«Давай бахнем»: спрос на квартиры вырос до 35% — продавцы отменяют сделки, а застройщики пересматривают цены

3 марта ФАС предупредила застройщиков «о недопустимости необоснованного роста цен на жилье и формирования искусственного ажиотажного спроса на рынке недвижимости». Искусственный или нет, но ажиотаж на рынке действительно есть: спрос на жилье скакнул примерно на треть — это отмечают и в банках, поднявших ставки до беспрецедентного уровня, и в агентствах недвижимости, и в отделах продаж застройщиков. Что творится сегодня на рынке, выяснила Лиза Пичугина.

После первого объявления о повышении ставок по ипотеке, кажется, прошла целая вечность. Просто потому, что после этого и ключевая ставка изменилась, и ипотечные — еще раз. И всё это на фоне массового ухода иностранных брендов, причем крупных, из России. Неудивительно, что тревога погнала людей, у которых были сбережения, на рынок недвижимости — всё еще самый понятный способ сохранить нажитое непосильным трудом.

Застройщики отметили рост заявок на треть: в «АКВА СИТИ» говорят, что спрос за последние дни вырос на 35%, в «Бруснике» с 24 февраля по 1 марта насчитали скачок спроса на 29% (самое большое число обращений, по информации компании, было 28 февраля — причем во всех городах присутствия), в «Мету» обращений стало больше в полтора-два раза. Один из немногих застройщиков, не заметивший ажиотажа, — компания «АКД».

— Новые ипотечные решения не выдаются, со старыми не все готовы к повышению, — объяснили в компании. — У людей не стало за неделю в два раза больше денег. К тому же сейчас высокие ставки на кратковременные вклады.

Гендиректор компании SKY Group Владимир Литвинов считает, что выводы делать еще рано.

— Первые деньги начали снимать со вкладов в прошлый четверг. На процент вкладчиков, снявших денежные средства, не вырос спрос на инвестирования в стройку, — заметил он.

Специалист по недвижимости компании «Этажи» Роман Петренко говорит, что ситуация сегодня во многом повторяет последствия «крымской весны», но на самом деле гораздо серьезнее.

— Когда было присоединение Крыма, так же вводили санкции, доллар был до 100 рублей, ипотечные ставки поднялись до 20%. Для тех, кто тогда был «не в теме», сейчас кризис — повод потратить последние сбережения. Те, кто следил за рынком, знают, что это приведет к снижению цен, — рассуждает Петренко. — Но сегодня это не просто санкции. Поэтому нужно понимать, что всё может развернуться иначе.

По его наблюдениям, на вторичном рынке продавцы отказываются от сделок и снимают варианты с продажи даже после получения задатка — слишком шаткая позиция у рынка жилья, непонятно, куда всё это двинется дальше.

Покупатели при этом оказываются в тупике: у многих на руках уже есть положительные решения от банков по «довоенным» ставкам, которые они теперь не могут реализовать: либо банк меняет уже, казалось, согласованные условия, либо застройщик поднимает цену, либо, опять же, владелец квартиры на вторичном рынке отказывается ее продавать.

— Мои покупатели три недели назад получили ипотечное решение, выбрали стройку по семейной ипотеке с господдержкой, ставка 5% в банках «Открытие» и ВТБ. Поставили бронь на квартиру, подали документы и вчера должны были ехать на сделку. Но с утра банк «Открытие» сообщил, что больше не выдает кредиты по уже одобренным заявкам, — рассказал Роман Петренко. — Мы побежали в другой банк, попросив застройщика подать документы, согласовали договор долевого участия уже с ВТБ. Пока туда ехали, из банка позвонили: «Извините, можете не приезжать, мы отменили все выдачи». У нас просто был шок. Госпрограмма казалась неприкасаемой. А вечером пришло сообщение от банка, что они всё-таки выдадут кредит по старой ставке.

Гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский считает, что нынешний кризис отличается рациональным поведением покупателей. Рост спроса есть, признал он, но не эмоциональный.

— Потребители демонстрируют высокую активность, но в ней нет паники, — утверждает Игорь Белокобыльский. — Мне очень серьезные люди звонили и принимали решение конвертировать свою рублевую ликвидность в объекты. Это были обдуманные решения. Активность обращений выросла кратно, но сделки идут в обычном темпе.

При этом руководитель «Стрижей» отметил, что покупатели, рассчитывавшие на средства банков, отложили покупку квартиры. А до 70% сделок, которые он сопровождал сам, — сделки с наличными, причем с хорошими чеками. Это наблюдение подтвердила и исполнительный директор «Группы Мета» Елена Астахова.

— Мое личное мнение совпадает с мнением некоторых коллег, с которыми я общалась. Люди еще не поняли, насколько серьезна ситуация с точки зрения возможной потери денег, и какого-то эффекта, вроде очередей, пока ни один застройщик не видит, — сказала она. — Вполне возможно, это изменится. Вполне возможно, уже в ближайшие дни, поскольку ситуация не рассосалась, как ожидали, возможно, оптимисты. Поэтому ждем людей с деньгами — а они точно есть.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон, впрочем, считает, что ажиотаж распространяется не на рынок целиком, а только на те предложения, которые не успели поднять в цене.

— Клиентов стало даже меньше, просто на одного клиента удваивается и даже утраивается количество заявок. Появился процесс ускорения, но клиентов больше не стало, — предположил он. — Ажиотаж идет не на весь рынок, он идет на то, что еще не подорожало. А то, что подорожало, — ну, не факт, что цена сохранится надолго, адекватно определить это мы не можем. Поэтому беготня и суета по банкам идет.

Депозиты, по его наблюдениям, люди действительно вкладывают в жилье, в частности, в увеличение первоначального взноса — в первую очередь для того, чтобы уменьшить сумму кредита и, соответственно, ежемесячный платеж. И, по его мнению, пострадают сегодня, скорее всего, застройщики с высоким средним чеком за квартиру: без прежней кредитной поддержки такое жилье стало резко недоступным большинству новосибирцев.

— Застройщики реагируют по-разному, но, по-моему, психуют. Смотрят, что рынок куда-то качнуло, и: «О, давай бахнем», — поделился наблюдениями Григорий Якобсон. — Сегодня непонятная ситуация, новости в банках меняются каждый день по несколько раз, и есть вероятность, что застройщик, не понимая ситуацию в целом, пытается поднять стоимость, а клиентам пытается это оправдать увеличением стоимости проектного финансирования или себестоимости.

Так или иначе, длительной эта ценовая буря быть, вероятнее всего, не сможет — ей просто не хватит ресурса. По мнению Игоря Белокобыльского, к началу следующей недели в Госдуму уже внесут пакет предложений с новыми условиями господдержки: рынок в любом случае будут субсидировать «сверху», уверен он, а высокие ставки — это временно.