«Застройщики уже снижают цену». Что будет с рынком жилья в Новосибирске в 2023 году

В последние годы в ответ на любую просьбу о прогнозе эксперты рынка недвижимости резонно отвечают, что составлять прогнозы — дело неблагодарное. В случае с 2022 годом это проявилось, конечно, особенно ярко. Тем не менее у аналитиков и участников рынка есть определенные ожидания. Лиза Пичугина узнала у них — что будет с ценами, как на рынок повлияет продление льготной ипотеки и действительно ли так серьезен кризис.

В конце декабря льготные программы по ипотеке продлили, немного изменив условия: например, «Льготная ипотека» подорожала до 8% годовых, зато для «Семейной» сняли возрастное ограничение заемщиков, а ставку зафиксировали на уровне 6%.

Управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский говорит, что у покупателя сегодня есть два варианта. Первый — это купить готовую квартиру и, условно, уже завтра в нее переехать или сдать в аренду и получать доход. Второй — купить квартиру в строящемся доме и около двух лет выплачивать ипотеку и аренду, либо просто не получать дохода от аренды, если квартира покупалась для инвестирования. Потом квартиру еще нужно отремонтировать и обставить — то есть инвестировать в нее снова.

— Разница в цене новостройки и готового жилья такая, что экономического смысла в покупке новостройки мало. Когда ты покупаешь в ипотеку, ты не мыслишь экономическими категориями, ты думаешь: «У меня есть возможность по 20 тысяч платить, а по 40 — нет». Покупка в новостройке — это, может, вынужденная мера, потому что ставка выгодная, платеж меньше, и «я в принципе прохожу как заемщик, а на вторичку не прохожу».

В последние годы льготные программы оказали наибольшее влияние на рынок, сделав более доступными новостройки. В результате цена квадрата в строящемся жилье взлетела, а спрос на готовое жилье упал.

По мнению экспертов, больше такого влияния у программ поддержки новостроек не будет.

— Влияние льготных программ будет меньше, чем раньше, потому что население беднеет, а значительная часть платежеспособного населения уехала — покупать будут меньше, — рассуждает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков.

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков подтвердил, что реально располагаемые доходы россиян — то есть те, что остаются после выплаты обязательных платежей, включая кредиты, — снижаются уже 9 лет подряд.

— Когда у тебя ноль дохода, тебе ипотеку под ноль брать не с руки. Льготная ипотека достает последние, измятые, засаленные рублишки из карманов потребителей для того, чтобы еще ну хоть кто-нибудь [пришел на рынок], — считает эксперт.

Таких людей, говорят эксперты, в ближайшие 5 лет будет всё меньше. Всё дело в демографическом кризисе: число активных заемщиков в возрасте 25–35 лет уменьшается. Это, в частности, приведет к затовариванию рынка. Этот процесс уже начался, заметил Максим Марков: сегодня обеспеченность жильем в Новосибирске выше, чем в Москве — около 28 кв. м на человека против 19.

Высокие из-за льготных программ цены на новостройки и их большое количество приводят к тому, что дорого купленная квартира обесценивается, говорит Максим Марков.

— Мы столкнулись с забавной ситуацией, которая была раньше на рынке автомобилей: ты купил хорошую машину, выехал за порог автосалона, и она у тебя подешевела. Сейчас в массовом сегменте жилья очень много предложений, которые дешевле, чем продает застройщик. Как только дом сдается, квартиры в нем начинают дешеветь, — заметил он.

Сергей Дьячков предположил, что и спрос расти не будет, а государство уже будет оказывать ему прежнюю поддержку, так что цены неминуемо будут падать. Стагнацию и падение цен аналитики отметили уже в 2022 году, и это, по всей видимости, только начало тренда.

— Недвижимость отличается от большинства рынков тем, что товар, произведенный на этом рынке, никуда не девается и не портится, и недвижимости становится всё больше. Затоваривание рынка приведет к снижению цен. Застройщики уже снижают цену. Вот смотрите: я заявляю, что у меня цена растет, при этом даю скидку в 10% — всё же понятно, — говорит Дьячков. — Цены на вторичном рынке будут падать медленнее, а может, и не будут падать, потому что спрос в некотором смысле туда будет перетекать.

Возможно, падение рынка будет не так заметно внешне: Александр Чернокульский напомнил, что недвижимость гораздо охотнее отзывается на факторы, которые толкают цены вверх, чем вниз. Так что, скорее, в ближайший год нас ждет стагнация и увеличение сроков продажи квартир — с вытекающим из этого дисконтом.

— Еще одно событие — запрет околонулевых ставок. Соответственно, этой разницы с базовой ставкой в цене квартир не будет — это будет либо дисконт, либо прибыль застройщика, — добавил он.

Высокие цены и большое количество строящихся квартир могут привести и к росту рынка аренды. Такой тренд уже тоже наметился: по данным DSO Consulting, цены на аренду жилья начали расти. Люди делают другой выбор и вместо того, чтобы покупать недоступное жилье, решают его арендовать, объяснил Сергей Дьячков.

— На рынок начинают выводиться всё более добротные квартиры, но более упорядоченным он станет только в результате действий государства. Скорее всего, оно будет его контролировать — по крайней мере, усилия мы в ближайшее время увидим, потому что государство заинтересовано в повышении налоговых сборов в этой конкретной ситуации, — считает эксперт.

Максим Марков, впрочем, заметил, что темпы роста населения в Новосибирске не такие активные, а его доходы оставляют желать лучшего, так что формально причин у роста арендных ставок нет.

— Но Новосибирск — город уникальный: он транзитный и третий город страны, сюда тянутся из всех небольших городов — томичи, барнаульцы, кемеровчане. В Новосибирске всегда были очень активные миграционные процессы, — напомнил Александр Чернокульский.

Сергей Дьячков сравнивает 2022 и 2023 годы с 2008 и 2009-м — разница только в причинах кризиса. Сам кризис, по его мнению, продлится до 2024 года. Но, конечно, есть фактор, предсказать который мы сегодня не можем.

— Мы не знаем, что будет в 2023 году, мы же не очень понимаем, что будет в России вообще, поэтому загадывать очень сложно. Но если тренд будет продолжаться, то 2023 и 2024 годы изменят структуру рынка, — предположил аналитик. — Сложно сказать, сколько времени понадобится рынку на восстановление, потому что мы не знаем, когда и чем закончится спецоперация. На самом деле, мы находимся в ситуации стратегической неопределенности.

Между тем Максим Марков заметил, что по макроэкономическим показателям экономика пошла в рост уже в конце 2022 года: в частности сократилась инфляция.

— Никому не понятно почему, но опережающими темпами растет монетизация экономики: индекс М2 (деньги на руках у населения, включая депозиты. — Прим. ред.) по показателям ноября — +20%. Деньги в экономику вливаются, эти деньги когда-нибудь должны дойти до реального сектора. И они дойдут в феврале-марте, начнется определенное потепление. Если смотреть декабрьскую инфляцию, она падает неделя за неделей по проценту. Индекс цен производителей уже ушел в отрицательные значения. Инфляции ни в промышленности, ни на полках уже нет, — сказал он, подчеркнув, что достаточно быстро эти процессы отразятся и на строительном секторе.

Какие ожидания были у экспертов весной, через месяц после начала спецоперации, и оправдались ли они, можно проверить здесь.