«Неприятно, но не критично»: банки стали поднимать ставки по ипотеке — во сколько теперь обойдется жилье

15 августа Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5 до 12%. Это самый высокий показатель с апреля 2022 года. Такие изменения, как правило, приводят к росту ставок по ипотеке, что особенно сказывается на рынке вторичного жилья. НГС поговорил с экспертами в сфере недвижимости и ипотеки, чтобы разобраться, каких изменений ждать тем, кто задумался о покупке жилья.

Александр Чернокульский, управляющий агентством недвижимости «Жилфонд», сказал, что часть банков уже решила повысить процентную ставку по ипотеке. При этом некоторые решили сохранить ставки по уже принятым кредитным решениям, чтобы покупатели смогли выйти на сделки. Эту информацию подтвердил и специалист по ипотечному кредитованию агентства недвижимости «Квадротека» Александр Евдокимов.

— Однозначно резко вырастут ставки по ипотеке вторичного рынка. Для банков целесообразно установление ипотечной ставки на уровне ключевой ставки +3–4%. Получается, что ипотечные ставки должны быть на уровне 15–16% годовых. Но пока этого не произошло, — отметил эксперт. — Сбербанк анонсировал рост ипотечных ставок на 2%, вслед за ним — ВТБ по ипотеке для вторичного рынка на 2%. Эти банки — лидеры ипотечного рынка — в течение нескольких дней еще принимают заявки по старым ставкам и выводят клиентов на сделки в течение месяца. Я это оцениваю как положительный и правильный шаг, потому что повышение на 2% — это не те 3,5% процента, на которые выросла ключевая ставка.

Как отметила в разговоре с НГС Екатерина Новицкая, руководитель ипотечного агентства «Легко», банки уже начали SMS-рассылку о том, что в ближайшее время ставки по ипотеке повысятся. Пока они сохраняются на уровне 12% годовых.

— Следующий разбег ставок — от 14,5% на вторичном рынке и на первичном по стандартным программам. Изменениям пока не подлежат программы господдержки. Некоторые банки дают время примерно до середины сентября выйти на сделку на ранее одобренных условиях, — объяснила Екатерина Новицкая.

Специалисты отмечают, что при увеличении ставок по ипотеке банки могут одобрять кредиты на меньшие суммы, чем обычно. Это, в свою очередь, ведет к снижению покупательской способности. В первую очередь это касается рынка вторичной недвижимости, так как на нем не действуют госпрограммы.

— Думаю, ближайший месяц будет достаточно активным на рынке недвижимости, — считает Александр Евдокимов. — Люди постараются выйти по старым ставкам на сделки. Примерно в середине сентября эти хорошие условия будут заканчиваться. Уместно вспомнить, что эти решения Сбербанка и ВТБ приняты с оглядкой на следующее заседание ЦБ по ключевой ставке, которое состоится 15 сентября. Думаю, следующие изменения, которые произойдут на рынке недвижимости, будут привязаны к тому, что произойдет с ключевой ставкой. Это относится ко вторичному рынку.

Екатерина Новицкая также считает, что на вторичном рынке спрос уменьшится. Основная доля отойдет сделкам на увеличение жилплощади. Например, люди будут продавать свои квартиры и покупать жилье побольше — тогда сумма ипотеки окажется относительно небольшой. Тем, кто захочет купить на вторичном рынке первое жилье, покупку придется либо отложить, либо остановить выбор на квартире в новостройке по госпрограмме.

— Поднялась ставка по ипотеке на вторичное жилье. Для новостроек она субсидированная, поэтому от роста ставки Центробанка ничего не изменится. Но многие покупатели на рынке новостроек — люди, которые продают старое жилье либо имеют накопления, либо берут ипотеку. Если мы благодаря увеличению ставки по ипотеке увидим уменьшение активности на вторичном рынке, то денег, которые перетекают на первичный рынок, станет меньше, — подчеркивает Александр Чернокульский.

Эксперт отметил, что точно предугадать, как изменится спрос, нельзя. Чем дешевле недвижимость — тем больше доля ипотечных заемщиков. Поэтому сильнее всего рост ставки скажется на тех, кто приобретает первое жилье, имея небольшой капитал.

