«С чем будем ровнять?»: Путин предложил разобраться с ценами на жилье — эксперты рассказали, что нужно сделать

21 января на совещании по экономическим вопросам Владимир Путин заявил, что снижение ставки по ипотеке произвело тот эффект, который власти и планировали: поддержало строительную отрасль и позволило людям купить более качественное жилье, чем они могли себе позволить раньше. Но вместе с тем заметно ударило по ценам: «В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир, — заметил президент. — В этой связи предлагаю обсудить, что нужно сделать для того, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья». Лиза Пичугина спросила у участников рынка, сработает ли этот способ, какие еще варианты возможны и реально ли вообще влиять на цены на жилье в рыночной экономике.

Владимир Литвинов, гендиректор ГК SKY Group:

— Идея классная. [Можно это делать] через ограничение роста стоимости стройматериалов — нужно остановить это безобразие, а это удел государства. Для начала это позволит цены стабилизировать — уже победа. А потом уже будет вопрос идти о снижении. Но такое бывает редко.

Неправда, что застройщики не хотят строить доступное жилье: те, кто с панелями работал, с ними же и работают. Они просто меньше строить стали.

Будут стоять пустыми квартиры, а кто с них налоги заплатит, кто будет отапливать? 2020-й — всего один год. Да, дали ипотеку 6,5%, этот пласт [покупателей] банки сейчас вымыли — всё. Где следующий пласт?

И люди хотят уже другого. Мы проанализировали крупные кварталы новостроек через биг-дату Сбербанка: люди стали меньше пить пиво и водки, а стали пить больше вина. Изменилась картина покупателя, он стал себя больше уважать, ушел от низкого сегмента потребления, стал себя чувствовать более уверенно. А если так, в панельку он уже не хочет, хочет чего-то кирпичного, каркасного.

Андрей Серпенинов, председатель совета директоров УК «Экополис»:

— Я не думаю, что это вопрос глубоких обсуждений: это абсолютно технократическая вещь, которая находится в плоскости стоимости денег для застройщиков и потребителей ипотеки. Для того чтобы [цены] выровнять, нужно просто выровнять ставки. Качество жилья здесь ни при чем, это обычный ипотечный пузырь.

Цены регулируются элементарно — ставкой кредитования. Вообще никаких вопросов по поводу регулирования здесь нет, это делается буквально одной секундой. Так вы уменьшаете оборот денег в системе: снижаете ставки — количество денег растет, и цены растут. Вот и всё.

Евгений Гаврилов, гендиректор ГК «Химметалл»:

— Всё возможно, но это долгий процесс. Рынок жилья перегрет, это факт, но перегрет он за счет естественных факторов. Вырос спрос, именно на недвижимость как инструмент сохранения средств, потому что наше общество не очень верит в перспективы рубля. И правильно делает, судя по тому, как всё резко растет, разогревается инфляция, — я это вижу и по рынку строительных материалов. Металл резко вырос, более чем в полтора раза. Большинство материалов — трубы, лифты, оборудование — не производится в России, это как минимум Китай, если не Европа. А с учетом роста доллара на 30%, на 30% выросла и стоимость материалов. Регулировать цены в КНР нельзя, импортозамещение у нас не работает, для этого нет условий.

Доступного жилья не хватает, спрос и цены на него поднимаются — поднимаются и на остальное жилье, всё это происходит пропорционально, законы рынка никто не отменял.

Строить бизнес-жилье выгоднее: на одном таком доме экономика лучше, чем на десяти домах доступного жилья. Серьезные игроки не будут строить доступное жилье, они строят в сегментах комфорт и выше, потому что там выше рентабельность.

Чтобы строить доступное жилье, нужны дешевые земельные ресурсы. Даже [государственный] ДОМ.РФ продает землю по какой-то космической стоимости. Сейчас застройщики вынуждены брать землю по очень высокой цене, до 20 тысяч в 1 кв. м жилья — это только стоимость земли. Плюс коммуникации: тепло, вода — это очень дорого. Как тогда жилье может стоить 40 тысяч за квадрат?

Нужно запускать программы по строительству комфортного жилья. Например, давать землю с ресурсами, запускать тендер, как на больницу: постройте, сдайте государству, потом уже государство там продает. Тогда это будет работать. Но это не рыночный механизм.

Максим Марков, директор проектов ГК «ЁЛКА Девелопмент»:

— Я согласен с президентом в том, что надо бы собраться и обсудить. Но задача выровнять — очень сомнительная с точки зрения реализации. Инструмента два: регулировать себестоимость строительства по всему перечню сметы (земельный участок, технические условия, стоимость строительства, включая взлетевший металлопрокат) и выровнять аппетиты застройщиков, от Москвы до Якутска. Задача прекрасная, и, если будет политическая воля, которая не будет сломлена строительным лобби, это возможно.

Государство может стать основным застройщиком через какой-то институт, вроде ДОМ.РФ: забирать все земельные участки, которые находятся в государственной собственности, и начинать не просто по себестоимости продавать, а с дисконтами, раздавать в долгосрочную аренду с правом выкупа. Когда вдруг на рынке жилья появится обеспеченность квадратов в 30 на человека, включая бабушек, новорожденных и домашних животных, тогда, наверное, жилья точно никому не нужно будет.

Но всё равно мы упираемся в какое-то качество.

А что-то другое — это уже из области повышения качества жилья, его комфортности. И здесь уже, что называется, решения однозначными быть не могут. Государство не будет способно при каком-то влиянии на все инструментарии рынка жилищного строительства обеспечивать именно достойным продуктом то обилие граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия. У нас даже сейчас каждая вторая семья планирует улучшать свои жилищные условия. То есть желание у народа есть, он даже готов за это платить, но, когда в стране зарплаты не растут на 20% — а по стране рост стоимости жилья примерно 19%, Новосибирск здесь показывает аналогичные данные, — мы не можем рассуждать о каких-то простых решениях.

Александр Чернокульский, управляющий компанией «Жилфонд»:

— Что значит выровнять? С чем будем ровнять? Есть прекрасный город Воркута, пожалуйста: 2-комнатную квартиру можно купить за 50 тысяч рублей. Жители Воркуты тоже, наверное, будут счастливы, если у них недвижимость будет стоить столько, сколько в Москве.

Ситуация на рынке такая не потому, что застройщики зажрались, а потому, что НДС стал 20%, а он есть во всех материалах. Там нет сверхприбыли в 200–300%. Я думаю, что у современных застройщиков норма прибыли — обычная по рынку, как и у других бизнесов. При этом это всё более рисковый бизнес: какие-то дополнительные урегулирования возникают, расходы на СРО, платы в разные реестры. Соответственно, чтобы экономика складывалась, когда нужно всем заплатить, всё это складывается, делается небольшая надбавочка, чтобы был экономический смысл, и получается цена квадратного метра.

Если сама себестоимость строительства государством будет отрегулирована. Пока всё, что связано со строительством, — это непросто, плюс коррупционная составляющая присутствует.

Выровнять ситуацию на рынке можно только одним способом: если государство будет каким-то субсидированным или планово-убыточным способом строить жилье. Тогда будет конкуренция. Пусть ДОМ.РФ строит дома и продает по 60 тысяч за квадрат, тогда рядом застройщики не смогут продавать по 100 тысяч при надлежащем качестве.

По итогам 2020 года в Новосибирске сильно подорожали новостройки: эксперты считают, что всему виной коронавирусный кризис и стремление государства поддержать застройщиков и долго эта эйфория длиться не может.