Обещанного 25 лет ждут: мрачному долгострою на Сибирской внезапно продлили разрешение на строительство — кому это выгодно

Крупному долгострою на Сибирской, 30а, который стоит с конца 1990-х годов, впервые за долгое время продлили разрешение на строительство. В свое время на месте, где он находится, должны были возвести не только жилой комплекс, но и сделать пристройку к соседствующей с ним школе. Полностью грандиозные планы так и не сбылись: сначала банкротом признали застройщика, а позже — и ТСЖ, образованное дольщиками. Более того, недавно экспертиза сочла имеющуюся пятиэтажную блок-секцию ЖК аварийной. В запутанной истории долгостроя и в том, зачем именно сейчас на него понадобилось разрешение, разбиралась корреспондент НГС Анастасия Бичакова.

Строительство высотки с переменной этажностью на Сибирской, 30а началось в 1999 году и по-прежнему не закончено. Жутковатый долгострой уже давно простаивает, а дольщики до сих пор не могут получить ключи от квартир.

Недоделанный жилой комплекс расположен около школы № 168, и его затянувшаяся история не обошла ее стороной. Почти 25 лет назад по постановлению мэрии (копия есть в распоряжении НГС) земельные участки здесь были переданы в аренду застройщику ЗАО «Проектно-строительная организация-1» — и, кроме жилья с неуказанной этажностью, тут должна была появиться пристройка на 500 мест к учебному заведению.

— Предоставить «ПСО-1» на время строительства пристройки участок площадью 0,3876 га (по стройгенплану) в Железнодорожном районе с последующей передачей сооружения в муниципальную собственность, — сказано в документе, где перечисляются относящиеся к проекту земли.

Конкурсный управляющий ТСЖ «Наш Дом» Владимир Тиунов заявил НГС следующее:

— Школа предоставила часть участка для возведения дома. Несколько лет назад департамент образования Новосибирска выдавал по этому поводу письмо, но у меня его нет. Примерно два года назад собирались, проводили совещание с участием руководителей образовательного учреждения, представителей власти, конкурсного управляющего.

В любом случае, архитектурные планы сорвались. По информации сервиса «Контур.Фокус», Проектно-строительную организацию-1 признали банкротом, и в 2011 году она закрылась. Чтобы завершить стройку, вложившиеся в «ПСО-1» дольщики создали ТСЖ «Наш Дом» — впоследствии мэрия также подписала с ним договор аренды земли, где находится долгострой (документ есть в распоряжении редакции).

Какое-то время на Сибирской, 30а одиноко стояла лишь частично построенная пятиэтажная блок-секция. По версии Владимира Тиунова, она разрешения на строительство не получала. И тем не менее, требовалось улучшать экономическую составляющую стройплощадки. Как рассказывает конкурсный управляющий, в 2015 году мэрия позволила ТСЖ возвести на участке еще один объект — дом с переменной этажностью. Таким образом и вырос бы целый комплекс.

— Десяти- и 24-этажные блок-секции жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, — указано в разрешении от мэрии почти десятилетней давности, копию которого прислал собеседник НГС.

Но снова не тут-то было. Завершить строительство всё равно не удалось из-за множества судебных споров. Более того, недавно, утверждает Владимир Тиунов, у пятиэтажки нашлись серьезные изъяны: помимо отсутствия разрешения, она оказалась аварийной.

— Дефекты несущих конструктивных элементов свидетельствуют о том, что недостроенный жилой пятиэтажный дом с подземной парковкой находится в аварийном состоянии, — написано в заключении Сибирского регионального центра экспертизы Минюста от марта 2024 года (копия есть в распоряжении НГС).

По данным конкурсного управляющего, сейчас площадями пятиэтажного строения владеют 37 граждан и юридических лиц. Что касается, десяти- и 24-этажки, уверяет он, там имеются обязательства о передаче одной квартиры в собственность дольщику: ее площадь составляет 107,7 кв. м, а фактическая стоимость — больше 2,3 миллиона рублей.

Общий размер денежных требований, предъявленных кредиторами к ТСЖ «Наш Дом» превышает 121 миллион.

— Основные кредиторы — застройщик ООО «Кип Строй» и мэрия, — говорит конкурсный управляющий.

И туда, и туда НГС отправил запросы.

ТСЖ вместе с долгостроем стало частью весьма крупной судебной истории. Так, в ноябре 2010 года товарищество заключило соглашение с генеральным подрядчиком ООО СК «Ника». Дальше квартиры в доме с переменной этажностью стали продаваться, а люди заключали договоры долевого строительства, но произошло вот что:

— Поскольку сменился председатель правления ТСЖ, товарищество начало оспаривать заключенные договоры. В результате конфликта между предыдущим и действующим руководством нарушились права дольщиков, чьи деньги товарищество привлекало к стройке, — объясняет конкурсный управляющий.

В результате всего этого в 2014 году генподрядчик потребовал признать «Наш Дом» банкротом. Поначалу Арбитражный суд удовлетворил это требование, но в июле 2018 года дело прекратили — не было согласия со стороны кредиторов на финансирование его расходов, сказал Тиунов.

— Суд определил: производство по делу о банкротстве товарищества собственников жилья «Наш Дом» прекратить, — говорится в тексте определения, опубликованного в картотеке арбитражных дел суда.

Но и этим в итоге не кончилось. В мае 2019 года ТСЖ все-таки признали банкротом, в этот раз уже по инициативе мэрии:

— Ей оно задолжало свыше 9 миллионов за аренду земельного участка, — заверил Тиунов.

