В Новосибирске решили застроить большой исторический квартал — царские здания у «Ауры» думают отдать за 1 рубль

О перестройке Военного городка на улице Тополёвой возле «Ауры» говорят уже очень давно и на самых разных уровнях. Кандидаты в депутаты спекулируют на острой теме во время агитации. Но годы идут, а изменения относительно масштабов территории ничтожны — дорога, музей, бассейн. 7 сентября губернатор Новосибирской области провёл совещание о перспективах Военного городка. Оказалось, что там уже запланировали огромный музейный комплекс, парк, новое жильё, школы и детские сады. Что мешает развернуть масштабную стройку уже сейчас и когда старинные дома начнут приводить в порядок, узнала Лиза Пичугина.

Последний шанс сделать «новосибирский Арбат»

Военный городок определённо интересен и городу, и инвесторам. С одной стороны, он насыщен памятниками архитектуры: по данным руководителя региональной госинспекции по охране объектов культурного наследия Елены Медведевой, здесь в реестр включены 36 зданий разной степени сохранности, ещё один объект сегодня значится как выявленный, пять — в процессе исследования.

С другой стороны, территория так и просится под обустройство и застройку: здесь много ветхих и аварийных строений (среди них, например, склады и гаражи, которые не представляют ценности для истории), а инфраструктуры почти нет, при этом до центра можно пешком дойти за 15–20 минут.

— Зона Военного городка — это, пожалуй, практически последняя возможность для Новосибирска как центра области, как, если хотите, столицы Сибири приобрести собственную прогулочную зону, — заметил депутат Заксобрания Дмитрий Терешков. — Это есть в Москве, есть в Казани, есть в Екатеринбурге. Единственный город, мегаполис в стране, который лишён нормальной прогулочной зоны, — это Новосибирск.

Развитие Военного городка определяют сразу несколько ведомств. В первую очередь многое зависит от охранных зон памятников. Соседство с вековыми казармами, штабами и домами накладывает серьёзные ограничения примерно на 37% территории. Из них 5 га — это охранные зоны, где никакое строительство невозможно (за исключением подземных сооружений и ремонтных работ), ещё 11 га — это регулируемые зоны, где могут быть ограничены этажность и плотность застройки.

Все возможности и ограничения должны быть отражены на проекте планировки территории Военного городка — сейчас над ним заканчивают работать, и в сентябре документ со всеми чертежами и планами вынесут на общественные обсуждения, рассказал глава департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

Но утвердить его смогут только после того, как депутаты утвердят новый генплан Новосибирска — его планируют представить депутатам в октябре.

Здесь будет музей-сад

По тем планам, которые представили на совещании, на территории Военного городка появятся парк и новые музеи, жильё, детские сады и школы.

Музейная часть должна будет сложиться в один маршрут из четырёх зон, её дополнит парк площадью около 6 га. Помимо уже существующего мультимедиа-парка «Россия — моя история», в музейный комплекс войдут ещё несколько музеев.

В здании батальонной казармы, которая находится за жилыми домами по улице Тополёвая, 12 и 14, должен появиться музей «На страже мира». Музей имени А. И. Покрышкина займёт плац и здание учебной команды рядом с общежитием на территории Военного городка, 7. Этот музейный комплекс в перспективе даже может стать площадкой для проведения региональных и даже международных событий, надеются в региональном Минкульте.

Музей «Кузница истории» по планам должен появиться напротив мультимедиа-парка. А три больших здания батальонных казарм за зданием военной прокуратуры на улице Василия Старощука, 5/1 отдадут музею военной истории Сибири.

— После того как юристы с градостроителями отработают и определят границы территории, мы готовы с Екатериной Валентиновной (Болдыревой — исполнительным директором АНО «Историческое общество СФО», — Прим. ред.) включиться в работу по созданию концепции патриотической и краеведческой части этой территории. У нас есть предложения от руководителя парка «Россия — моя история» Алексея Пронина, от Шаповалова, который имеет значительные фонды. Мы готовы к работе, — заверила ректор НГУАДИ Наталья Багрова.

Что и где можно построить

Инвесторам, за счёт которых и должен будет оплачиваться в том числе музейный банкет, достанется примерно половина территории. По информации Алексея Кондратьева, под жильё сегодня определили 20,5 га, ещё порядка 3 га сегодня занимают недостроенные военные дома по Тополёвой, 32. Всего здесь можно построить, по оценке департамента строительства, 587,5 тысячи кв. м жилья. Это примерно половина того, что строится в городе за год.

Впрочем, что угодно построить здесь не дадут. Во-первых, для территории разработают архитектурную концепцию, которую придётся соблюдать. Во-вторых, на большую часть территории наложены достаточно жёсткие ограничения — она находится в зоне регулирования.

Например, в части Военного городка, которая примыкает к улице Покатной, можно строить здания не выше 6 этажей. Между улицами Василия Старощука и проектируемой улицей Михаила Кулагина (она будет извиваться примерно по нынешней 2-й Кирпичной Горке) — не выше 8 этажей. Самые высокие дома могут появиться на площадке между зданием военной прокуратуры и жилыми домами на территории Военного городка, 95 и 96 — здесь высоту ограничивают пока в 17 этажей.

Все эти зонирования по этажности пока не утверждены. Замминистра строительства и главный архитектор области Александр Авсейков заметил, что там, где возможны послабления, власти предлагают зарезервировать землю для социальных объектов, которые в принципе обычно не строят выше 4 этажей — это нелогично. С этим согласился и Алексей Кондратьев.

