Дома-отказники. Из каких многоэтажек в Новосибирске бегут жильцы — изучаем топ-20 (в рейтинге не только человейники)

Жилье в новостройках Новосибирска раскупают весьма охотно — так, в августе этого года случился настоящий бум продаж. Вторичка тоже имеет своих поклонников, да и предложений в этом сегменте хватает. Но порой среди объявлений о продаже квартир как-то подозрительно мелькают одни и те же дома. Корреспондент НГС решил разобраться в этом — мы узнали, в каких многоэтажках Новосибирска чаще всего продают квартиры и спросили эксперта, почему так происходит.

Чтобы небольшое исследование о домах, где чаще всего избавляются от жилья, получилось честным, мы решили исключить все построенные позже 2010 года многоэтажки и обратиться к данным за последние три года. Эксперты базы данных недвижимости «Циан» насчитали 20 таких многоэтажных домов: у лидера рейтинга 315 объявлений, у замыкающего список — 155.

Почти все многоэтажки были построены в 2006–2010 годах, кроме двух домов советской эпохи, о которых мы скажем ниже. Они появились в Новосибирске в 1988 и 1978 годах.

Большая часть объектов, оказавшихся в списке, — это правобережье (12 многоэтажек). В основном жильцы бегут из домов Октябрьского района, центра города (2 дома), Первомайки (1) и Дзержинского (1).

С левобережьем ситуация обстоит так: лидерами по числу объявлений о продаже квартир стали три многоэтажки Кировского района и четыре Ленинского (две из них — на Горском жилмассиве).

В рейтинг, что весьма логично, не попали одиночно стоящие дома на 1–2 подъезда, вместо них — монструозные многоэтажки, где насчитывается, как правило, 300–500 квартир и 8–10 подъездов, хотя встречаются дома-исключения.

Для удобства мы разбили рейтинг на две части по расположению объектов, и начнем с домов правобережья.

Открывает список многоэтажка на Рябиновой, 10/1 (жилмассив Энергостроителей). За три последних года на сайте «Циан» было подано 315 объявлений о продаже квартир в этом доме. Такую тенденцию можно было бы объяснить большим количеством жилья — в 17-этажке 776 квартир, но разрыв со вторым и третьим местом в рейтинге уж очень внушительный. Сейчас в доме продается 6 квартир: однушку в 23 квадрата можно купить за 3 миллиона с небольшим, трешку (83 квадрата) — за почти 7,5 миллиона рублей.

Второе место рейтинга — у дома с левобережья (ищите ниже, в части, которая посвящена многоэтажкам левого берега).

Третье место рейтинга — 18-этажный дом на 339 квартир по улице Военной, 9/1. За три года эксперты насчитали 245 объявлений от желающих избавиться от квартиры в этой многоэтажке. При этом дом имеет весьма удачное расположение — рядом станция метро «Октябрьская», через дорогу ТРЦ «Аура» и выезд на Ипподромку. На момент написания обзора здесь продавали 14 квартир стоимостью от 6,1 миллиона (38 квадратов) до 18 миллионов рублей (115 квадратов).

В рейтинге оказались сразу три дома Плющихинского жилмассива. Четвертое место заняла панелька на Татьяны Снежиной, 49/1 на почти 300 квартир. В рейтинге она оказалась потому, что за три года на «Циан» было опубликовано 235 объявлений о продаже жилья в этом доме. В настоящее время здесь продают 6 квартир, цены стартуют с 4,5 миллиона рублей.

Буквально через дорогу располагается 11-й номер этого списка — точно такая же панелька по улице Татьяны Снежиной, 46. Сейчас в ней продают 9 вариантов жилья (3,35 — 6,3 миллиона рублей), но за три года в сервисе появилось 188 объявлений.

И еще одна панелька Плющихинского — на этот раз речь идет о доме № 51 на почти 400 квартир. Жилье в ней еще дешевле, чем в предыдущих вариантах. Двушка с черновой отделкой обойдется в 3,2 миллиона рублей, трешка с ремонтом и кое-какой мебелью — 6,8 миллиона рублей. В рейтинге этот дом оказался на 14-м месте, эксперты насчитали 174 объявления.

