Шум в лесу: жители элитного комплекса Flora&Fauna возмутились ростом новых домов на несколько этажей

В новосибирском элитном комплексе Flora&Fauna, построенном среди сосен на берегу Оби по соседству с Обкомовскими дачами, разгорелся конфликт. Жители первых домов обнаружили, что застройщик решил изменить концепцию и повысил этажность новых домов почти вдвое. Люди пожаловались на то, что это приведет к большему числу жителей, пробкам и некомфортной обстановке. Застройщик уверяет, что кардинально комплекс не изменится, а все правки в проекте вынужденные. Подробности узнала Лиза Пичугина.

Жители престижных домов комплекса Flora&Fauna, построенных около знаменитых Обкомовских дач, обнаружили, что застройщик решил изменить концепцию. Оказалось, что этажность новых домов в проекте, концепция которого заключалась в том числе в «домах не выше сосен», выросла почти вдвое.

Два строящихся 11-этажных дома (всего с учетом подземных в них по 13 этажей) уже появились на карте 2ГИС — под углом к первым построенным домам-скобочкам. На сайте проекта генплан и концепция застройки пока остаются прежними: по прошлогоднему разрешению на строительство дома предполагались 9-этажными, с одним подземным этажом, и на участке располагаться должны были иначе.

Жительница одного из домов в первых очередях, Нина, рассказала журналисту НГС, что в комплекс Flora&Fauna она с семьей переехала, продав квартиру в центре города, из-за сосен, пляжа и компактности комплекса. Семья купила сперва одну, а следом другую квартиру — в строящемся доме на первой линии берега, с видом на благоустроенный двор с соснами. Но новые дома, которые уже начинают строить как раз напротив их будущих окон и которые будут на десяток метров выше ожидаемого, и вид испортят, и свет закроют, считает Нина. Недостроенную квартиру семья теперь подумывает продать.

Один из первых жителей комплекса Максим рассказал журналисту НГС, что об изменениях в проекте он и его соседи узнали пару недель назад, когда в новых домах открыли продажи.

— Застройщик это мотивирует тем, что вообще-то идет нам навстречу, потому что там должны быть 2-подъездные дома — такие же, как вдоль реки. А так он использует меньше площади застройки на то же количество квартир. Но изначально дома должны были быть 1-подъездные — мы такой проект покупали, он до сих пор нарисован на сайте, — говорит Максим, называя объяснения смены концепции манипуляцией.

По новому разрешению на строительство изменения коснулись и домов, которые в комплексе должны были появиться последними: вместо трех округлых домов-«камней» на поляне в документе оказалось только два, а их этажность выросла с 9 сразу до 15 с двумя подземными этажами.

Еще один житель комплекса, Александр, отметил, что менять концепцию застройщик, компания «Сибирские жилые кварталы», начал несколько лет назад и постепенно. Сначала незаметно, на этаж, вырос дом на Дачном шоссе, 22/2, потом анонсированный изначально 1-подъездным дом 22/3 стали строить 2-подъездным.

— Мы смотрим: новые дома уже не 8-, а 11-этажные, по квартирам вместо 500 — уже за 800, то есть удвоение количества людей. Получается, что количество людей увеличивается, количество машин увеличивается, а территория — нет. А люди сюда ехали из городской черты в место, где можно гулять и не толкаться, — говорит Александр.

— Мы там относительно давно живем, мы привыкли, что нас не так много, мы друг друга знаем, здороваемся. И мы опасаемся пробок, торчащих из леса домов и просто большого количества людей, которые будут на территории. Потеряются тишина, покой и всё прочее, — дополнил его опасения Максим. — Все, кто здесь живет, отстаивают ту концепцию, на которую они купились и которую они купили.

После первого обсуждения изменений жители собрали инициативную группу и обратились к застройщику — по словам Александра, он еще ни разу не видел столько жителей комплекса одновременно, сколько пришло на встречу с владельцем компании Павлом Шутовым. Александр вспомнил, что смену концепции тогда объяснили экономикой проекта. В домах 16а и 16б изменить сегодня уже ничего нельзя, но в дальнейшем в компании вроде обещали прислушаться к мнению жителей.

— Павел Шутов предложил создать рабочую группу, но люди туда не особо пошли. Я тоже проситься не стал, хотя обычно участвую во всех этих начинаниях: здесь я счел, что эта ситуация сильно дискредитировала застройщика, и я не хотел бы под это подписываться, — рассказал Александр. — Инициативная группа сейчас смотрит, можно ли за что-то зацепиться.

Коммерческий директор «Сибирских жилых кварталов» Иван Полищук, объясняя смену концепции журналисту НГС, отметил, что первые четыре дома были спроектированы на старте строительства, а каждую новую очередь проектировали фактически заново, учитывая изменения на рынке. Так, изначально 1-подъездные дома решили построить 2-подъездными, а затем — снова 1-подъездными.

— Здесь на 3 квартиры меньше, чем в доме на береговой линии, — 64, а средняя площадь — 93 кв. м. Мы не ухудшили качество проживания, не увеличили число квартир, не продаем их дешево, а этажность увеличили, чтобы уменьшить пятно застройки и сохранить сосны и березы, липовую аллею, — подчеркнул Иван Полищук.

По его словам, проект последней очереди застройки, в которой предполагались дома-«камни», тоже еще может измениться. Павел Шутов в ответе для НГС уточнил, что новое решение для этих домов будет готово осенью.

