Спор из-за «двушки». Странная история проданной квартиры, с которой в Росреестре происходили непонятные вещи

На первый взгляд эта история выглядит обычным разбирательством между наследниками после смерти их обеспеченного родственника. На кону — квартиры, машина, дача… По мнению сестры, ее родному брату удалось обманом завладеть жилплощадью умершего отца, продать ее и претендовать на остальную часть наследства. Противоположная сторона всё отрицает, утверждая, что ничего такого не было. Корреспондент НГС Илья Калинин внимательно изучил эту схему и выяснил, что в ней есть странные и необъяснимые детали, которые могут подразумевать мошенничество в Росреестре. И объяснение этим деталям не смогли почему-то получить даже полицейские, занявшиеся разбирательством.

С чего всё началось

Виктор Иванович Кузьменко был достаточно обеспеченным человеком, занимавшим в свои годы высокие посты в различных новосибирских организациях. Он входил в число руководителей завода медпрепаратов, курировал строительство гаражных кооперативов (был председателем ГСК «Перспектива») и некоторых зданий на Вокзальной магистрали.

В сентябре 2018 года 69-летний Виктор Кузьменко обратился к своей дочери и зятю Андрею Трегубову с просьбой о помощи. По словам пожилого мужчины, у него каким-то образом украли двухкомнатную квартиру по адресу: улица Дениса Давыдова, 7. Эту двушку он сдавал для получения дополнительных средств к пенсии, а сам жил в другой квартире — на улице Дуси Ковальчук, 2.

— Он сначала заехал к другу детства и поделился этим с ним. И вот тот настоял, чтобы он ехал всё рассказывать нам. Супруга дома была одна, но Виктор Иванович меня дождался и рассказал всю историю, — рассказывает Андрей Трегубов, зять Виктора Кузьменко. — Когда я его выслушал, то начал убеждать ехать в полицию и писать заявление, но он сказал, что сначала хочет поговорить с этим семейством. Ведь когда он пришел в управляющую компанию, ему сообщили, что хозяином квартиры является его внук. У Виктора Ивановича трое детей: взрослые дочь и сын от первого брака и несовершеннолетняя дочь Элеонора от второго. Так вот, квартира оказалась оформлена на 30-летнего внука Дениса — ребенка Алексея, сына Виктора Ивановича.

Версию Трегубова про квартиру подтвердил корреспонденту НГС Сергей Кильгишев — тот самый друг детства Виктора Ивановича:

— Да, он у меня тогда был. Расстроенный очень. Говорить не сразу начал… Давление у него поднялось, он померил — высокое. Я вижу, что он расстроен, и спрашиваю: «Ну что у тебя?» Рассказал, что сын с ним нехорошо поступил. Говорил, что доверенность написал сыну на переоформление автомобильных номеров… Вроде как не глядя подписал доверенность, а что там было… Родному же сыну подписывал. И про квартиру в Дзержинском районе рассказал, что приехал, а там ему от ворот поворот, мол, не хозяин он уже. А он продавать эту квартиру и не планировал, он же сдавал ее, — вспоминает Сергей Кильгишев визит друга в сентябре 2018 года.

По словам Трегубова, его тесть узнал про ситуацию с квартирой, когда в очередной раз пришел забирать деньги у квартиросъемщика. Якобы на квартире появилась какая-то коммунальная задолженность, Виктор Иванович пошел это выяснять в управляющую компанию и там обнаружил, что уже не является владельцем квартиры.

На следующий день после разговора с дочерью и зятем Виктор Кузьменко поехал на дачу, откуда так и не вернулся: 14 сентября 2018 года у пожилого мужчины стало плохо с сердцем, и он умер.

На контроле у полиции

После внезапной смерти тестя Андрей Трегубов стал уговаривать супругу пойти в полицию. Но ее останавливало то, что писать заявление пришлось бы на родного брата, да и навалились заботы, связанные с похоронами и наследством.

— Смерть папы стала для меня ударом. Потом — вступление в наследство, разговоры-переговоры с братом… Но они ни к чему не привели. Брат считает, что это всё его. Его сын Денис дает показания: всё это приобрел его папа Алексей Викторович, — рассказывает дочь Виктора Кузьменко.

Позже она заметила, что брат забрал также и машину отца — новый автомобиль «Шкода-Октавия». То, что машина приобреталась лично Виктором Кузьменко, НГС сказала и близкая подруга скончавшегося мужчины, проживавшая с ним последнее время. Женщина также заметила, что первоначальным владельцем «двушки» на улице Дениса Давыдова был именно Виктор Иванович.

