Застряли на пике: в Новосибирске стремительно дорожает аренда жилья — она становится заменой недоступной ипотеке

Аналитики зафиксировали необычное явление в Новосибирске: средняя стоимость аренды жилья после сезонного подорожания до сих пор не упала, цены буквально замерли и не собираются снижаться. Эксперты отмечают, что за полгода стоимость аренды увеличилась более чем на 17%, а за год — уже на 22%. Новосибирцы уходят в съемное жилье, потому что не готовы брать ипотеку по сегодняшним рыночным ставкам и ощущают экономическую неопределенность. Некоторые в целях экономии снимают комнаты в центре города взамен квартир на окраине, но даже их месячная аренда доходит до той отметки, по которой еще год назад можно было получить полноценную квартиру. Что происходит с рынком долгосрочной аренды и как изменились ставки — в материале НГС.

Все опрошенные НГС эксперты отмечают, что у рынка аренды жилья есть сезонный высокий спрос в августе–сентябре, когда ставки наиболее высокие, но чаще всего к январю–февралю они снижаются — этот период называют мертвым для арендодателей. Август 2023 года не стал исключением, отмечает аналитик агентства недвижимости «Жилфонд» Ирина Вонарха: цены резко пошли вверх, как на дорогие варианты в новых домах с хорошим ремонтом, так и на хрущевки и так называемые «бабушкины квартиры». Арендодатели ожидали снижения спроса и стоимости, как обычно, но в 2024 году этого не произошло, и ставки замерли на отметке высокого спроса.

— Снижения стоимости на аренду ждать не стоит, так как мы сейчас наблюдаем высокий спрос, особенно на аренду качественного хорошего жилья, — рассказала Ирина Вонарха. — Самые востребованные — это студии в новостройках по линии метро: у них ценник 25–30 тысяч рублей в месяц, а двухкомнатные квартиры в новостройках стоят 35–40 тысяч рублей в месяц.

По словам эксперта, стоимость аренды сильно зависит от локации и качества квартиры, стабильно действует правило: чем дальше от центра — тем дешевле. Однокомнатное жилье на окраине можно снять за 15–17 тысяч рублей, а двухкомнатные — за 20–25 тысяч, в зависимости от состояния. При этом варианты с хорошей транспортной развязкой ближе к центру города в домах старой постройки могут стартовать с 20 тысяч рублей, а двухкомнатные здесь стоят 25–27 тысяч рублей.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов говорит, что за последние полгода ставки по аренде выросли незначительно: например, однокомнатные стали дороже на 2%, поднявшись в среднем до 27 тысяч рублей, двухкомнатные — на 1%, до 37 тысяч рублей. Сезонный рост ставок, обусловленный ажиотажным спросом на жилье перед началом учебного года и нового бизнес-сезона, завершился в октябре 2023 года. Сейчас цены перешли к стагнации, считает Попов. При этом в отдельные недели, по его словам, фиксировалось даже небольшое снижение, хотя в конечном итоге ставки стали немного выше тех, что были в начале октября 2023 года, то есть не упали после периода высокого спроса.

Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости», отмечает, что за последние полгода число квартир для долгосрочной аренды в городе увеличилось на 14%, сильнее всего выросло предложение студий — на 27,9%. В то же время спрос на аренду с августа 2023 года упал более чем в 1,5 раза (-55,6%).

— Спрос связан с сезонностью: ажиотаж на рынке долгосрочной аренды традиционно приходится на август–сентябрь. В это время активизируются студенты для поиска жилья в новом городе или для того, чтобы переехать от родителей и жить самостоятельно, — говорит Константин Каменев.

Чаще всего, по словам эксперта, арендуют однокомнатные квартиры, на втором месте — студии, ниже в рейтинге спроса стоят двух- и трехкомнатные квартиры. При этом средняя стоимость аренды в феврале 2024 года составила 27 тысяч рублей — это на 17,4% больше, чем полгода назад, в начале ажиотажа. По расчетам «Авито Недвижимости», в августе 2023 года стоимость аренды студии на месяц составляла 17 тысяч рублей, а в феврале приросла на 23,5% — до 21 тысячи рублей. Цены на однокомнатные квартиры с 20 тысяч рублей в месяц выросли до 25 тысяч — на 25%, а на двухкомнатные — на 26,9%, с 26 тысяч рублей до 33 тысяч. При этом ставка четырехкомнатных квартир упала в среднем на 5 тысяч рублей, до 75 тысяч рублей или на 6,3%.