— Пятно застройки осталось пока прежним, этажность будет также определена к осени. Пока еще не определены коридоры для сетей, а это важный момент для определения зонирования и этажности. В любом случае дома будут построены в концепции, единой для всего экоквартала Flora&Fauna: она предполагает малонаселенность (соотношение количества квартир на кв. м благоустроенной площади будет сохраняться на уровне 1/100, это в среднем в 3 раза выше, чем в премиальных ЖК в Новосибирске), а высота домов не будет выше деревьев, — заверил владелец застройщика.

Еще один важный для жителей уже построенных домов вопрос — это благоустройство и инфраструктура. Сегодня на территории комплекса есть пара игровых комплексов для детей, в процессе строительства — водный аттракцион также для детей, который, как подчеркивают в компании, будет первым в России. Но местные жители говорят, что дети растут быстрее, чем застройщик делает благоустройство, а подросткам в отдаленном комплексе скучно: из спортплощадок здесь есть только волейбольная сетка на пляже за территорией.

— Мы это обязательно сделаем, но конкретные сроки я не назову. До конца августа мы введем в эксплуатацию водный аттракцион для детей, и это начало парка: вдоль домов на берегу со стороны жилого комплекса это всё большая детская площадка. Для спортивных площадок сложно найти такой большой участок, который будет максимально удален от жилых домов. Но до конца 2026 года мы это сделаем, будет универсальная площадка — волейбольная, баскетбольная, футбольная, — пообещал Иван Полищук.

Сейчас футбольные ворота, рассказали местные жители, «мигрируют» по единственной открытой поляне в комплексе — рядом с павильоном отдела продаж. На его месте в изначальной концепции должен был появиться детский сад, но эти планы тоже пока не реализованы. Сегодня, рассказали в компании, строительство на поляне не рассматривают вообще — слишком близко к домам.

По словам Павла Шутова, застройщик в принципе не рассчитывал на такое большое количество семей с детьми — запроектированного детского сада просто не хватило бы. Поэтому в компании решили разместить детский сад с яслями на 120 мест на другом участке — за жилыми домами на улице Заельцовский Бор, 1-й жилой поселок.

— Это решение также позволило сохранить существенно большую, чем было запланировано проектом, благоустроенную территорию для отдыха жильцов. На том же участке — через дорогу — было запланировано строительство школы, — рассказал Павел Шутов.

В 2019 году начали процесс перезонирования земли для строительства детского сада, в 2020-м подготовили проект планировки, согласовали с мэрией и внесли необходимые изменения в Генплан, а в конце 2020 года эти изменения мэр отозвал. Еще через год территория попала в зону Заельцовской ООПТ (особо охраняемой природной территории). Так планы по строительству детского сада и школы сдвинулись на два года, подчеркивает Павел Шутов. Эти решения застройщик оспаривает через суд: по данным системы «Контур.Фокус», в первой инстанции иск компании был удовлетворен частично, в январе 2022 года Пятый апелляционный суд оставил это решение без изменений, а в марте, после кассационных жалоб и представлений, его направили в вышестоящий суд.

— Спустя год — 12 июля 2022 года — депутаты ввели новую зону, которая позволяет строить детский сад. Мы планируем начать строительство в следующем году, после приведения документов в соответствие с новой зоной. Надеемся, не возникнет очередной инициативы властей, которая повлияет на этот процесс, — сообщил журналисту НГС Павел Шутов.

Решением Совета депутатов Новосибирска в зону рекреационного назначения действительно добавили индекс 600/2: многоэтажные жилые дома здесь строить всё еще нельзя, но разрешили индивидуальные, поликлиники, детские сады и школы, спортивные и культурные объекты.

Следивший за ситуацией координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев отметил, что застройщик планировал также расширить территорию комплекса за счет соседних участков, и депутаты даже согласились на повышение этажности на одном из них с 4 до 8 этажей. Но затем скандал с Генпланом эти планы нарушил.

— Тогда, очевидно, застройщик Flora&Fauna вспомнил, что по высоте застройки на его участке его ничего не ограничивает. Не дают расти вширь? Пойдут вверх, в ущерб ожиданиям покупателей первых очередей, которым показывали совершенно другие картинки, — говорит Михаил Рязанцев. — На главной странице сайта до сих пор висят красивые среднеэтажные рендеры, а по факту дома уже будут выше.

Он отметил, что для Новосибирска эта практика не уникальна: концепция с годами изменилась, например, и в «Европейском береге», где новые очереди на первой линии получились более высокими и плотными, и на улице Серафимовича, где уменьшили территорию парковок и построили не планировавшийся дом.

— Как покупателям не обмануться в ожиданиях? Брать в уже построенном ЖК с видом на ликвидную недвижимость, которую явно не перестроят в ближайшее время, — советует Михаил Рязанцев. — Если вы берете в первой или второй очереди, будьте готовы, что последующие всегда будут отличаться и по качеству, и по объему. Уже не раз замечал, что первые очереди всегда лучше благоустроены, чтобы последующие продавались лучше, — маркетинг.

Похожая ситуация в 2020 году была в другом престижном комплексе — поселке Кедровый. Тогда жители элитных домов подняли шум из-за планов построить рядом с элитными среднеэтажными домами комплекс выше и проще. Новый проект им удалось остановить на этапе изменений в проекте планировки — в итоге рядом с Кедровым строят не менее престижные дома.