В итоге заявление в Следственный комитет написал сам Андрей Трегубов. Это произошло в феврале 2021 года. В заявлении мужчина просил разобраться, как была продана квартира на Дениса Давыдова. Из СК заявление перенаправили в полицию Дзержинского района.

С тех пор полиция несколько раз отказывалась возбуждать уголовное дело. В каком статусе заявления находятся сейчас, Андрей Трегубов не знает.

За это время двухкомнатная квартира на Дениса Давыдова была продана. По данным системы «Контур.Фокус», в марте 2019 года квартиру купила Любовь Алексеевна Будина.

Андрей Трегубов начал собственное расследование и выяснил, что жилье в ипотеку взяла пожилая жительница Ангарска, а живет на этой жилплощади, предположительно, ее дочь. Мужчина пытался связаться через соцсети как с самой покупательницей, так и с ее возможной дочерью, но безрезультатно. Ни к чему не привела и личная встреча с девушкой, которая живет в той самой квартире.

Корреспонденту НГС тоже не удалось пообщаться с покупательницей квартиры: единственный ее профиль в «Одноклассниках» закрыт, а сообщение родственнице Будиной, судя по фамилии, было прочитано, но оставлено без ответа.

— Квартиру на Дениса Давыдова, я думаю, продали покупателю из Иркутской области специально: человек купил квартиру и уехал… Я предполагаю, что покупательница ни о чём и не подозревала, — предполагает Андрей Трегубов.

В сентябре 2021 года он написал второе заявление с указанием новых обстоятельств. Заявление также было зарегистрировано в полиции Дзержинского района.

Сдвоенные кадастровые номера квартиры

В ходе личного расследования Андрей Трегубов столкнулся со странными фактами: проданная квартира находилась в ЕГРН под двумя кадастровыми номерами: 54:35:012591:168 (этот номер у квартиры был изначально) и 54:35:012591:344 (предположительно, появился весной 2021 года). Помимо этого, в разное время Росреестр указывал в ответах на запросы по квартире не только разные кадастровые номера, но и разную жилую площадь: в некоторых случаях в документах стояло 42 квадратных метра, а в других — 44. А также разную кадастровую стоимость квартиры: 2 104 235 рублей и 1 933 568 рублей. Причем квартира в выписке, где указывалась площадь 44 квадратных метра, стоила почему-то меньше. Самая последняя кадастровая стоимость, которую система «Контур.Фокус» выдает сейчас, еще меньше: 1 845 877 рублей.

— Я следил за квартирой постоянно: пробивал ее по различным сайтам, связанным с Росреестром. У квартиры был кадастровый номер 168, но спустя некоторое время появился второй кадастровый номер — 344. Этот номер всплыл в марте 2021 года. А 10 апреля квартира по выпискам Росреестра из 42 квадратных метров стала 44 квадрата. Реально же она 42 квадрата — стандартная «двушка» в панельном доме. Продана же квартира была в 2019 году по 344 кадастровому номеру, — рассказывает о странностях в документах Андрей Трегубов.

О своих наблюдениях мужчина сообщил полиции, которая направила в Росреестр запрос: каким образом у квартиры появились сдвоенные номера? Ответ из государственного учреждения был не менее странным, чем сам обнаруженный подозрительный факт. На запрос полиции в Росреестре ответили лишь, что ошибка исправлена, квартира уже имеет один номер, а вот ознакомиться с документами правоохранительным органам можно только лично в Росреестре и без права получения копий. Копия этого ответа есть в распоряжении НГС.

— Для получения сведений из ЕГРН рекомендуем направить запрос по форме, установленной действующим законодательством. Обращаем ваше внимание: при проверке в порядке, установленном статьей 144 УПК, правоохранительные органы вправе ознакомиться с документами непосредственно в помещении территориального органа Росреестра, без предоставления регистрирующим органом копий документов, — ответила полицейским замруководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Наталья Ивчатова.

Система «Контур.Фокус» до сих пор выдает выписку на проданную квартиру в доме № 7 по улице Дениса Давыдова по двум кадастровым номерам. Номер 54:35:012591:344 присвоен этой квартире 12 декабря 2013 года. В отчете о переходе прав на объект недвижимости под номером 344 история с правообладателями начинается с 19 октября 2001 года. Тогда владельцем указан Алексей Викторович Кузьменко, передавший этим же числом квартиру в собственность Кузьменко Денису Алексеевичу.

