Заложили камни. Архитекторы не приняли концепцию небоскрёба на берегу Горского котлована — и дело вовсе не в высоте

27 октября члены президиума Архитектурно-градостроительного совета Новосибирска полтора часа обсуждали концепцию комплекса, который может стать одной из самых значимых для города строек. На берегу Горского котлована с видом на Обь планируют возвести три масштабные башни высотой до 205 метров, которые полностью изменят силуэт левого берега. Но высотность оказалась далеко не главным, хотя и ключевым вопросом. Что не понравилось и даже возмутило архитекторов — в репортаже Лизы Пичугиной.

27 октября в большом зале мэрии впервые с 2020 года собрался президиум Архитектурно-градостроительного совета Новосибирска, чтобы обсудить застройку на улице Стартовой: на берегу котлована Горский и в шаговой доступности от недоступного пока городского пляжа «Наутилус».

Правообладатель участка — СЗ «Метрополь», представляла концепцию главный архитектор и директор «АПМ Фефелова В.В.» Мария Фефелова. Правда, как позже рассказали НГС участники заседания и подтвердили в компании, ее разработкой занималось столичное ООО «Дифферент Перспективы».

Комплекс займет угол между улицей Стартовой и безымянным проездом вдоль дамбы Октябрьского моста («улицей Пляжной»). На едином стилобате планируют построить четыре здания: конгресс-холл с выходом на набережную котлована и три высотных башни — гостиницу, бизнес-центр и бизнес-центр с гостиницей.

«Концепция отдалённо напоминает речные камешки на берегу, которые вырастают в высоту и будут формировать панораму застройки Октябрьского моста и левого берега, — описала концепцию Мария Фефелова. — Высотные части могут напоминать корабль, яхту, палубы — некую морскую тематику».

В стилобате комплекса должны будут разместиться технические помещения для обслуживания башен, торговый центр, фитнес-центр и рестораны. Кровлю стилобата хотят благоустроить: для тех, кто будет смотреть на неё из окон офисов и гостиничных номеров, она станет пятым фасадом комплекса. С уровня набережной будет обустроен вход в остекленный на всю высоту со стороны котлована двухэтажный конгресс-холл.

У башен обтекаемая архитектура с поясами террас и более обширными террасами на верхних этажах, которые формируют своеобразные ступени.

«Проектирование ведется по принципу создания высотных объектов, когда они разделяются по высоте — на пожарные отсеки, в том числе с выделением центральной высотной части, чтобы здание было привлекательной высотной доминантой в формировании облика застройки при въезде на левый берег», — пояснила Мария Фефелова.

Впрочем, как позже выяснилось в ходе обсуждения, у этого разделения по высоте есть и более приземленная причина: без формируемых «ступеней» башни будут нарушать нормы по инсоляции соседнего жилого дома.

Стоит отметить, что президиуму градсовета презентовали более высотный вариант. Наиболее низкой по нему будет первая очередь строительства, гостиница на тысячу номеров: почти 100 м или 29 этажей. Корпуса бизнес-центра и бизнес-центра с гостиницей будут значительно выше: 37 этажей (165,45 м) и 49 этажей (205,3 м) — это максимально допустимая сегодня высотность. Если согласовать ее не удастся, ни одна из трех башен не вырастет выше 30 этажей.

Мнения архитекторов о концепции разделились: Александр Ложкин отметил архитектуру как скучную, а Дарья Кисельникова усомнилась в оправданности такого объёма остекления возле воды («Какое количество трупов птиц вы будете собирать в парковой зоне?», — резонно поинтересовалась она). Только Сергей Лукьянов счел концепцию интересной.

Впрочем, вопросы и замечания градсовета по большей части касались вовсе не архитектуры.

Одна из главных проблем территории — то, что она входит в зону затопления. Как пояснил представитель СЗ «Метрополь» Адам Бекбузаров, сейчас у инвестора и проектировщиков есть два варианта развития событий. В первую очередь они ждут внесения изменений в Водный кодекс — тогда мэрия обязана будет выдать разрешение на строительство, если в проектной документации будет предусмотрена инженерная защита территории от затопления. Соответствующий проект постановления Правительства РФ уже готов и, по словам Адама Бекбузарова, должен быть рассмотрен Госдумой в ближайшее время.

