметил, что выросла популярность сделок с использованием рассрочки на два полугодия, а Антон Гак рассказал об увеличившейся активности клиентов к концу года. Правда, рост после затишья пока сдержанный.

Одни застройщики сейчас придерживают старт проектов до лучших времен, другие все равно запускают. Кто из них прав, покажет время
По словам Евгения Белокурова, адаптация к новым реалиям кредитования — главная тенденция 2024 года. Например, девелоперы уже сейчас чаще выводят на рынок наиболее рентабельные варианты — одно- и двухкомнатные лоты, а большие квартиры придерживают. Михаил Чайко отметил, что по большей части застройщики испытывают снижение спроса, а большой процент нераспроданных квартир сохраняется. Сейчас, говорит эксперт, девелоперы с осторожностью запускают новые проекты.
— Я бы даже сказал, что не совсем новые, а те, что уже были запланированы ранее. Каждый оценивает свои силы и степень риска. Одни, даже купив землю, пока не торопятся со стартом строительства, другие наоборот — придерживаются намеченных планов, видимо, с надеждой на стабилизацию ситуации. Только время покажет, кто сделал правильную ставку, — объясняет эксперт.
Независимый аналитик рынка недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев отмечает, что количество новых проектов у застройщиков, по сравнению с прошлым годом, снизилось на 20% и, вероятно, упадет еще.
— Образно выражаясь, строительный рынок сейчас находится на краю пропасти, возможно, у него одна нога в эту пропасть уже соскользнула. Весь позитив, который мы видим в области, прежде всего — следствие льготной ипотеки. Как только она прекратилась, рынок обвалился, — отметила Елена Ермолаева.

В Новосибирской области большое количество непроданных квартир, эксперты говорят о затоваренности рынка
В регионе сейчас, по данным RID Analytics, рекордный показатель непроданных квартир — 28 тысяч лотов. При этом снизить цену застройщики не могут, потому что растет себестоимость, не дадут сделать это и банки. Уменьшается при этом число выданных ипотечных кредитов: например, за четыре месяца 2024 года (с июля по октябрь) выдано 2899 кредита, что в три раза меньше, чем за тот же период 2023 года.
— Рынок снизился примерно на 70% — это значит, что у одних строителей продажи упали на 50%, а у кого-то — на 90%, — подсчитала Елена Ермолаева.
По словам эксперта, повезло тем застройщикам, у которых на июль этого года проекты были на стадии завершения — они смогли на остатки проектного финансирования завершить стройку. Тем компаниям, которые находятся на этапе строительства, повезло меньше: по данным Елены Ермолаевой, есть данные о том, что банки приостанавливают финансирование объектов, потому что если квартиры не продаются, банк рискует.
Продать любой ценой
При этом вторичный рынок в этом году не отличился — по словам экспертов, он буквально замер. Покупатели ушли в аренду, а продавцы изо всех сил пытаются «избавиться» от жилья, предлагая скидки. У многих, кстати, продать квартиры не выходит, поэтому часть собственников решили вместо продажи сдавать жилье.
Аналитики «Яндекс.Недвижимости» посчитали, что медианная стоимость квадрата в готовом жилье приросла на 6% от ноября к ноябрю: со 108 тысяч рублей до 115 тысяч рублей. Студию можно купить в среднем за 3,7 миллиона рублей, однокомнатную — за 4,4 миллиона рублей, а двухкомнатную — за 5,7 миллиона рублей. По данным RID Analytics, рост был даже больше — 9,5%, а стоимость квадрата доросла до 123 тысяч рублей (разница цен с новостройками — примерно 27%).