Выписку по кадастровому номеру 54:35:012591:168 Росреестр выдает без указания основных данных по квартире: почти в каждой графе написано «данные отсутствуют». Но вот дата присвоения квартире этого кадастрового номера в выписке всё же указана: 16 ноября 2011 года. Площадь квартиры обозначена в обеих выписках уже правильно: 42,1 квадратных метра.

Рассуждая о странностях с кадастровыми номерами и разными данными в выписках, Андрей Трегубов предполагает, что это может означать подлог в Росреестре. К тому же, как выяснил в ходе своего расследования мужчина, у семьи Кузьменко есть знакомый риелтор из Центрального агентства недвижимости Елена Зарезако, которая некоторое время назад пыталась продать вторую квартиру Виктора Ивановича Кузьменко — на улице Дуси Ковальчук (здесь живет Андрей Трегубов со своей женой, чтобы предотвратить возможную несогласованную продажу). Объявление о продаже второй квартиры тестя Трегубов обнаружил на одном из сайтов недвижимости. Скриншот объявления с указанным адресом и именем риелтора имеется в распоряжении НГС.

История эта получит логическое завершение, когда обнаружатся документы, подтверждающие изначальные права Виктора Кузьменко на эту квартиру. Пока же найти их, говорит Андрей Трегубов, не удается.

Что говорит вторая сторона

Риелтор ЦАН Елена Зарезако в разговоре с корреспондентом НГС не стала отрицать, что продала первую квартиру на улице Дениса Давыдова и пыталась продать вторую на Дуси Ковальчук. Однако женщина категорически отвергла, что это происходило с какими-либо нарушениями.

— Покупка была через банк, по-моему, ВТБ или Сбер, а банк — серьезная организация. Банк не дает просто так деньги под залог непонятно чего. Естественно, проверка проходит, как правило, очень серьезная. Да и мы через агентство всё проверяем. Я считаю, у вас информация какая-то не очень достоверная, — пояснила в разговоре с корреспондентом НГС Елена Зарезако.

По поводу продажи второй квартиры она заверила, что изначально сделка согласовывалось со всеми собственниками, но потом квартиру с продажи сняли. По поводу же предположительных дружеских отношений с семьей Алексея Кузьменко риелтор сначала сказала, что «не хочет это комментировать», но потом добавила: «никто ни с кем не дружит», «я не знаю никого».

Алексей Кузьменко — сын умершего Виктора Кузьменко — в разговоре с корреспондентом НГС сказал, что Трегубовым давно уже объяснили, в чём они неправы:

— Всё очень просто: никакого мошенничества здесь нет. Вас человек (Андрей Трегубов. — Прим. ред.) просто вводит в заблуждение. Квартира никогда не была и никогда не принадлежала моему отцу. От Трегубова Андрея заявление в полиции приняли и даже отвечать не стали.

Мужчина сначала отказывался сообщать, кто был владельцем проданной жилплощади, но потом всё же заметил: квартира с середины 1990 годов принадлежит ему, но он подарил ее сыну Денису. А потом, уточнил Алексей Кузьменко, он помог сыну ее продать.

По поводу изложенной несколькими людьми истории, которую его отец якобы рассказывал перед своей смертью, Кузьменко-сын заметил: это «бред сивой кобылы».

— У них (у семьи Трегубовых. — Прим. ред.) есть до 2000 года или до 1999-го выписка. Там написано, что эта квартира никогда Виктору Ивановичу не принадлежала. «Шкода-Октавия» приобреталась… Мммм… Папа тогда остался без машины, ему нужна была машина, и я ее выбирал как для себя: чтобы был «универсал», потому что я люблю «универсал». Мы вместе с ним ездили, приобретали… На чьи деньги? Здесь давайте обойдёмся без комментариев, — заметил Алексей Кузьменко.

На остальные вопросы, связанные с продажей жилплощади на Дениса Давыдова, историей квартиры на Дуси Ковальчук, сыном Денисом и возможной дружбой с риелтором, оформлявшей сделку, Алексей Кузьменко отвечать не стал. Дать номер телефона своего взрослого сына, который в 2019 году продал спорную квартиру, мужчина тоже отказался.

Как это объясняют в полиции и Росреестре

Корреспондент НГС направил журналистские запросы как в полицию, так и в Росреестр. В полиции подтвердили факт обращений к ним Андрея Трегубова.

— 9 февраля 2021 года в отдел полиции № 5 «Дзержинский» Управления МВД России по городу Новосибирску поступило заявление по совершению мошеннических действий, которое зарегистрировано в КУСП № 3806. В настоящий момент сотрудниками отдела полиции № 5 «Дзержинский» по данному факту проводится проверка. 6 сентября 2021 года также было зарегистрировано заявление (КУСП № 25402). 28 сентября материал направлен в отдел полиции № 1 «Центральный» для проведения проверки и принятия решения, — сообщили в ГУ МВД России по НСО.

