«Мы, может, и не доживем». Застройщики начали формировать участок Фрунзе, которого нет: высотки растут в овраге и гаражах

Вдоль будущего участка улицы Фрунзе в Новосибирске застройщики начинают выстраивать жилые комплексы. Пока вместо магистрали между улицами Кошурникова и Волочаевская гаражи, автосервисы, разбитые проезды и частный сектор, но покупателей уже привлекают скорой реновацией. Городские планы обещают здесь новый район, развязки, школы и детские сады. Журналисты НГС прогулялись по будущей улице Фрунзе: как сегодня выглядит территория и чего эксперты ожидают от будущего района.

От продления улицы Фрунзе за улицей Кошурникова пока только обещания. Асфальт заканчивается, дальше тянутся ряды домов частного сектора и старых гаражей, в которых шумят автосервисы. Между боксами петляют разбитые проезды, где брошены не менее разбитые после аварий автомобили.

«Гаражи строили кооперативы, мы сами его просто купили, — вспоминает Сергей, выглядывающий из смотровой ямы гаража. — Давно говорят, что снесут здесь все, но вот пока стоим».

«Мы, может, и не доживем до сноса. Будь что будет», — смеется его жена Людмила.

Еще несколько лет назад трудно было представить, что территория рядом с гаражами между улицами Кошурникова и Волочаевская может привлечь внимание застройщиков, но над крышами то тут, то там поднимаются строительные краны. И если территорию вдоль уже существующей части Фрунзе активно застраивают (на первой линии группа «Брусника» возводит комплекс «Город-на-озере», Satico Group Тимура Саттарова строит комплекс «Сити Тауэрс», а девелопер Александр Бойко задумал на участке «Сибирского Молла» конгресс-центр), то вдоль пунктирной части улицы совсем недавно появились первопроходцы.

Дорога пока существует лишь в документации, но застройщики уже делают ставку на ее появление, обещая удобную развязку и всю инфраструктуру поблизости. С одной стороны группа VIRA начинает возводить комплекс «Башни Дзен» через механизм комплексного развития территории (КРТ), а группа «ЗАО СМС» достраивает первый дом комплекса «Биография» в рамках масштабного инвестиционного проекта (МИП).

Договор КРТ с группой VIRA мэрия заключила в январе этого года. Компания построит дом переменной этажности с максимальной высотой 30 этажей до конца 2027 года, а взамен создаст не менее 150 дополнительных мест в вечерней школе № 15 на улице Волочаевская, 111. Кроме того, застройщику предстоит благоустроить территорию у будущих улиц: установить малые архитектурные формы, освещение, сделать тротуары и временные автостоянки для посетителей коммерческих помещений комплекса.

Дзен в башнях, впрочем, придется ловить не так долго: улица Фрунзе пройдет практически под окнами. Сейчас же вокруг строящегося комплекса только частный сектор, гаражи и жилой комплекс «История» от группы «Новый мир», жители которого соседней стройке не очень рады.

«А как реагировать? Будут дома окна в окна. Согласовали — и все, нас никто не спрашивал. Вместо панорамного вида будет комплекс, — говорит один из жителей Евгений. — Строят в овраге — вероятно, отсыпать его будут. Но, в целом, лично мне не мешают».

Строительная площадка сейчас выглядит несуразно из-за отдаленности улиц Красина и Кошурникова. Единственный путь попасть на нее — проехать по разбитой дороге возле гаражей.

Сразу после строящихся башен тянутся гаражные боксы. Заходя в них все глубже, испытываешь чувство, что находишься далеко от города. То с одной стороны, то с другой чинят машины, а сама территория буквально стала местом встречи мужчин: они обсуждают автомобили, говорят про их ремонт, чинят сами гаражи и совсем не обращают внимания на прохожих.

Одна из особенностей местности — сложный рельеф с перепадом высот. Из-за этого кое-где гаражи построены друг на друге, а автомобилистам приходится резко подниматься в горку по разбитой дороге.

Вдоль проездов то и дело встречаются объявления о продаже гаражей, на одном из них, наоборот, предупреждают собственников, чтобы они как можно скорее оформили свое имущество по закону о гаражной амнистии.

В советское и постсоветское время гаражи часто строили через кооперативы, боксы вблизи будущей улицы Фрунзе — не исключение. Документы при этом на них оформляли не всегда. В результате миллионы людей десятилетиями пользовались и продолжают пользоваться гаражами без полноценного права собственности.

Некоторые уже понимают, что высотки подбираются не просто так, и успели узаконить гаражи, другие находятся в процессе.

«Мы перестраховались, оформили гараж. Даже если и придут застраивать — пусть выкупают. Жалко, конечно, но что поделать», — говорит один из собственников.

По его словам, собственникам, чьи гаражи находятся недалеко от комплекса «Биография», застройщик предложил компенсацию за выкуп, но какую — неизвестно. Впрочем, часть владельцев, судя по сайтам объявлений, уже выставили свои гаражи на продажу: купить их можно по цене от 400 тысяч до 1,7 миллиона рублей.

Дом комплекса «Биография» выглядит несколько инородно на фоне низких строений. Дом, который совсем скоро должны сдать, с трех сторон окружен гаражами.

Всего, по генплану застройщика, в «Биографии» будет три дома. Рядом компания уже рисует будущую улицу Фрунзе и обещает, что еще немного, и локацию между улицами Кошурникова и Королева будет не узнать — территорию ждет комплексная реновация. Впрочем, подобное пророчили и гаражам возле торгового центра «Аура» — место куда более центральное, но за пять лет разговоров ситуация так и не изменилась.

