Известный застройщик нацелился на огромный частный сектор возле «Ауры». Уничтожить его поможет программа реновации

После начала программы реновации в Москве, по которой в столице за миллиарды рублей сносят типовые хрущевки, заменяя их современным жильем, во многих регионах стали задаваться вопросом: «А у нас когда?» Правда, как минимум в Новосибирской области о хрущевках речи не идет — разобраться бы с бараками и частным сектором, который разбросан по городу огромными заплатами. В конце прошлого года на федеральном уровне приняли необходимые поправки к законам, которые позволят заниматься комплексным редевелопментом территорий. Вошел ли в новую федеральную программу частный сектор и когда его начнут превращать в современные кварталы, узнала Лиза Пичугина.

Осенью прошлого года «Группа Мета» начала строить рядом с «Аурой», на улице Лескова, новый жилой комплекс «Тихомиров». На возражение одного из участников презентации проекта в феврале о том, что «Тихомиров» сегодня не очень соответствует своему окружению — его двор фактически будет граничить с территорией частного сектора, гендиректор «Группы Мета» Владимир Мартыненков заметил, что это временно.

Расселение частного сектора вдоль улицы Военной — давняя мечта застройщика, об этом его руководители говорят раз в несколько лет. По действующему генплану Новосибирска, по словам Владимира Мартыненкова, примерно 8 участков рядом с новой стройкой должна занять дорога. Он предположил, что эти планы начнут реализовывать с развитием Военного городка. Остальные земли, 6,8 га от «Тихомирова» до ЖК «Европейский» на пересечении улиц Военной и Ипподромской, «Группа Мета» рассчитывает получить для проекта комплексного развития территории (КРТ).

Если эта идея получит одобрение, новый микрорайон на месте частных домов и огородов может вырасти за 5 лет. Но шансы, что еще очень долго этого не произойдет, тоже велики, признал Владимир Мартыненков: законодательство о комплексном устойчивом развитии территорий (КУРТ), по которому возможна была подобная реновация раньше, изменилось в конце прошлого года, и как теперь действовать, ни власти, ни застройщики не понимают.

Большие планы

Чтобы обсудить новые правила работы, 17 марта Ассоциация строительных организаций Новосибирской области провела расширенный круглый стол. В нём приняли участие не только местные и региональные чиновники и застройщики, но и замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, и представительница ГАУ «НИ и ПИ Градплан», разработавшего московскую программу реновации, Елена Скрипкина.

По словам Никиты Стасишина, Сибирь заявила 108 площадок КРТ, из которых 42 находятся в Новосибирской области. Это большой объем, признал замминистра: почти 700 тысяч квадратных метров жилья. Эти территории, заверил он, могут стать участниками всех федеральных программ, включая, например, льготную ипотеку.

— Чтобы мы с вами четко понимали: когда инвестор с муниципалитетом и регионом заходят на какой-то определенный участок территории застроенной, сети будут модернизироваться, садики и школы будут строиться параллельно с жильем, тем самым создавая действительно новое качество среды проживания, — заявил Никита Стасишин. — Мы готовы под конкретные площадки начинать формировать возможную государственную поддержку в части строительства инфраструктуры, в первую очередь инженерной инфраструктуры, и модернизацию ее в городах, где определены зоны КРТ.

Глава регионального Минстроя Иван Шмидт, в свою очередь, заверил, что все необходимые для начала реализации проектов документы в Новосибирской области примут в течение апреля и уже во втором квартале начнется освоение первых площадок — сами площадки, по его словам, уже сформированы.

— Для Новосибирской области и Новосибирска вопрос очень важный, потому что мы исчерпали резерв свободных территорий, я думаю, как и многие города России, закон о КРТ нам необходим, — сказал Иван Шмидт. — Но он сложный, необходим серьезный ликбез, потому что мы сейчас стоим на пороге того, что готовим все подзаконные нормативные документы.

Федеральные палки в колеса регионов

Как рассказали в главном управлении архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска, к запуску реновации территорий частного сектора власти готовились в течение двух последних лет. В прошлом году, например, при подготовке к чемпионату мира по волейболу придумали масштабную перестройку частного сектора возле новенького здания «Локомотива» — планы охватывали сразу три района. Но с новыми законами их пришлось отменить: в зоны КРТ индивидуальные дома включать оказалось нельзя.

— Проведение аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территорий по инициативе мэрии города Новосибирска запланировано на второй квартал 2021 года. Вступившие с 10.01.2021 года в силу изменения в ГрК РФ значительно изменили механизм реализации комплексного развития территорий, — сообщили в мэрии.

Сейчас в мэрии ждут, когда будут готовы те самые подзаконные акты, — они должны будут прояснить, как город сможет развиваться по КРТ. Сегодня, заметил замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Роман Теленчинов, часть центра Новосибирска до сих пор застроена частным сектором — это целые кварталы, в которых зачастую нет центральных канализации и водоснабжения.