Конкурсный управляющий считает, что у пятиэтажки есть признаки самовольной постройки. По этому поводу он обратился в Арбитражный суд области:

— Суд объединил в один спор все заявления о сносе этой постройки: об утверждении положения о порядке продажи права аренды земельного участка ТСЖ; жалобы о том, чтобы исключить из конкурсной массы «Нашего дома» права аренды участка и сооружения переменной этажности 10–24; заявление ООО СЗ «Акация на Лежена» о намерении приобрести права застройщика ТСЖ, — перечисляет Владимир. — Следующее заседание назначено на 21 мая 2024 года.

— Обязать [ответчиков] в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу судебного акта по делу осуществить снос самовольной постройки — объект незавершенного строительства <...> В случае неисполнения ответчиками судебного решения в установленный срок предоставить ТСЖ «Наш Дом» право совершить действие по сносу объекта своими силами и за свой счет либо с привлечением третьих лиц, — говорилось в исковом заявлении, копию которого предоставил Тиунов.

НГС также отправил запросы СК «Ника» и СЗ «Акация на Лежена».

В конце марта мэрия впервые за долгое время продлила ТСЖ «Наш Дом» разрешение на строительство здания с десятью и 24 этажами на Сибирской, 30а — продействует оно до 20 апреля 2025 года. Зачем это нужно, Тиунов разъяснил следующим образом:

— Это необходимая процедура, чтобы сохранить основной актив застройщика-банкрота — строительную площадку. Когда истекает срок разрешения, мэрия по заявлению уполномоченного лица — в этом случае конкурсного управляющего — продлевает его. Дабы решить судьбу проблемного объекта и восстановить права дольщиков, важно, чтобы находящаяся в процедуре банкротства организация имела действующую разрешительную документацию. Это влияет на механизмы, по которым удовлетворяются требования дольщиков, — продолжает Владимир. — Например, способ замены застройщика, когда место обанкротившейся строительной организации занимает новый коммерческий застройщик или федеральный Фонд развития территорий, предусматривает в качестве одного из условий наличие действующего разрешения.

Конкурсный управляющий признается, что это одно из наиболее сложных дел в его практике. По сути, убежден Тиунов, долгострой представляет собой два объекта со своими нюансами. Особенно сложно дела обстоят с пятиэтажкой:

— Потому что, опять же, она строилась без разрешения на строительство, по факту самовольная и находится в аварийном состоянии. Власти готовы расселить здание, но этот механизм касается только физлиц, а там в собственниках числятся и юрлица — они инициируют позицию, что объект единый, — уверяет Владимир Тиунов. — Часть дольщиков включена в реестр пострадавших граждан Министерства строительства Новосибирской области.

Эксперты, опрошенные НГС, предполагают: однажды ЖК все-таки сможет доделать какая-нибудь строительная компания, и в этом случае продленное разрешение — хорошее подспорье.

В разговоре с НГС эксперт по новостройкам агентства недвижимости «Самолет Плюс» Максим Юрьев отметил, что сейчас в Новосибирске массово завершают долгострои. Это, по мнению специалиста, позволяет улучшить облик города.

Вообще, уверен наш собеседник, множество лет видеть незаконченный дом, где фактически не продвигается стройка, — не очень приятно, особенно тем, кто живет в зданиях по соседству. Более того, недоделанные объекты могут быть небезопасны — в частности, для детей, иногда лазающих по стройплощадкам. Последнее, продолжает Максим Юрьев, способно привести не только к травмам, но и к фатальному исходу. Он, кстати, и сам постоянно наблюдает за долгостроем на Сибирской, 30а:

— Любуюсь на него из окна, так как офис находится совсем рядом, — рассказывает он.

Эксперт предположил: одной из причин, по которой разрешение для простаивающего комплекса продлили лишь недавно, может быть ситуация с расположенным поблизости ЦУМом. Прошлой зимой стало известно, что торговое здание и землю под ним купила компания, аффилированная с застройщиком «Расцветай». В свою очередь, мэрия создает проект застройки территории, на которую как раз попадает участок с универмагом.

— Как мне кажется, это может быть связано с большой стройкой на ЦУМе от «Расцветай». Открыв разрешение, я не увидел в нем ничего сверхъестественного — то же ЖСК, что и раньше, — считает Максим Юрьев. — Опять же, возможно, надеются, что кто-то из крупных игроков обратит внимание и заберет объект на достройку.

НГС обратился за комментарием в «Расцветай».

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон считает, что бросать такие объекты попросту нельзя:

— Люди в любом случае имеют определенный финансовый пассив в рамках недостроенного объекта и обременения земельного участка в центре города, что тоже стоит определенных денег. По-хорошему, бросать такие объекты в центре невыгодно. И, может быть, здание ждет определенного часа, когда зайдет массовый инвестор, который его купит и достроит своими силами. И даже если после этого оно будет продано на торгах, то всё равно скорее будет использоваться, чем просто простаивать. К тому же, долгострой — это ведь зона особой опасности для окружающих.

Новосибирский краевед Константин Голодяев отмечает: долгострой на Сибирской, 30а — по-настоящему загадочный, у него нерядовая архитектура и расположен он в защищенном от шума месте с инфраструктурой.

— И всё вроде было хорошо, многие уже решились на покупку жилья в доме. Но 2000-е обанкротили множество предприятий, как и этого застройщика. Далее многолетние судебные тяжбы, иски и соглашения, невыполнение, огромные долги. Но дольщики продолжали вести борьбу за свои вложения. А недостроенный дом уже стал разрушаться. Я думаю, что экспертиза выявит, возможно ли устранить все эти последствия, суд тоже как-то придет к согласию, и тогда можно будет достроить. Но если найдется богатый застройщик, то он может всё сделать по-своему. На мой взгляд, что делать дольщикам — по-прежнему покрыто мраком, — заявил НГС эксперт.

Ранее НГС писал, что в Новосибирске продают участок с долгостроями — несколько лет назад там погибла девочка.