Детский центр превратился в автостоянку, а потом в магазин. Как Новосибирск теряет миллионы из-за хитрых схем

Мэр Анатолий Локоть узаконил открытие магазина в странном объекте, построенном во дворах улицы Котовского, где по планам изначально должен был быть детский центр, а потом крытая стоянка, но не появилось ни того, ни другого. Легализация магазина случилась несмотря на протесты местных жителей и депутата горсовета по этому округу. Координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев рассказал корреспонденту НГС Илье Калинину, сколько миллионов рублей не попадает в городской бюджет из-за подобных схем.

В середине ноября мэр Новосибирска Анатолий Локоть подписал постановление № 3536 о предоставлении ООО «Перспектива» разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 54:356064145:3837 площадью 2128 квадратных метров и объекта капитального строительства, расположенного по адресу: улица Котовского, 48а. Оно опубликовано на сайте мэрии в бюллетене органов местного самоуправления Новосибирска.

В документе говорится, что владельцы строения, которое расположено на этом участке и до последнего времени считалось крытой парковкой, теперь могут организовать в нем магазин. Всё это случилось после почти пятилетней битвы местных жителей и депутата горсовета со странной постройкой, которая с самого начала казалась не тем, чем ее представляли застройщики и мэрия.

История этой странной точечной застройки началась в 2015 году. Тогда общественник Михаил Рязанцев обнаружил информацию, что на участке, расположенном между жилыми домами по улице Котовского, планируется строительство детского досугового центра.

— Участок продавали за 8 миллионов рублей, и там сразу предполагалось, что это всё будет переведено в жилье. Я понял, что это точечная застройка во дворе и сообщил об этом местным жителям. Жители забеспокоились, и участок этот изменили по зонированию с жилого на участок под стоянку. А изначально он вообще был выдан в аренду под строительство детского досугового центра. Но это формальная такая чушь… На Кропоткина тоже строили детский досуговый центр — такую одноэтажную халабуду, которую потом сразу снесли, чтобы строить уже другое, — рассказал корреспонденту НГС координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев.

На городском портале мэрии Новосибирска разрешение на открытие здесь крытой стоянки опубликовано в ноябре 2018 года и подписано исполняющим обязанности начальника управления архитектурно-строительной инспекции Евгением Улитко. Вскоре на этом месте появилось странное сооружение, которое никак не выглядело крытым парковочным боксом на 13 машино-мест, как рассказывали чиновники.

— Там не было въездов для автомобилей. Фактически здесь построили магазин и, в общем, это даже не скрывали. Как крытая автостоянка это здание никогда не эксплуатировалось, — подчеркнул Рязанцев.

Очередная волна недовольства местных жителей поднялась после появления этой постройки. Владельцев здания — компанию «Перспектива» — заставили даже сделать автомобильный въезд в этот ангар. Чиновники мэрии тогда даже пытались объяснить корреспонденту НГС, как крытая автостоянка на Котовского лишилась въезда для машин.

Михаил Рязанцев уточняет: магазин там не появлялся, так как по всем документам это — автостоянка, расположенная на земельном участке, предназначенном под стоянку. Но летом 2020 года ее владельцы поставили на городских общественных слушаниях вопрос о переводе участка и объекта в иной статус, который бы разрешал здесь открыть магазин. Снова разгорелся скандал с местными жителями, на стороне которых уже выступал депутат горсовета Александр Бурмистров. Резонансное предложение в итоге сняли со слушаний. Но ненадолго. После сентябрьских выборов в горсовет на очередных общественных слушаниях вопрос о переводе стоянки в магазин поставили вновь.