Квартиры на вторичном рынке продают дольше, продавцы идут на ухищрения: сбрасывают стоимость или сдают жилье в аренду
По словам Евгения Белокурова, по итогам года на вторичном рынке активность покупателей и продавцов стагнирует, как и динамика стоимости готового жилья. Спрос по-прежнему сдерживают высокие ставки по ипотеке, а квартиры продаются дольше на 45%.
— При этом вместе с застывшей активностью со стороны покупателя растет доля продавцов, которые готовы идти на торг и предлагать скидки, в частности покупателям с наличными деньгами и желанием побыстрее заключить сделку, — добавил эксперт.
Доля продавцов, которые постепенно снижают цену в объявлениях, увеличилась с 45,6% до 49,6% за год, средний дисконт при этом составил порядка 4,7% (почти на 1% больше, чем год назад). В некоторых случаях скидки и вовсе доходят до 10%, но о них покупатель и продавец чаще всего договариваются при встрече, отмечает Евгений Белокуров.
Чего ждать от 2025-го
Эксперты расходятся в мнениях о том, какие изменения произойдут на рынке недвижимости в 2025 году, но в одном уверены точно: ипотеку с господдержкой не вернут. При этом могут увеличить финансирование по другим программам, чтобы устранить исчерпание лимитов (об этом, кстати, говорил и Владимир Путин во время последней пресс-конференции).
Михаил Чайко предполагает, что в будущем могут ввести новые ипотечные программы, но они будут более адресными (для многодетных семей, врачей, учителей, военнослужащих) и, вероятно, коснутся первичного рынка — как многоквартирных домов, так и частных. Прогнозы на 2025 год у эксперта оптимистичны: рынок всегда развивается волнами, а значит после спада будет подъем.
— Я уверен, что подъем будет именно в 2025 году. Ожидаю снижение ключевой ставки. Да, это не будет одномоментно, но надеюсь, что к середине года это случится. Тогда сработает эффект отложенного спроса: на рынок выйдут покупатели, которые затаились в ожидании этого снижения, — рассуждает эксперт.

Эксперты уверены, что ипотека с господдержкой не вернется, но государство может ввести новые программы — более адресные
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», повторение рекордов индексации цен и ставок в новом году не ожидает. По его словам, стоимость квадрата в новостройках может прирасти на 6-8%, но застройщикам сложнее изменить цену без одобрения банков. Долгосрочная аренда при этом может и вовсе вырасти в сезон на 15-17%.
— Околонулевые цифры вероятны на вторичке, где собственники будут вынуждены подстраиваться под снизившийся спрос, и в загородной недвижимости, где спад спроса и растущая строительная инфляция сбалансируют друг друга, — считает Алексей Попов.
Евгений Белокуров отметил, что новосибирцы еще могут воспользоваться ИТ-ипотекой или же обратить внимание на рынок индивидуальных домов, где стоимость квадрата ниже. Те же, кто временно отложил идею с покупкой своего жилья и продолжил копить, уйдут в сегмент долгосрочной аренды.
— Уровень ставок уже повлиял на поведение покупателей, они стали чаще рассматривать варианты покупки вторички с минимальным объемом заемных средств. Мы наблюдаем, что покупатели готовы обеспечивать сделки по большей части наличными деньгами, — рассказал Евгений Белокуров.
В будущем, предполагают в «Яндекс.Недвижимости», девелоперы, чтобы поддерживать покупательский спрос, будут все чаще предлагать рассрочки, trade-in (когда в зачет идет старая квартира), кэшбек и акции.
По словам Сергея Николаева, объем продаж на рынке упадет примерно на 10%, а количество новых проектов у застройщиков снизится еще сильнее.
— Рынок цикличный, мы идем на спад. В будущем средняя цена на квартиры снизится, правда, за счет более дешевых проектов, — объяснил эксперт.
Например, с 2015 по 2023 годы, вспомнил он, доля жилья эконом-класса упала с 65% до 40% — теперь же количество комплексов эконом-класса, стандарт и комфорт-плюс будет расти. За счет этого снизится не только средняя цена, но и вырастет площадь квартир.
Несмотря на упавший объем ввода, нераспроданных квартир по-прежнему много, добавил Сергей Николаев: на конец 2023 года их было 5 тысяч, сейчас — 14 тысяч. С 2025 года и до половины 2026 года, считает аналитик, внимание рынка будет направлено на снижение затоваренности, в конце 2026 года и начале 2027 года покупатели, вероятно, начнут снимать деньги с депозитов и нести их снова на рынок недвижимости.
Елена Ермолаева отмечает, что 2024 год закончился неплохо: строительной отрасли помогли резервы, накопленные в прошлые годы. Но если отрасль не поддержат в 2025 году, то на рынке недвижимости может начаться серьезный кризис. В ближайшие годы показатели по продажам и вводу жилья могут снизиться.
НГС рассказывал о том, что российские банки начали сокращать кредитные лимиты своим клиентам, а в отдельных случаях — полностью обнулять их. Журналист пообщался с экспертами, чтобы разобраться, почему банки идут на такой шаг.