«Вырасти из коротких штанишек»: в Новосибирске могут разрешить строить небоскребы — кто против

Строительство небоскребов для Новосибирска — больная тема. Застройщики не первый год убеждают власти разрешить дома высотой более 100 метров. Главным ограничением сегодня остаются устаревшие правила землепользования и застройки, в которых указан параметр максимального количества этажей. Когда чиновники решили документ изменить, они столкнулись с запретом «надобластных ведомств». Зачем нужны небоскребы в Новосибирске и кто выступил против них — в материале NGS.RU.

Архитекторы, девелоперы и представители власти обсудили насущный вопрос во время тематической сессии на «Сибирской строительной неделе». Наталия Климова, руководитель оргкомитета союза архитекторов России заметила, что высотки — мировой тренд, скрыться от него уже не получится, да и новосибирские застройщики не первый год пытаются возвести небоскребы. Для этого уже сняли ограничения приаэродромных территорий и глиссады, но всё уперлось в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых ограничения по высоте домов до сих пор установлены на уровне 30 этажей.

То, что высотки необходимы, считает и главный архитектор области Иван Фаткин. По его словам, специалисты давно понимают, что в городе нужны доминанты. Сейчас в ПЗЗ пытаются внести изменения.

«Каждый раз приходим к противоречию даже со стороны моих коллег, которые не понимают, что это нестрашно для города, что это не катастрофическая нагрузка на сети, коммуникации. Сейчас важно сделать первый шаг, — объясняет Иван Фаткин. — Тем более что в нашем городе сложная ситуация с самолетами: очень мало мест, где, в принципе, возможны высотки. У нас не сможет появиться лес из небоскребов».

Решающим фактором для того, чтобы можно было построить высотки, отмечает бывший главный архитектор Хабаровского края Александр Селеменев, — политическая воля. Подключиться к идее, по его словам, должны губернатор и мэр. Кроме того, он предложил объяснить противникам, зачем небоскребы нужны Сибири: доказать им, что башня появится не ради прибыли, а станет символом региона, например, в виде научного центра.

С большим докладом о том, что пытается сделать мэрия для строительства небоскребов, выступил начальник отдела градостроительного зонирования территорий мэрии Роман Бутко. По его словам, застройщики устали бороться с местными властями и уже готовы отказаться от идеи строительства уникальных объектов.

Высотное строительство в России, заметил чиновник, началось еще в XVI веке, в XVIII веке в Санкт-Петербурге впервые появилось здание выше 100 метров.

«300 лет прошло. За это время произошло бурное развитие строительных технологий, тем не менее Новосибирск до сих пор из коротких штанишек не может вырасти», — заявил Роман Бутко.

При этом высотное строительство бурно развивается: за 10 лет средняя этажность строящихся многоквартирных домов в России выросла до 20 этажей, прибавив 4. Среди причин появления высоток — дефицит и удорожание земли, спрос на квартиры и коммерческие помещения в центре города.

По словам чиновника, небоскреб — вертикальный квартал, в котором объединены несколько пространств, выполняющих жилые, деловые, торговые, социальные и рекреационные функции. Условно, в одном доме можно жить и работать, комфортно перемещаясь между пространствами, не выходя из здания.

Чтобы решить проблему ограничения правилами ПЗЗ, (строить не выше 30 этажей) в феврале прошлого года на базе минстроя создали рабочую группу по вопросам высотного строительства. Эксперты тщательно изучили варианты, каким образом в городе могут появиться небоскребы. Среди предложений прозвучало возможное введение отдельной территориальной зоны для высоток, но эксперты пришли к выводу, что это экономически нецелесообразно.

«Мы посмотрели неоднозначный опыт „Москва-Сити“, поняли, что если мы сделаем одну локацию, где будут размещены небоскребы, то это будет излишняя нагрузка на существующую инфраструктуру и большие затраты из бюджета», — заметил Роман Бутко.

В том числе при таком подходе могут возникнуть проблемы у застройщиков: например, им выделят землю, они начнут проектирование, а в итоге выяснится, что участки не подходят по геологии или иным причинам. При этом перевод земли из одной зоны в другую занимает от 3 до 6 месяцев.

В итоге выбрали иной вариант: не формировать отдельную территориальную зону, а разрешить строить уникальные объекты по всему городу в зонах ОД-1 (делового, общественного и коммерческого назначения), ОД-4.3 (специализированная многоэтажная) и Ж-1 (жилые дома смешанной этажности). Также решили исключить из ПЗЗ параметр максимального количества этажей (в ряде городов, где уже есть небоскребы, отсутствует этот параметр) и увеличить коэффициент плотности для таких объектов с 2,5 до 4.

«Это не связано с тем, что мы хотим всё застроить студиями по 20 квадратных метров. Мы понимаем, что небоскреб — это комфорт-класс. Установили предельную минимальную площадь квартиры для таких объектов — 45 квадратных метров», — объяснил предлагаемые изменения Роман Бутко.