— Я подозреваю, что департамент [строительства и архитектуры мэрии] просто в сговоре с арендатором. Предполагаю, подчеркиваю — предполагаю: у арендатора была договоренность и определенные гарантии… Я многократно лично был у [начальника департамента] Алексея Кондратьева, и последнее совещание на эту тему у нас с ним прошло в октябре. Он сказал, что к диалогу вернемся, мол, жителей услышали и так далее. А в итоге всё оказалось подписанным. По городу постоянно ходит информация, что берут под социальные объекты земельные участки, ставят там какие-то халабуды, затем выкупают за 15% от кадастровой стоимости эти участки и после этого меняют их назначение. Так вот, в данном случае это казалось настолько очевидным: сама постройка не была изначально предназначена для того, за что выдавалась. А если вы инвестор и строите не то, что должно быть — значит, у вас есть договоренность, — подчеркнул депутат.

Александр Бурмистров заметил: мол, тут важны не только интересы местных жителей, но и то, что на земельном рынке всё начинают решать договоренности с чиновниками. По словам депутата, в генплане, который разрабатывался в департаменте Кондратьева, можно обнаружить массу подобных спорных участков. Из-за чего, считает депутат, муниципальный бюджет может терять сотни миллионов рублей.

— На всех планерках [по поводу данного участка] нам рассказывали такие басни: что юрлицо вложилось, чтобы снести гаражи. Да, там были гаражи, но там были и деревья — территория была озеленена. И копеечные затраты на снос гаражей несопоставимы с рыночной ценой участка. Я лично усматриваю здесь сговор не в интересах города и жителей улицы Котовского, — возмущенно заметил депутат и пояснил, что теперь надо ожидать появления сервитута на автомобильный подъезд по жилым дворам к магазину.

Михаил Рязанцев, чтобы хотя бы примерно понять величину ущерба для бюджета от таких схем, подсчитал, сколько хитрый владелец земельного участка может здесь, так сказать, сэкономить. Это происходит из-за того, что земельные участки, выделенные под социальные объекты и парковки, по закону сдаются в аренду без торгов, а после выкупаются застройщиками под 15% от кадастровой стоимости. Далее в результате определенных договоренностей меняется назначение участков: они становятся пригодными для жилой застройки или застройки магазинами.

— Вот разница между кадастровой стоимостью и стоимостью выкупа за 15% не попадает в городской бюджет. А потом я посчитал, сколько жилья можно построить на таком участке, нашел, сколько в этом месте стоит квадратный метр и выяснил, что стоимость выкупа земельного участка составляет примерно 0,5% от суммы продажи всех будущих квартир, которые можно построить. Вот, например, у этого участка кадастровая стоимость 9,669 миллиона рублей, а выкуплен он был примерно за 1,5 миллиона. А когда бы тут построили восьмиэтажную свечку, если с самого начала удалось бы перезонировать участок в жилую зону, то за проданные квартиры можно было бы выручить 315 миллионов. Конечно, это условный расчет, но он показывает масштаб, — объяснил вероятные выгоды застройщиков от подобных схем Михаил Рязанцев.

Корреспондент НГС попытался получить комментарий у директора компании «Перспектива» Галины Левичевой. По данным системы проверки контрагентов «Контур.Фокус», Левичева является владельцем 25% этой фирмы. Также Левичева почти на треть владеет ООО «Сибирский характер», деятельность которого заключается в торговле продуктами, текстильными и галантерейными товарами, на четверть — ООО «ХАБ Новолуговое» (покупка, продажа и аренда собственной недвижимости) и является учредителем ТСЖ «Ватутина, 7». Полная тезка Левичевой в 2013 году входила в общественный совет при государственной жилищной комиссии Новосибирской области.

По телефону, указанному в «Контур.Фокусе», ответила женщина, назвавшаяся бухгалтером. Она отказалась оперативно передать информацию своему руководителю, не захотела представляться и уточнила, что не будет сейчас звонить Левичевой, потому что «так хочет».

НГС не раз описывал подобные примеры, когда по разрешительным документам начиналось строительство одного объекта, а в финале появившееся здание выглядело уже как нечто совсем иное.