В Новосибирске начали дешеветь квартиры — как застройщики «прячут» скидки до 500 тысяч и что будет дальше

Первое полугодие выдалось очень непростым для всех — в том числе, конечно, для экономики и рынка недвижимости. Эти месяцы были насыщены событиями, которые в мирное время можно было бы растянуть на пару лет: резкий скачок ключевой ставки Банка России и в одночасье ставшая недоступной ипотека, остановленные сделки, проблемы с поставками строительных материалов, ценовые колебания и обрушившийся спрос на жильё. Государство, конечно, пытается поддержать рынок — по крайней мере, застройщиков, но за несколько месяцев ситуация ещё не стабилизировалась. Что происходило в ушедшие полгода с ценами и трендами и чего ждать к концу года, узнала Лиза Пичугина.

Таких бешеных качелей на рынке жилья, как в первом полугодии 2022 года, в Новосибирске не было уже давно. С начала спецоперации на территории Украины он пережил и почти полную остановку сделок, и массовый уход продавцов, и беспрецедентное повышение ставок по ипотеке.

К концу июня, по наблюдениям «Жилфонда», продавцы вернулись на рынок: первый летний месяц отметился резким ростом числа вариантов в продаже. По сравнению с концом февраля объём предложения на вторичном рынке только на сайте «Домклик» вырос на 53%, а относительно конца мая — на 8,2%, рассказала брокер «Жилфонда» Ольга Прушковская. Это, в свою очередь, привело к небольшому снижению цен на готовые квартиры — на 3,9%. Его эксперты ожидали ещё весной.

В агентстве «Квадротека» отметили ещё более значительное снижение цен на вторичном рынке — в среднем на 7%.

— Стагнация цен и заметное падение количества сделок на вторичном рынке недвижимости Новосибирска произошли ещё в мае. С откатом средневзвешенных цен предложения до уровня начала года, до 92,88 тысяч рублей за квадратный метр, начинается период волатильности на вторичном рынке, — считает руководитель отдела маркетинга агентства Александр Астахов.

Специалист по ипотечному кредитованию агентства Александр Евдокимов также отметил, что на рынке появился торг. Причём в сегменте массового жилья он может составлять до полумиллиона рублей, в сегменте бизнес- и премиум-жилья — ещё выше.

— Сказать, что квартиры в рекламу выставляют уже с пониженными ценами относительно начала года, пока я не могу. Но в условиях достаточно широкого предложения со стороны продавцов, в первую очередь продаётся не только жильё в удачном месте и в хорошем состоянии, но и то, где продавец готов к торгам, — заметил он.

Управляющий партнёр компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский рассказал, что цены на квартиры скидывают и застройщики, но эти скидки отследить крайне сложно. Как правило, их маскируют в специальных условиях покупки или в акциях, вроде подарочных квадратных метров, кладовых и парковок. А также в субсидировании ставок по ипотеке.

— Застройщики свой прайс-лист не роняют и в открытую не делают скидки. И когда застройщик рекламирует квартиры в кредит под условные 0,01%, у всех представление, что застройщик продаёт квартиру, а банк даёт такую ставку до конца строительства или кредита. На самом деле здесь зашита скидка, причём она значительная, потому что застройщик эту разницу между обычной и субсидированной ставкой компенсирует. Это до 500 тысяч рублей, в зависимости от позиции и проекта, — объяснил Игорь Зеленский. — Застройщик должен с определённой периодичностью пополнять эскроу-счёт, ему нужны продажи, и они таким образом маневрируют. А внешне всё выглядит так, что прайс-лист остаётся незыблемым. В некоторых случаях застройщики даже подстёгивают спрос словами «квартиры по ценам 2021 года, скоро будет повышение» — это такая игра: на самом деле, они продают дешевле, чем продавали в начале года.

Брокер компании «Жилфонд» Олег Нагорный, в свою очередь, добавил, что некоторые застройщики стали предлагать в цене квартиры ещё и внутреннюю отделку, которую также можно включить в тело кредита. Причём спрос на это есть: в «Жилфонде» отметили, что спрос сейчас на стороне вариантов формата «купил и живи». Хотя в целом спрос на новостройки снижается: по сравнению с маем число заявок на них на сайте «Домклик» упало на 8%.

— Все старания не дают того объёма продаж первичного жилья, который хотели бы получить застройщики. Люди в большинстве своём сейчас не хотят вкладываться в объекты на раннем этапе возведения и ждать окончания строительства. В период нестабильности — это нормальное явление, — пояснил Олег Нагорный. — Клиенты предпочитают покупать квартиры в готовых домах или в жилых комплексах на высокой стадии готовности. В таких ЖК, как правило, все ходовые варианты уже разобраны, остались только какие-то единичные предложения.

Ипотека, которая традиционно поддерживала строительный рынок, в эти полгода была инструментом крайне нестабильным. В апреле объём выданных кредитов и вовсе рухнул в 4 раза. Оставшаяся доля кредитов, говорит Александр Евдокимов, — это небольшие суммы, которые люди брали преимущественно на доплату. Впрочем, добавил он, ипотечный рынок восстанавливается куда быстрее, чем можно было ожидать: сложная весна сформировала серьёзный отложенный спрос, и после традиционного летнего затишья покупатели вернутся на рынок. Особенно, если ключевая ставка — а следом за ней и ипотечные ставки — продолжит снижаться.

Льготная ипотека для IT-специалистов, которую правительство ввело в качестве чрезвычайной меры, чтобы удержать в стране профессионалов этой области, пока, по наблюдениям Александра Евдокимова, массовой не стала.

— Айтишники, как показывает мой опыт общения, довольно негативно к этому относятся, считают ипотеку ярмом, — сказал он. — И людей, которые подходят под эту программу, не так много, и они не рвутся массово брать ипотеку. На сегменты жилья комфорт- и бизнес-класса она может существенно повлиять, особенно в конкретных локациях (Академгородок, Кольцово). Но в целом на рынок IT-ипотека не оказывает существенного влияния в силу объёмов, сделок небольшое количество.

Но первичный рынок ориентируется скорее на рядовых покупателей, чем на тех, кто зарабатывает от 150 тысяч рублей в месяц: по словам Игоря Зеленского, если застройщики в новых проектах могут перекроить этажи и построить больше небольших и доступных квартир, они это делают. При этом число новых проектов сократилось, а наращивать объёмы строительства, вероятнее всего, теперь будут в эконом-сегменте — дорогих квартир в последние годы роста построили достаточно. Хотя ещё в январе эксперты предполагали, что эконом-жилья больше не будет как вида.

По словам эксперта «Квадротеки», главный вопрос сегодня — это ценовые тренды.

— Застройщики не просто так держат прайс, хотя сейчас он бутафорский: их первая задача — вернуться к этому прайсу в реальности. Поэтому здесь роста цен не будет, или он будет очень размытым и неочевидным для покупателя, — предположил Игорь Зеленский.

Вторичный рынок же во многом зависит от первичного: новосибирцы часто переезжают из старого жилья в новое, и их запросы диктуют цены на новостройки и доступность ипотеки.