Второй вариант предполагает обеспечение инженерной защиты территории и внесение изменений в саму зону затопления — эту работу, отметил представитель «Метрополя», уже начали, подрядчик определён.

«Способ, предусмотренный сейчас, классический: повышение отметки до необходимого уровня с обеспечением необходимых гидроизоляционных мероприятий», — добавил Адам Бекбузаров.

Проект будут реализовывать в рамках комплексного развития территории (договор о КРТ пока, впрочем, не подписан), и у экспертов возник вопрос: почему защиту территории в таком случае инвестор тоже не решает комплексно? Тем более что это ключевая задача, в решении которой должны участвовать и власти разных уровней.

«Поднять отметки — это не значит, что объект не останется в зоне затопления. Угроза-то останется, — отметил завкафедры управления развитием территорий НГУАДИ Сергей Новокшонов. — Если это всё решить комплексно, тогда будет хорошо. На самом деле это очень хороший случай, чтобы, может быть, выйти на участие в каком-то национальном проекте и заниматься этим комплексно».

Адам Бекбузаров в ответ заверил, что территория застройки по проекту будет защищена в любом случае, а власти до сих пор были не слишком озабочены этим вопросом.

«Мы исходим из того, что раз есть инвестор, который готов финансировать все эти необходимые мероприятия, и в силу тех обстоятельств, которые есть, развитие территории будет осуществляться поэтапно, то каждый этап с соответствующим перечнем обязательств будет выполняться. По-другому я не знаю, когда что-то появится на этой территории», — парировал он.

Наибольшее число вопросов вызвали парковки комплекса и их размещение. Согласно концепции, для первой очереди комплекса парковки предусмотрены плоскостные: сначала на месте будущих очередей, затем — на участке вдоль улицы Стартовой. Чтобы обеспечить местами все три высотки, планируют построить трехуровневую парковку на 3140 мест на уже выделенном для нее участке ближе к пляжу.

Проблема наземной парковки оказалась в том, что, хоть земля для неё и сформирована и на кадастровой карте отмечена как участок для стоянки, расположена она за красными линиями. Точнее, в створе перспективной рокадной магистрали улицы Стартовой, которая должна соединить все существующие и будущие мосты по левому берегу. И это экспертам градсовета не понравилось категорически.

Адам Бекбузаров апеллировал к мэрии и правительству Новосибирской области, отмечая, что все формальные процедуры относительно проекта планировки территории, вообще-то, уже были пройдены, а рокадная магистраль если и появится, то непонятно, когда. И если ее все-таки решат построить, то сделать это можно с учетом комплекса, который инвестор готов финансировать уже сейчас. Но градсовет был непреклонен.

«Я категорически против, чтобы в створе транспортной инфраструктуры создавались какие-то объекты, которые впоследствии станут юридическим прецедентом и не позволят эту инфраструктуру создать, — сказал архитектор Игорь Поповский. — У нас есть прецедент у „Флотилии“, когда сделали парковку на муниципальной земле, поставили знак, что это двор, и не пустили заезд на Октябрьскую магистраль, что привело к пробкам на Ипподромской магистрали».

К многоуровневой парковке тоже возникли вопросы. Адам Бекбузаров, рассказывая об этом объекте, лишь подчеркнул, что он точно будет: высотная застройка согласована с жестким условием, что никаких отклонений по парковкам не будет, и деваться инвестору некуда. Кроме того, парковка, со слов представителя «Метрополя», сможет «использоваться как перехватывающая».

«Перехватывающая парковка — это не для вашего комплекса, это вообще, понимаете?» — возмутился Игорь Поповский.

Руководитель «Сибирского центра содействия архитектуре» Татьяна Иваненко подсчитала, что это должно быть здание около 70 м шириной и примерно 300 м длиной — как «МЕГА», добавил Александр Ложкин.

«От Горского микрорайона променад идёт по улице, вдоль которой вы хотите разместить многоэтажное здание автостоянки. Оно будет полностью убивать это развивающееся общественное пространство», — заметил директор «Новосибирского ЭКБ» Павел Начаров.

С ним согласились и другие эксперты. Но хотя эту парковку и «держат в уме» и упомянули в презентации, ни визуализаций, ни юридически оформленных прав на участок для неё у инвестора нет.

