Люксовый треугольник: Тимур Саттаров начал реконструкцию старого завода в центре — чем решили заменить стеклянные башни

Бывший корпус НИИ-39 на улице Серебренниковской начали ограждать. Его владелец, известный бизнесмен Тимур Саттаров, начинает реконструкцию пустующего здания. Вот только от амбициозной масштабной концепции с двумя стеклянными башнями он в итоге отказался. Зато уже в следующем году в треугольном квартале планируют открыть бизнес-центр с ресторанами, барами, магазинами брендовой одежды и офисными помещениями. НГС первым узнал о новом проекте и спросил у экспертов, почему девелопер передумал строить высотки и как новое офисное здание может повлиять на рынок аренды.

Треугольный квартал между улицами Максима Горького, Серебренниковской и Октябрьской магистралью структуры бизнесмена Тимура Саттарова и его жены Ольги Гребенюк выкупали в течение нескольких лет.

В 2015 году девелопер преобразил часть треугольника в элитный универмаг Lukse. Осенью 2019 года стало известно, что здание-угол Октябрьской магистрали и улицы Серебренниковской также перешло во владение Тимура Саттарова. Удалось выкупить строения и во внутреннем дворе, а вот здания «Газпромнефти» на Максима Горького, 80, силовых структур на улице Чаплыгина, 75 и бизнес-центр «Кокон» остались вне владения бизнесмена.

Сейчас четырехэтажкой на Серебренниковской, 29 владеет компания «Аргентум», и именно это здание вот-вот начнут активно реконструировать: вокруг уже устанавливают ограждения и возводят строительные леса.

Когда Тимур Саттаров выкупал треугольник, эксперты в сфере недвижимости искренне радовались случившемуся, отмечая, что он бережно относится к исторической застройке и может реализовать в центре Новосибирска интересный проект. Например, так прошел редевелопмент объекта, где расположен универмаг.

Пару лет назад аналитики отмечали, что здание на улице Серебренниковской отлично делится на офисы, а первый этаж можно было бы отдать под магазины и рестораны. Фактически так и будет: заводское строение превратится в офисный центр. Его этажность и конструктив менять не будут — пока решили навести только внешний лоск: капитально отремонтировать фасад, сделать внутреннюю отделку стен и благоустроить прилегающую территорию.

Работы по реконструкции начали в мае этого года, закончить планируют к началу июля следующего года. Сейчас в будущем бизнес-центре, который решили назвать, как и компанию, «Аргентум», очищают стены.

Реконструкция коснется как самого здания на Серебренниковской, 29, так и двухэтажного строения во дворе. В компании решили не достраивать вверх угловое здание и не возводить башни во дворе. Вместо этого в нем проведут капительный ремонт, а фасад обновят в архитектурной концепции универмага Lukse, расположенного по соседству.

Часть помещений решили отдать под коммерцию, говорят в «Аргентуме»: на цокольном этаже откроются бары и рестораны, на первом этаже — зона ретейла с брендовыми магазинами. Всё, что выше, от второго до четвертого этажа, готовят под офисы в формате open space. Потенциальных арендаторов уже нашли — помещения займут компании федерального уровня. Пока их не раскрывают, но, как стало известно НГС, часть реконструируемого здания может занять одна из крупнейших федеральных структур, связанная с добычей природных ресурсов.

Какие рестораны и бары здесь откроют, тоже остается загадкой. Один из сотрудников компании Тимура Саттарова на условиях анонимности рассказал, что одним из них может быть заведение премиум-класса самого Саттарова, но не исключает и того, что бизнесмен передумает.

Первоначальные амбициозные планы по редевелопменту треугольника стали известны спустя пару лет после покупки зданий, проект от столичного бюро DBA-GROUP показывали президиуму архитектурно-градостроительного совета мэрии.

В центре Новосибирска бизнесмен задумывал построить многофункциональный комплекс, состоящий из трех связанных зданий. Старый заводской корпус хотели реконструировать, надстроив три этажа, а внутри квартала возвести две стеклянные башни высотой 16 и 17 этажей. В 2023 году специальная комиссия мэрии даже согласовала необходимые изменения в правилах землепользования и застройки.

Как рассказывал руководитель архитектурного бюро Владислав Андреев, первые этажи производственного здания должны были занять галерея, фуд-молл, магазины и рестораны, выше планировали офисные помещения, а под кровлей — ресторан с огромной летней террасой. Нижнюю часть двух башен также должны были занять кафе, медицинский центр и SPA-центр с бассейном, в планах была и спортивная зона на кровле: теннисный корт, тренажеры, спортплощадка и площадка для занятий йогой. Верхние части высоток должны были уйти под гостиницу и апарт-отель.

В планах была и общедоступная пешеходная зона внутри квартала, которую можно было бы использовать как транзит. Заходить во двор предлагали с трех сторон: с Октябрьской магистрали, через существующую арку рядом с Lukse на Серебренниковской и с улицы Максима Горького.