— У проекта планировки есть вариативность. Это так, но хотелось бы, чтобы заранее эту вариативность рассмотрели и исключили, — заметил на это Андрей Травников. — Градостроительная деятельность потенциально конфликтная, протестная. Хочется на этой территории сделать всё красиво, согласованно и заранее, и проект планировки утвердить заранее. Чтобы у нас не было такого, что жители возмущаются, что по проекту планировки был 14-этажный дом, а появляется 20-этажный.

Потенциальным инвесторам будут предлагать не только землю под застройку, но и уже построенные, изрядно обветшавшие и даже кое-где превратившиеся в руины царские здания. Министр культуры Наталья Ярославцева считает, что идеальной схемой работы с ними будет работающая в других регионах России программа сохранения памятников «Дом за рубль». В Новосибирской области таких прецедентов пока не было.

В соседнем Томске по программе «Дом за рубль» инвесторам предлагается за свой счёт и для себя отремонтировать старинные дома, а взамен получить льготу по арендной плате.

Как описывается на сайте администрации Томска, договор аренды заключается сперва на само здание (по результатам торгов), а затем — на земельный участок (уже без дополнительных торгов). При этом земля дороже здания. Первые два года у арендатора льготная ставка по аренде (0,1 % от рыночной стоимости). Вторую льготу арендатор получает после разработки и согласования проектной документации на восстановление здания-памятника. Стоимость аренды здания сокращается до 10%, а льгота по земле продлевается ещё на два года. Третью льготу арендатор получает после выполнения ремонтных работ и сдачи объекта: льготы по земле (0,1%) продлеваются на весь оставшийся срок аренды (49 лет за вычетом времени восстановления здания), а за аренду здания устанавливается чисто номинальная оплата — 1 рубль в год.

Министерство преткновения

Военный городок сегодня — лакомый кусок для застройщиков. Центр и метро — в пешей доступности, рядом огромная «Аура», через дорогу вовсю строится «Оазис». Проектировщики неоднократно обращались к территории с предложениями, а одна из девелоперских компаний даже получала техзадание на комплексное развитие городка и уже собиралась расселять жителей. Но до сих пор этого не произошло — в первую очередь из-за того, что Минобороны РФ не торопится расставаться с ценной землёй.

— Министерство обороны в зависимости от своих планов и ситуации выстраивает вектор на открытие городка, он постоянно менялся и даже сейчас продолжает меняться, — рассказал руководитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов. — Есть часть территории, которая, как мы понимаем, никогда не будет раскрыта: это территория военного госпиталя, где был построен коронавирусный госпиталь Минобороны, это здание военной прокуратуры, которое полностью отремонтировали, здание штаба.

После множества встреч в ведомстве согласились рассмотреть вопрос о передаче неиспользуемых земель городу, но теперь это уже не будет безвозмездно, как несколько лет назад, когда Новосибирск получил спортивную зону со стадионом и бассейном, здание будущего мультимедиа-парка и дорогу.

Сейчас, по словам Романа Шилохвостова, правительство области обсуждает с Минобороны обязательства, которые властям придётся взять на себя при передаче территорий. Проекты соглашений уже готовы, но самое важное — приложения с конкретными предложениями — ещё не согласованы.

Некогда ждать

В проектах развития Военного городка есть и школы на 4400 мест, и детские сады для 550 детей: по планам в этом районе будут жить около 39 тысяч человек. Но инфраструктура — это то, что строить нужно сейчас, подчеркнул депутат Совета депутатов по этому округу Денис Плотников.

— Исходя из сегодняшней экономической ситуации в стране, а также зная, что данная концепция не попала в федеральные программы национальных проектов, можно сделать выводы, что её реализация растянется на долгие годы. А люди, проживающие на территории Военного городка, испытывают большие трудности сейчас. Поэтому я считаю, что в первую очередь нужно развивать не культурный и спортивный кластеры, а обеспечить жителей хотя бы минимальной инфраструктурой и наиболее необходимыми социальными объектами, — отметил депутат.

Острых проблем за последние годы здесь накопилось достаточно. Например, ближайшая школа № 52 находится на расстоянии 3 км от жилых домов, и на пути к ней практически нет тротуаров и освещения. Детских садов в шаговой доступности нет вообще. Поликлиника № 7, к которой прикреплены жители Военного городка, находится в 10 км от домов, и добраться до неё можно только с двумя пересадками. В районе нет даже аптеки, подчеркнул Денис Плотников.

— Электрические сети принадлежат до сих пор «Оборонэнерго». Сети находятся в сильно изношенном состоянии, из-за чего происходит постоянное отключение электроэнергии, что, в свою очередь, приводит к выходу из строя дорогостоящей бытовой техники жителей. Только за август было 13 отключений, — добавил он.

Никаких конкретных сроков решения этих вопросов на совещании не поставили. По всей видимости, оно затянется до тех пор, пока депутаты и чиновники не распланируют территорию и не согласуют планы с Минобороны.

Что ещё почитать о Военном городке

НГС несколько раз отправлялся в Военный городок, чтобы передать историю и атмосферу этого удивительного места, напоминающего викторианскую Англию. В прошлом году мы писали о заброшенных зданиях. А в 2016 году жители вековых домов рассказывали о том, как в них живётся.