За рамками ПЗЗ остаются вопросы обеспечения транспортной, социальной и коммунальной инфраструктурами, эти параметры установлены в проектах планировки. Дефицит, если он возникнет, можно решить в рамках комплексного развития территории (КРТ), заметил Роман Бутко.

«В процессе публичных обсуждений возникло мнение, что у нас в районе улицы Кирова появится гетто. Мы всё посчитали, в квартале у метро „Октябрьская“ есть большой резерв для того, чтобы появился небоскреб. Все параметры соблюдаются», — объяснил чиновник.

Мэрия уже подготовила проект решения о внесении изменений в ПЗЗ, документ, по словам начальника отдела, проходит согласование «с органами».

По данным нескольких источников NGS.RU, рассмотреть изменения должны были на февральской сессии Горсовета, но вопрос, предварительно, перенесли на март.

«Есть замечания у прокуратуры и аппарата полпреда по СФО из-за повышенной плотности застройки и нагрузки на социальную, транспортную инфраструктуры из-за небоскребов», — объяснил источник NGS.RU.

Прокуратура не первый раз выступает против строительства небоскребов. Два года назад на тот момент прокурор Новосибирска Роман Сивак во время пресс-конференции ТАСС заявил, что ведомство запретило строить небоскреб из-за нагрузки на инфраструктуру. По данным источника, речь шла о высотке вблизи улицы Кирова.

«При строительстве домов любой застройщик должен предусмотреть участки, проектную документацию либо строительство учреждений социальной инфраструктуры. По градостроительным регламентам, на том месте строить более 30 этажей нельзя, кроме того, отсутствует инфраструктура. Объявлено предостережение мэру (Анатолию Локтю. — Прим. ред.), чтобы никаких разрешений не было выдано, никакого строительства небоскреба на этом месте не будет, пока не будет инфраструктуры. Новому мэру (Максиму Кудрявцеву. — Прим. ред.) объявил предостережение», — заявлял Роман Сивак в мае 2024 года.

Сейчас же на запрос NGS.RU в прокуратуре ответили, что в ведомство проекты нормативно-правовых актов по вопросу строительства уникальных объектов не поступали, оценку изменениям специалисты не давали. Ответ от аппарата полпреда по СФО на момент публикации не поступил.

Небоскреб высотой 180 метров группы компаний «Верба-Капитал» и «СМСС» задумали построить в Октябрьском районе между улицами Ленинградской и Толстого. Обсуждается проект уже несколько лет. Учредитель группы «Верба-Капитал» Вадим Ильченко объяснял, что, по подсчетам, на участке можно возвести здание высотой до 700 метров.

Во время сессии на «Сибирской строительной неделе» Вадим Ильченко объяснил, что примерно уже четыре года вместе с учредителем группы «СМСС» Анатолием Павловым он пытается инициировать строительство уникальных объектов — здания высотой более 100 метров. В совместном активе компаний уже есть объекты высотой 100 метров (среди них, например, ЖК «Чикаго»), застройщики хотят перешагнуть эту планку.

«Пока мы еще совсем интерес не потеряли, но если честно, мы в одном шаге от этого. Проблема — архаичные ПЗЗ, из-за которых нам пришлось проходить публичные слушания, оказалось, есть много противников строительства небоскребов на этом участке. Они заявили свои протесты в мэрию и минстрой, — объяснил Вадим Ильченко. — Сейчас уперлось всё в коллизию: минстрой не против, но „надобластные власти“ усмотрели в поправках риски, написали отрицательный отзыв, поправки были сняты с депутатских слушаний».

По словам Вадима Ильченко, небоскребы — рискованные экономические проекты, а реформировать ПЗЗ необходимо, как минимум для будущего развития.

Информацию о том, что против строительства небоскребов выступает полпредство и прокуратура, во время сессии подтвердил и Александр Селеменев. В шутку он предложил написать ведомствам письмо с помощью искусственного интеллекта, который помог бы обосновать необходимость такого строительства. Наталия Климова также заметила, что ограничения высотного строительства в Новосибирске возникают из-за недостаточной транспортной инфраструктуры в городе.

«У станции метро „Октябрьская“ уже есть здание повышенной этажности. Мне непонятны обоснования по транспортной нагрузке: вряд ли весь Новосибирск покроется высотками. Почему бы не сделать доминанты?» — задается вопросом Наталия Климова.

Впрочем, остается вопрос, как органично вписать высотки в архитектурную ткань города. Руководитель уральской мастерской по разработке концепций института комплексного проектирования «Атом» Андрей Шушлебин на примере других городов объяснил, что при строительстве небоскребов особое внимание стоит уделить среднеэтажной застройке, чтобы вдоль улиц не появились каменные джунгли. По его словам, необходимо по периметру участка размещать здания высотой от 5 до 10 этажей, а доминанту — за ними или в углу квартала.

Всего в городе есть четыре локации, где разные застройщики хотели бы возвести небоскребы. NGS.RU уже писал о том, что губернатор Новосибирской области не один раз поддерживал идею строительства высоток. Почему застройщики медлят с проектами не только из-за ПЗЗ, читайте в материале.