Главный архитектор города Александр Ложкин назвал квартал островом, который фактически исключен из центра города, и одобрил проект, так поступили и другие эксперты. Особенно им понравилось то, что девелопер решил открыть проход во внутренний двор, чтобы можно было рассмотреть производственные памятники с непривычного ракурса. Теперь же Тимур Саттаров отказался от прошлого проекта, решив, что лучше сделать скромную реконструкцию здания завода.

Почему бизнесмен изменил свои планы по поводу башен и атриума, в компании «Аргентум» не объяснили. Эксперты предполагают, что такое решение довольно логично в неустойчивой экономической ситуации.

— Есть риски при строительстве большого офисного центра: для него необходимо найти арендаторов, и вообще, чтобы построить крупный объект, нужно вложить немалые деньги. В сегодняшней ситуации Тимур Саттаров решил не рисковать, и это нормально, — объясняет управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

По словам эксперта, у крупных федеральных компаний действительно есть спрос на большие помещения в Новосибирске, но предложить их сейчас некому и негде. Офисные помещения в центре города, говорит Сергей Дьячков, сегодня действительно лучше, чем торговый центр, потому что существующие ТРЦ уже закрывают потребности аудитории, а вот помещений для офисов как раз не хватает.

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что треугольный квартал сложен для нового строительства из-за плотной застройки и непростых объектов рядом. Сделать ремонт в существующем здании проще, тем более что в нем высокие потолки.

— Также любой проект по новому строительству упирается в проблему того, что себестоимость в последние годы значительно выросла, а ставки аренды такого роста не показали. В результате окупаемость новых проектов уходит за 20, а то и 30 лет, — отметила Елена Ермолаева.

Управляющий партнер консалтинговой и брокерской компании «Назаров и партнёры» Александр Назаров предположил, что у решения о смене концепции могут быть разные причины — от возможных проблем с согласованием до нежелания тратить большие средства на огромный проект.

Если офисы займут федеральные компании, для арендодателя это только в плюс: такие организации стабильны и платежеспособны, они будут приносить прибыль Тимуру Саттарову долгое время. Они могут создать и определенный имидж новому бизнес-центру, отмечает Назаров, если на здании появится вывеска компании.

Если та самая компания, связанная с добычей природных ресурсов, займет все офисные помещения, на рынок это не повлияет, говорит эксперт. Если же только часть, это изменит расстановку сил в городе.

— Явно там будут самые высокие ставки: центр Новосибирска, здание после реконструкции, дизайн — всё это поднимет цены на и без того растущем рынке аренды, — считает Александр Назаров. — Стоимость аренды в бизнес-центрах класса «А» увеличивается, офисов больше не становится, а значит, компании соглашаются платить.

Елена Ермолаева полагает, что, если у офисов будет один арендатор, в этом есть и плюсы, и минусы. С одной стороны, собственнику будет непросто договориться с компанией, и он будет зависеть от нее. С другой стороны, если прийти к компромиссу, получится долгосрочное сотрудничество. В Новосибирске, отмечает эксперт, крупному арендатору трудно найти помещения: больших площадей высокого качества попросту нет, они все заняты. В этом случае крупные компании выбирают строить собственный офисный центр или найти партнера, который готов это сделать. Возможно, из-за этого реконструкция здания на Серебренниковской и идет по новому проекту.

По данным RID Analytics, в июне этого года средняя ставка аренды свободных помещений достигла 2,6 тысячи рублей за квадрат в бизнес-центрах класса «А». Класс «В» отстает: средняя ставка составляет чуть больше тысячи рублей за квадрат.

Александр Назаров отмечает: многие переживали, что бизнес-центры класса «А» будут пустовать, но этого не происходит, а если помещения освобождаются, то их быстро занимают. В лучших бизнес-центрах аренда квадрата начинается от 2,5 до 3 тысяч рублей. Эксперт не исключает, что арендаторам на Серебренниковской квадрат обойдется и в 4 тысячи рублей, что для Новосибирска невероятная цена.

Появление обновленного здания в квартале эксперты оценивают позитивно: остров в центре Новосибирска наконец-то начнут использовать, вместе с ним появится и новое место для прогулок. Может быть, в будущем Тимур Саттаров вернется к изначальному проекту и в городе реализуют и благоустроенное место для отдыха — транзит по территории.

Помимо заводских помещений в центре города, застраивают и территорию других промзон в Новосибирске. Например, редевелопмент коснулся бывшей территории «Экрана». Неиспользуемую землю и помещения промпарка то и дело раздают застройщикам, например, с одной стороны 25-этажные жилые дома и 23-этажный комплекс апартаментов возводит группа «СМСС», с противоположной — группа «Сибирь Девелопмент» готовит площадку.