Впрочем, размещение и количество необходимых парковок будет зависеть от того варианта высотности, который удастся согласовать — пока Росавиация «добро» на небоскреб на Горском не дала. Повлияют на численность машино-мест и функции зданий в комплексе — к ним у градсовета тоже возникли вопросы.

На слайдах в первом, 29-этажном здании гостиницы, проектная документация на которое уже направлена на экспертизу, в планировках типового этажа указано 50 номеров — разных площадей и комнатности. По мере подъема вверх к ним добавляются террасы, в том числе довольно большие.

«Я достаточно хорошо разбираюсь в гостиничном бизнесе как проектировщик. Такую гостиницу можно было бы построить в центре Дубая — до войны. Или в Абу-Даби — до войны, — заметил гендиректор группы „АТТА“, архитектор Сергей Лукьянов. — Как можно такую гостиницу [строить в Новосибирске], какая сеть её возьмёт эксплуатировать? Нормальная сеть берёт 140–180 номеров. Мне кажется, что такое местоположение и такая вместимость гостиницы никуда не годятся — это будет долгострой с 75-процентной гарантией банкротства».

Кроме того, считает он, для здания, которое предназначено для отдыха, она неправильно расположена: 50% окон выходят не на реку, а на микрорайон Горский. Татьяна Иваненко в продолжение темы намекнула на возможное развитие гостиницы в апартаменты (фактически — в жилье), приведя в пример комплекс у кинотеатра им. Маяковского на Красном проспекте. Павел Начаров этот вопрос задал, но, как сам же и отметил, это «вопрос в воздух» — ответа Адама Бекбузарова он не ждал, хотя тот ответить был готов.

Архитектор Дарья Кисельникова обратила внимание, что обоснований, почему именно такой комплекс должен появиться именно в этом месте, не хватило.

«У вас культурно-деловой центр, а мы очень много говорили про гостиницы и офисы, а про культуру нет. Какие интересы местных жителей и местных институций вы решаете, создавая здесь этот объект? — поинтересовалась она. — Всё-таки рядом находится „Арена“, рядом находится очень крупный, очень активный вуз и студенческая среда — НЭТИ, и вопрос функциональной программы — отдельный и большой».

«Не хватило анализа апартаментов, гостиниц, культурных объектов на левом берегу — то есть анализа территории вокруг этой площадки», — согласился с ней глава новосибирского Союза архитекторов Петр Долнаков.

Не хватило экспертам не только анализа рынка, но и анализа транспортных потоков, градостроительного плана земельного участка, того, как комплекс будет встроен в последующее развитие всего квартала с пляжем и парком аттракционов.

В частности, инвестор ссылается на обязательство благоустройства берега котлована (там должна появиться набережная протяженностью около 350 м) и прилегающей зеленой зоны, но водопользование сегодня не переоформлено, а договор о КРТ, где эти обязательства были бы указаны, еще не подписан.

Все это вкупе с отсутствием «вау-эффекта» от концепции (а в этом месте такой эффект должен быть, считает Александр Ложкин) привело к тому, что одобрения экспертов она не получила — даже в части первой очереди строительства, готовность к которой уже высока. Концепцию предстоит доработать с учетом полученных замечаний и вновь представить на президиуме градсовета.

«Я бы предложил застройщику всё же пойти через проведение архитектурно-градостроительного конкурса. А департаменту строительства и архитектуры вообще предусмотреть юридическую возможность включения проведения конкурса в состав договора КРТ, — сказал Александр Ложкин. — Нам так или иначе надо идти к этой практике, восстанавливать ее в городе».

Если же избежать строительства гостиницы в том виде, в каком ее презентовали, уже будет нельзя, то в условиях конкурса можно ее учесть. Главное, чтобы он был.

На градсовете обычно представляют наиболее знаковые для города проекты. Более того, это не первый небоскрёб, который архитекторы обсуждали. Не дошёл до реализации проект на участке возле театра «Глобус», зато небольшое здание, которое его «сопровождает», уже готово. Также на паузе сегодня показанный на градсовете проект «пряничного квартала» на месте кондитерской фабрики на улице Фрунзе. А вот принятый (хотя и не с первого раза) проект комплекса на площади Маркса уже почти завершён.