Рядом с «Биографией» тот же застройщик возводит комплекс «На Королева», состоящий из четырех домов. Оба комплекса возводят по одному МИП, взамен застройщик внес 90 миллионов рублей на завершение второго этапа третьей очереди жилого дома с автостоянкой на улице Есенина, 12/1 стр, а также 80 миллионов — на достройку многоэтажки на улице Немировича-Данченко, 16/2.

По планам города, гаражей вдоль будущей Фрунзе быть не должно. Саму улицу хотят протянуть от пересечения с Кошурникова и Красина до Каменского шоссе. Улица должна стать городской магистралью непрерывного движения с надземными переходами, а на пересечении улиц Фрунзе, Кошурникова и Красина появится двухуровневая развязка.

В квартале, ограниченном улицами Гоголя и продленными улицами Королева и Фрунзе в будущем вырастут жилые дома смешанной этажности, объект культуры и спорта, школа и детский сад. Дальше до улицы Комбинатская снесут частный сектор и тоже построят дома, детский сад и школу. Сама же Фрунзе пройдет совсем близко к парку Каменка, огибая его, при этом территорию зеленой зоны увеличат за счет расположенных ближе к Кошурникова гаражей чуть ли не в два раза.

Про участок улицы Фрунзе до улицы Волочаевская тоже говорят давно, дорога должна разгрузить проспект Дзержинского. Предложение сформировали в 2023 году после того, как группе «ЗАО СМС» предоставили участок для «Биографии». НГС направил запрос в пресс-центр мэрии, чтобы узнать, на каком этапе сейчас находится продление дороги.

Засматриваются застройщики и на участки второй линии будущей магистрали. Например, летом прошлого года группе «Мета» согласовали строительство комплекса «Квартал 54» из трех домов переменной этажности от 9 до 25 этажей на месте промзоны. Сдать комплекс планируют до середины 2030 года. Взамен застройщик должен спроектировать корпус школы № 18 на улице Гоголя на 400 мест, а до конца 2028 года капитально отремонтировать переулок Комбинатский от улицы Королева до Комбинатской. Плюсом территории может стать планируемая синяя ветка метро со станцией «Дзержинская».

Хотя местность пока мало напоминает будущий жилой район, эксперты в сфере недвижимости отмечают, что у локации есть потенциал. Именно такие места в Новосибирске нередко меняются быстрее всего. Похожий путь в свое время прошли территории бывших заводов и складов города: сначала появляется один жилой комплекс, затем второй, строят дороги и социальные объекты. Через несколько десятков лет от гаражей фактически ничего не остается.

Эксперт в сфере девелопмента, основатель компании «А-Девелопмент» Елена Астахова, отвечая на вопрос, почему застройщики только сейчас начали обращать внимание на территорию, замечает, что это соответствует плановому развитию девелоперского бизнеса. Компании освоили те участки, которые у них были, подводят к завершению старые проекты и приступают к следующим.

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Артем Вонарха соглашается, что новые комплексы вблизи планируемой улицы — это планомерная застройка города. Компании осваивают лакомые кусочки около метро, и эта локация не исключение: квартиры здесь можно купить как для жизни, так и для сдачи в аренду.

Саму локацию Елена Астахова называет перспективной из-за уже существующей и будущей близости к главным магистралям. Среди минусов при этом — точечная застройка. Например, «Башни Дзен» — не большой комплекс, а точка, которая встраивается в среду, из-за этого возможны проблемы с транспортом и социальными объектами.

«Похожая трансформация у нас произошла вдоль Кирова и близлежащих улиц. Десятилетия назад начала осваиваться улица, за это время она стала очень перспективной в плане строительного бизнеса. Подобное сейчас происходит и с улицей Фрунзе», — отмечает эксперт.

Артем Вонарха добавляет, что локация находится относительно недалеко от центра, доехать можно удобно как на общественном транспорте, так и на личном автомобиле. Движение затруднено, в основном, на улице Кошурникова, а дальше более-менее свободно. Рядом есть и два крупных парка: «Березовая Роща» и строящийся «Каменка».

«Плюс и одновременно минус — близость к воде. Перепады ландшафта и сложные грунты могут сыграть свою роль, застройщикам придется дополнительно укреплять участки», — предполагает Артем Вонарха.

Аналогичные проекты, которые выросли на месте промзоны или частного сектора, говорит эксперт, успешны. Похожую трансформацию, помимо улицы Кирова, пережила территория на Красном проспекте: на месте завода выросли комплексы «Нобель», рядом появился «Лев Толстой», строится «Оскар». Еще один пример — комплекс «Расцветай на Красном», выросший на месте складских помещений рядом с площадью Калинина.

При этом новым центром города территория может стать только в том случае, если Новосибирск резко вырастет в два–три раза по примеру Москвы, замечает Елена Астахова. Так или иначе центр формируется вокруг площади Ленина.

«Сейчас основной минус — слабый спрос, экономическая ситуация, с которой сталкиваются все девелоперы, когда продажи очень сильно отстают от запуска новых объектов. Разрыв доходит примерно до 40%, — рассказывает эксперт. — Подобное сильно волнует девелоперов в стройке во всех направлениях города».

Артем Вонарха добавляет, что локация может стать успешной, если город позаботится о том, чтобы рядом была развитая инфраструктура с рабочими местами, а не просто спальный район. Тогда территория может стать еще один условным центром по примеру района у станции метро «Октябрьская».

Присматриваются застройщики и, казалось бы, к совсем отдаленным локациям. Недавно «Брусника» презентовала свой новый проект с выходом на улицу Есенина. Квартал «Молодость» возведут на месте бывшей промзоны, но окружать его будут преимущественно гаражи. Что смутило экспертов и как будет выглядеть новый район — в материале НГС.