По подсчетам директора консалтинговой компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в январе 2024 года средняя плата по квартирам, предлагаемым в аренду, составила около 29 тысяч рублей в месяц. За 12 месяцев прирост составил 22%. Резкий рост стоимости, по ее словам, начался с августа прошлого года — с тех пор каждый месяц цена увеличивалась на 2–4%.

— Скорее всего, это влияние инфляции, роста коммунальных платежей и того, что ипотека стала недоступной для некоторых категорий населения из-за роста цен и сворачивания некоторых ипотечных программ, — предполагает Елена Ермолаева. — Кроме того, есть существенный спрос на квартиры в новостройках, а в них нельзя заехать сразу — надо где-то жить, пока идет строительство и ремонт.

Ирина Вонарха отметила, что большим спросом пользуются квартиры с качественным ремонтом. Один человек обычно снимает студию, которая должна быть в удобной локации: например, рядом с работой. Если это жилье для семьи из двух–трех человек или пары студентов, то важна изолированность: выбирают, как правило, двух-трехкомнатные квартиры. В последнее время, отмечает эксперт, в «Жилфонд» для съема жилья обращаются многодетные семьи, они ищут просторные квартиры.

В «Циане» тоже заметили, что чаще арендуют однокомнатные квартиры: такие лоты больше распространены на рынке, их можно найти почти в любом районе и, как правило, дешевле студий, представленных лишь в новых домах, где ставки всегда выше.

Жилье, отмечает эксперт «Жилфонда», снимают исходя из разных жизненных ситуаций: когда молодая пара не хочет жить с родителями или ребенок поступил в университет, а до учебы из дома ездить далеко. Есть и те, кто живет одним днем и часто переезжает. Среди причин высокого спроса на аренду руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов называет также неготовность брать жилье в ипотеку.

— Есть те, кто покупает, есть те, кто арендует. Не все готовы сейчас брать ипотечный кредит, причин может быть много: от неготовности обслуживать его по сегодняшним рыночным ставкам до общей неопределенности из-за геополитических и экономических рисков, — считает эксперт. — Не всем нужно жилье в собственности на долгий срок.

Сергей Хахулин из «Авито Недвижимости» уже рассказывал НГС, что рост ключевой ставки привел к заградительным условиям на вторичном рынке жилья, что может негативно сказаться на активности покупателей. На фоне высоких ставок по ипотеке интерес к рынку долгосрочной аренды в свою очередь растет.

Недавно агентство ТАСС, ссылаясь на генерального директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, сообщало, что в городах России выросли ставки на аренду комнат — особенно там, где активно развивается промышленность, в том числе, в соседнем от Новосибирска Новокузнецке. В «Жилфонде» рассказали НГС, что тренд на аренду комнат действительно есть, и ставки в этом сегменте выросли. Комнаты — самый недорогой сегмент жилья, их снимают те, у кого нет средств на отдельную жилплощадь.

— Комнаты сейчас стоят столько, сколько в начале 2023 года стоили квартиры. Например, в центре Новосибирска в общежитиях стоимость аренды комнат — уже 13–15 тысяч рублей в месяц, — поделилась данными Ирина Вонарха.

Специалисты «Авито Недвижимости» и «Циан.Аналитики», наоборот, считают, что спрос на аренду комнат снизился. Например, в «Авито» отметили снижение на 30% за полгода, при этом средняя ставка не изменилась и составляет порядка 10 тысяч рублей. В «Циане» уверены, что существует долгосрочный тренд на снижение привлекательности таких сделок. Елена Ермолаева также отметила, что объем предложения комнат небольшой: к примеру, в январе предлагали 95 комнат в аренду, зато более 1000 однокомнатных квартир.

Прошлый год удивил аналитиков рынка недвижимости тем, что осенью горожане вдруг решили скупить жилье в новостройках, что тут же снизило количество предложений, цены побежали вверх, а рост стоимости на вторичное жилье остановился. Эксперты прогнозируют, что в новом году покупатели побегут уже на вторичный рынок и в аренду, а стоимость жилья вряд ли снизится. Аналитики уже тогда прогнозировали, что в 2024 году горожане вместо покупки новосибирцы начнут снимать квартиры.

Растут цены не только на жилье, но и на подержанные автомобили — даже 20–25-летние машины выросли в цене в два раза. Журналист пообщался с участниками рынка о причинах резкого подорожания, средней цене на надежный автомобиль и дальнейших перспективах.