Но не только многоэтажки Октябрьского района попали в список. 6-ю строчку заняла высотка на Серебренниковской, 4/1. Это Центральный район, рядом вся инфраструктура: школы, детсады, Ипподромская магистраль, строящийся новый мост и вид на башни «Флотилии», но при этом владельцы квартир в этом доме оставили 227 объявлений о продаже. Жилье в этой многоэтажке одно из самых дорогих в обзоре: начинается с 6,6 миллиона и заканчивается 19 миллионами (сейчас в продаже 9 квартир).

Еще один вариант расположен рядом с Нахаловкой — это 477-квартирный дом на Владимировской, 21. У него 17-е место и 160 объявлений о продаже. Дом не так давно оказался в центре скандала: руководитель ТСЖ пожаловался на незаконную, впритык к многоэтажке, стройку, которая, по его словам, занимает пожарный выезд. По данным «Циан», в настоящее время здесь продают 12 квартир от 5,65 миллиона до 10,5 миллиона рублей.

В топе есть многоэтажка из Дзержинского района — Адриена Лежена, 27/1. У нее 8-е место и 202 объявления. Сейчас владельцы продают в ней 9 вариантов жилья — от однушек (4,79 миллиона) до трешек (10,2 миллиона). Еще один вариант не из Октябрьского района — кирпичная гигантская высотка на 638 квартир по улице Заречной, 4. Это часть Весеннего микрорайона в Первомайке, который по-прежнему строится. Сам дом, впрочем, сдали в 2009 году. В рейтинге он на 9-м месте с показателем в 191 объявление (11 квартир в продаже сейчас — от 5 до 8,4 миллиона рублей).

Какие еще дома оказались в списке? 7-е место (218 объявлений) у многоэтажки на Выборной, 99/4, снова жилмассив Энергостроителей. В продаже на сегодня 6 квартир (от 4,1 до 7,8 миллиона рублей). 15-е место — дом на 535 квартир возле станции метро «Октябрьская», на Кирова, 27/3. За три года было подано 173 объявления о продаже жилья, сейчас таких объявлений 6, и квартиры здесь не из дешевых — цены начинаются с 10,2 миллионов рублей. 16-е место — дом возле горнолыжного клуба по улице Ключ-Камышенское плато, 14 (169 объявлений). В многоэтажке продают 6 квартир, стоимость которых начинается с 3,9 миллиона рублей.

Наконец, замыкает список домов-отказников правого берега еще один дом в районе станции метро «Октябрьская». Это 19-я строчка и вполне классическая 10-этажка на Лескова, 15, которую сдали в 2006 году. Всего за три года эксперты насчитали 156 объявлений о продаже жилья в этой высотке, сейчас продаются только 4 квартиры — как это ни удивительно, все однушки (от 5,9 миллиона рублей).

В двадцатке списка самую высокую строчку занял дом в Затулинском жилмассиве — 10-этажная панелька на Зорге, 94. Это второе место и 247 объявлений. Жилье в этом доме, при этом одно из самых дешевых во всем рейтинге — за 29-метровую однушку просят 2,9 миллиона рублей. Всего в продаже на момент написания обзора поиск выдавал 7 объявлений.

5-е место (231 объявление) у дома-близнеца — это еще одна панелька Затулинского жилмассива. На этот раз речь идет о доме по Зорге, 90. Квартир здесь почти столько же, сколько и в соседнем доме, саму высотку построили годом раньше, в 2008 году. Зато варианты, которые можно сейчас приобрести, куда дороже — в 3,5 миллиона рублей обойдется самая доступная однушка. У обоих домов хорошее расположение: есть магазины, кафе, Затулинский парк и несколько остановок общественного транспорта. Зато в 2ГИС дом № 90 ругают — пользователи говорят о плохой шумоизоляции, отсутствии вентиляции и осыпающихся кусках панелей.