По оценке чиновника, в городе массивы индивидуальных домов занимают около 123 га земли — это больше 2 тысяч стандартных участков по 6 соток. Но новая программа эти территории никак не учитывает, концентрируясь в первую очередь на аварийных многоквартирных домах.

— Понимаю, для чего это было сделано: чтобы не будоражить граждан, которые там проживают, потому что их трудно из центра города переселить куда-то, что-то новое предложить, — сказал Роман Теленчинов. — Но городу развиваться необходимо: территорий у нас всё меньше и меньше. А если мы говорим о благополучии населения, оно складывается в том числе из благоустроенных улиц, дворов и территорий.

— Когда мы говорили о КУРТ, то критерии включения туда индивидуальных жилых строений были абсолютно градостроительными. Мы понимали, что эта территория находится рядом с метро, неизбежно ее надо развивать — это, в принципе, понимали и горожане. Сейчас предлагается применять критерии не градостроительные: уровень износа или отсутствие канализации, например. Но, как мне кажется, это не совсем правильно, — добавил руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.

Решение о том, что дом может быть изъят только потому, что у него вместо централизованной канализации выгребная яма с септиком, несправедливо, считает он: как правило, такая ситуация жителей вполне устраивает. Повышение социального напряжения при этом никому не нужно, и развитие таких территорий будет тормозиться.

При этом закон фактически запрещает включать индивидуальные дома и в зоны, застроенные аварийным жильем. Для этого частный дом тоже должен быть признан аварийным, что практически нереализуемо, или соответствовать целому ряду пока не разработанных регионом критериев. При этом в Новосибирске и многих других городах ситуация, когда между деревянными бараками вклинивается частный дом, — совсем не редкость.

Всё для людей

В разговоре с корреспондентом НГС участник круглого стола, гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский отметил, что законодательство, во многом списанное с московской программы реновации, учитывает только московские реалии.

— Многие специалисты на федеральном уровне даже не догадываются о глубине местной проблематики. Они действуют сообразно тому, что видят. Даже цифры [в отчетах] могут быть искажены, — говорит он. — Но на эту тему уже начали разговаривать, обсуждать механизмы на федеральном уровне, это обнадеживает.

По мнению Игоря Белокобыльского, люди, которые сегодня живут в частном секторе у метро, могут не переживать: «вся государственная машина только тем и озабочена, как бы их кто не обидел».

— Если все-таки будут приняты механизмы, в соответствии с которыми та или иная территория подлежит редевелопменту, интересы этих людей будут в приоритете. Но эти механизмы нужно принимать, потому что города задыхаются от отсутствия возможности развиваться. Способов могут быть десятки, сейчас нужно их определить.

Сегодня частный сектор в Новосибирске исчезает лишь небольшими участками — опыт такой реновации помимо «Стрижей» есть, например, у уже упомянутой «Группы Мета», ГК SKY Group, «Брусники. Сибакадемстрой», ГК «Дом-Строй», СК «ВИРА-Строй» и других застройщиков. Гендиректор SKY Group Владимир Литвинов ожидает, что новое законодательство, когда наконец доберется до частного сектора, позволит застраивать не несколько соток, а гектары. Для этого нужны некие стандарты выкупа таких территорий — сегодня это главное, обо что спотыкаются порой амбициозные проекты.

— Да, право собственности неприкасаемо, но должны быть определенные регламентирующие рамки, чтобы не получился маргинальный беспредел, — говорит Владимир Литвинов. — Когда говорят про частный сектор, поднимается волна: «Огурчики, помидорчики!» Какие огурчики в центре города, вы чего? Я здесь сторонник жесткости: если большинство примет решение, город определит какую-то территорию как КРТ, меньшинство должно подчиниться. Это естественное развитие города. Но без ущерба частной собственности.

Владимир Литвинов отмечает, что среди частного сектора, конечно, есть благоустроенные дома, но около 95% домов, по его мнению, — ветхие. При этом они чаще всего формируют экономическую дыру в городе: по его информации, владельцы частных домов могут годами не платить налоги на имущество, не платят за коммунальное обслуживание.

Фактически они это обслуживание и не получают: в частном секторе часто не горят фонари, не вывозится мусор, а на чистку дорог жителям приходится скидываться. Для города этих территорий сегодня будто не существует.

Хотя, заметил девелопер, какая-то часть индивидуальных домов в городе — даже в центре — должна остаться отдельными очагами. Правда, в благоустроенном и «культурном» виде. Это, говорит Владимир Литвинов, то, с чего город когда-то начался, его исторический облик, который следует помнить.

Посмотрите 15 фото разительных контрастов новосибирской точечной застройки. Здесь и деревянные домики в центре, и высотки, выросшие посреди частного сектора, и храмы в неожиданных местах.