В Росреестре подготовили официальный ответ за подписью директора Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО Ильи Лукаша.

В этом ответе говорится, что кадастровая стоимость квартиры менялась, потому что при ее определении «использованы разные подходы, удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные нормативными правовыми актами Новосибирской области в 2012 и 2016 годах».

Площадь квартиры, сообщают в Россреестре, менялась с 42 до 44 квадратных метров, так как при постановке квартиры на учет по кадастровому номеру 54:35:012591:344 в общую площадь попали два метра лоджии. Позже, уточняет Россреестр, по просьбе собственника эти два метра из общей площади были исключены. Кем и для чего это было сделано изначально, в официальном ответе не объясняется. Это выглядит несколько странным, учитывая, что лишние квадратные метры увеличивают платежи по квартире. Тем более в статье 15 Жилищного кодекса РФ однозначно сказано, что балконы, лоджии, веранды и террасы не входят в общую площадь жилого помещения.

— Поскольку в отношении квартиры с кадастровым номером 54:35:012591:344 заявление и документы на государственную регистрацию прав были поданы в октябре 2001 года, впервые в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности в отношении указанной квартиры была внесена 19 октября 2001 года, — объяснили в Росреестре отсутствие записей о собственниках на квартиру до 2001 года.

До 2001 года, исходя из ответа Росреестра, записей о собственниках не было, поскольку учреждение юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество начало свою работу только с 1 января 1999 года.

Наконец, самый главный вопрос, почему на одну и ту же квартиру появились сдвоенные кадастровые номера, в официальном ответе объясняется так:

— В ЕГРН содержались сведения о жилом помещении с наименованием «квартира» с кадастровым номером 54:35:012591:168. Сведения об указанном помещении внесены в ЕГРН на основании технического паспорта по состоянию на 1 октября 2003 года, подготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» и переданного в филиал 16 ноября 2011 года организациями технической инвентаризации в соответствии с «Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости». В отношении данного помещения запись о зарегистрированном праве в ЕГРН отсутствовала. Сведения о жилом помещении с наименованием «квартира» с кадастровым номером 54:35:012591:344 внесены в ЕГРН 12 декабря 2013 года в рамках проведения работ по верификации и гармонизации данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, ведение которых осуществлялось до вступления в силу ФЗ от 13 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости», а именно: до 1 января 2017 года. В отношении данного помещения в ЕГРН содержится запись о зарегистрированном праве собственности.

Позже, объясняют в Россреестре, «техническую ошибку» обнаружили и объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:012591:168 сняли с учета, поскольку на нём не было записи о зарегистрированных правах. Оставили кадастровый номер 54:35:012591:344 с актуальными сведениями о зарегистрированных правах.

Корреспондент НГС поинтересовался, какие кадастровые номера закреплены сейчас за соседними квартирами, расположенными на той же лестничной клетке. По данным системы «Контур.Фокус», эти помещения до сих пор остаются под старыми кадастровыми номерами, идущими по порядку: 166, 167, 169.

Непонятным остался и такой момент: каким образом осуществлялась запись актуальных сведений, а также в 2019 году проходила купля-продажа этой жилплощади под одним из кадастровых номеров, когда по запросу данного адреса из реестра выдавались оба кадастровых номера? И это происходило вплоть до апреля 2021 года.

Стоит еще заметить, что все действия по исправлению «технической ошибки» и изменению площади жилья случились весной 2021 года — после того, как Андрей Трегубов занялся расследованием по оформлению и продаже квартиры на Дениса Давыдова. А после звонка журналиста с предложением прокомментировать ситуацию Алексей Кузьменко пришел к Трегубовым и заявил им о необходимости в течение 30 дней принять решение по выкупу его доли наследства во второй квартире на Дуси Ковальчук, 2. Свое заявление Кузьменко оформил на бумаге и отдал Трегубовым под роспись. Сын покойного Виктора Ивановича Кузьменко оценил свою долю в два миллиона рублей.

Обычно новосибирцы лишаются своего жилья из-за долгов. В феврале 2021 года НГС рассказал историю матери-одиночки, которая потеряла работу, а приставы выставили ее единственное жилье на торги. После публикации и широкой огласки этого случая банк пошел навстречу женщине и заключил с ней мировое соглашение.