— Есть те, кто, например, продает двухкомнатную квартиру и покупает трехкомнатную — для них это будет не так чувствительно, — говорит Александр Чернокульский. — Пострадают заемщики с маленьким первоначальным взносом. Как правило, это молодые специалисты, выпускники вузов. Люди с большим доходом в кризис не страдают, а зарабатывают дополнительные деньги.

По мнению Александра Евдокимова, после месяца активности вторичный рынок начнет проседать. Это может привести к тому, что ипотеку в этом сегменте либо не будут брать, либо станут оформлять ее на меньшие суммы. Если это продлится долго, то цены на квартиры на вторичке либо останутся на прежнем уровне, либо снизятся.

По словам экспертов, предугадать, как изменятся цены на новое жилье, проблематично. На это влияет несколько факторов, в том числе инфляция и курс доллара. Застройщики могут вести себя по-разному, но есть вероятность того, что они начнут делать скидки и устраивать акции, если у них останутся нераспроданные квартиры.

— Цены на новостройки зависят от нескольких факторов. Первый — стоимость строительных материалов, поэтому влияние может оказать и курс доллара, — объясняет Александр Чернокульский. — Если у застройщика большой объем нераспроданных остатков, то ему нужно рассчитываться с банком, поэтому он может проводить акции и делать скидки. У каждого своя история. Кто-то уже на стадии сданного дома продает остатки и готов к хорошим дисконтам. Стоит ожидать подарочные акции, потому что покупательская способность снизилась.

Екатерина Новицкая считает, что потенциальным покупателям не стоит надеяться на снижение цен на новостройки.

— Показателей к тому, что цены на новостройки упадут, нет. Цены скорее упадут на вторичном рынке, потому что снизится и покупательская способность. При ставке в 14% ежемесячный платеж увеличится, и не каждый решит покупать на вторичном рынке, — заметила она.

Весной 2022 года после роста кредитной ставки банки выдавали ипотеку на вторичное жилье под 23–25% годовых. Тогда эксперты называли эти ставки «заградительными», потому что мало кто соглашался брать ипотеку под такой процент. В результате количество сделок на вторичном рынке сократилось.

— То, что сейчас происходит, можно сравнить с тем, что было весной и летом 2022 года, — согласился Александр Евдокимов. — Но я бы еще вспомнил ситуацию первой половины 2015 года, когда после резкого повышения ключевой ставки в целом благополучный рынок недвижимости пережил серьезные негативные процессы. На мой взгляд, сейчас ситуация будет ближе к 2015 году, чем к 2022-му: не настолько выросла ключевая ставка и не настолько будет обрезана выдача ипотеки, которая практически остановилась с марта по лето 2022 года. Сделки по ипотеке вторичного рынка тогда были единичными, а новостройки продолжали покупать.

Александр Чернокульский рассказал, что в марте 2022 года количество сделок на вторичном рынке сократилось примерно на 40% по сравнению с мартом 2021 года. При этом произошел ажиотаж, так как у покупателей еще действовали банковские решения на прошлых условиях.

— Если мы наблюдали, что при поднятии ставки до 20% объем сделок сократился примерно на 40%, то при поднятии ставки до 12% он явно упадет меньше. Это будет неприятно, но не критично. Примерно на 15–20%, — предположил эксперт.

Он заметил, что в таких условиях государство может и дальше поддерживать продажу новостроек по спецпрограммам.

— Продажа квартир физлицами друг другу никак не влияет на валовый внутренний продукт, поэтому у государства одна задача — стимулировать продажу новостроек. Это рабочие места, загруженные заводы, логистика и прочее. На новостройки ставка останется старой. По сути, налогоплательщики будут доплачивать покупателям: банк дает кредит под 8%, а его реальная стоимость выше, и ее покрывают из бюджета, — пояснил эксперт. — Повышение ключевой ставки приведет к тому, что больше денег из бюджета будет уходить на эту компенсацию и меньше останется на другие траты.

Екатерина Новицкая отметила, что, согласно прогнозам, ключевая ставка может увеличиться до конца этого года. Если поддержка со стороны государства на покупку новостроек сохранится, то будут и клиенты, которые воспользуются этим предложением.

Ключевая ставка выросла после того, как курс доллара составил 100 рублей. Мы объясняли, как такое решение может помочь рублю и повлиять на нашу жизнь.