10 строчку заняла монструозная дом-стена на Комсомольской, 4. Здесь 22 подъезда, 872 квартиры и даже собственное похоронное бюро — обо всём этом мы рассказывали в репортаже пятилетней давности. Вероятно, большим количеством квартир (это самый большой дом списка) можно объяснить отчасти и большое число объявлений о продаже жилья — за три года их было 188. Сейчас в продаже 11 квартир стоимостью от 3,9 миллиона рублей. Кстати, это еще и один из самых старых домов, попавших в двадцатку, — его построили в 1988 году.

Владельцы квартир в доме на Троллейной, 1 разместили 186 объявлений за три года — это 12-я строчка списка. Сейчас в этой 12-этажке на 549 квартир продают 6 вариантов жилья (от 3,9 миллиона рублей).

13 и 18 места в общем рейтинге заняли многоэтажки на Горском микрорайоне. 174 объявления относятся к дому № 67 — это 17-этажная высотка на 385 квартир. Как это ни странно, но сейчас в продаже, по данным «Циан», нет ни одного варианта жилья. А вот в доме №8а сейчас продают 6 квартир, цены на них варьируются — от 6,6 до 13,8 миллионов рублей. За три года специалисты обнаружили 158 объявлений о продаже жилья в этой высотке.

Последнее место с результатом 155 объявлений заняла старенькая панелька (1978 год постройки) на Киевской, 23. Высотка располагается в самом центре Ленинского района, рядом с частным сектором. В комментариях сервиса 2ГИС дому ставят низкие оценки за странный подъезд и большое количество шлагбаумов, поставленных жильцами. Сейчас в десятиэтажке продают 2 квартиры — это однушка (2,9 миллиона) и четырешка (8 миллионов).

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, слабую продажу жилья в домах, а также большое количество нереализованных квартир можно объяснить неучтенной рыночной составляющей:

— Раньше были дома, квартиры в которых можно было купить с учетом губернаторской субсидии и материнского капитала. И люди покупали жилье там не для того, чтобы жить, а чтобы реализовать это. Так что в отдельных микрорайонах можно по-прежнему найти дома, где стоят квартир 20 нераскупленных и даже неотделанных.

Еще одна причина появления на рынке недвижимости квартир в определенных домах — это попытки прежних владельцев избавиться от «первых квартир». То есть не очень комфортабельного, но доступного жилья, которое приобретают для начала взрослой жизни.

— А сейчас строятся дома более комфортные, чем это было раньше. Тем более застройщики повернулись лицом к покупателю и предлагают больше опций, чем предлагали 10 лет назад. У нас есть двор без машин, благоустройство, более функциональные квартиры, — перечисляет он.

Еще один фактор — социальное окружение. Он приводит в пример ситуацию, когда жители рядом стоящих домов могут быть прикреплены к разным школам, причем одно из учреждений может быть престижнее или удобнее в плане транспортной доступности. Поэтому жилье в том доме, где есть прикрепление к престижной школе или детсаду, будет дорожать, в то время как в соседнем — дешеветь и даже появляться в продаже.

— Что касается новостроек, то тут всё проще. Мы знаем застройщика, можем посмотреть его предыдущие проекты, изучить, как он их строил. А с вторичкой всё не так. Почему квартиры продаются и продаются дешево? Мы же не знаем, как он строил их когда-то давно. Может, там есть определенные проблемы — например, дом с металлическим каркасом, и была заморозка на время строительства, и дом на это время не консервировали. А потом это всё выяснилось. Избавляются еще от жилья в слишком больших микрорайонах, потому что другой застройщик может предложить более приятный вариант, да еще и со льготной ипотекой. В центре, например, есть дома, которые на время стройки замораживались, а потом достраивались по остаточному принципу. В сданном готовом жилье очень много нюансов, и всех их не перечислить, — считает Сергей Николаев.

Обозреватель НГС Стас Соколов в своей колонке недавно порассуждал, что может стоять за строительным бумом в Новосибирске.