«Снести хотелось всё и сразу». В промзоне на Есенина строят комплекс со школой и амфитеатрами: что смутило экспертов

«Брусника» 28 мая презентовала свой новый проект в глубине Дзержинского района, назвав будущий довольно плотно населённый квартал «Молодостью». Его возведут на месте бывшей промзоны, и окружать «Молодость» будут преимущественно гаражи. Но застройщик видит в новой территории потенциал. Как он хочет его реализовать и как проект оценивают эксперты рынка — в материале Лизы Пичугиной.

Новый проект «Брусники» фактически был анонсирован ещё в прошлом году, когда мэрия согласовала дочернему застройщику компании, «Тактическому урбанизму», КРТ на площадке промзоны площадью 5,1 га. На проработку новой застройки ушло полгода, и в конце мая компания презентовала квартал «Молодость» на улице Есенина.

«Когда в первый раз мы увидели нашу площадку примерно год назад, мы сначала не смогли её найти. Мы даже вот обвели контуром, чтобы не промахнуться, где сносить, а где не сносить, потому что снести хотелось всё и сразу, если честно. Молодостью и не пахнет, — признал руководитель отдела мастер-планирования „Брусники“ Сергей Гапоненко. — Если смотреть на площадку, сходу не поймёшь, с чего тут начинать — максимально забытая, даже депрессивная территория, такой райончик, где ночью боишься выйти погулять, да и гулять-то негде».

В промзоне, окружённой рядами гаражей, работали и промышленные (в частности, Новосибирский завод трубопроводной арматуры), и торговые (преимущественно в формате b2b) компании. Как отметил Сергей Гапоненко, до сих пор территория заточена под автомобили, а не людей.

При этом застройщик видит в своей новой площадке потенциал. Его обеспечивают близость реки и парка «Каменка», а также перспектива развития дорог — за Каменкой должно пройти продление улицы Фрунзе от Кошурникова до Волочаевской. Но пока, признают в «Бруснике», в их распоряжении есть только улица Есенина — на неё и выходит новый квартал своей парадной частью.

«Наша территория, может быть, не самая позитивная сейчас, но у нас точно есть желание сделать из неё что-то лучшее, — отметил продюсер территорий „Брусники“ Павел Корнеев. — Любой горожанин имеет право на доступ к любой инфраструктуре и любым благам, которые в городе есть. Но сейчас этого как будто мало: люди хотят не только право на город, но и право на красоту, которая будет вокруг них каждый день. И мы решили дать разряд красоты этому месту, чтобы территория заиграла новыми красками, потому что мы считаем, что каждая локация имеет право на что-то красивое внутри себя».

Согласно условиям КРТ, построить весь квартал компания должна до 2035 года, а первый из четырёх этапов, как уточнили в «Бруснике», рассчитывают сдать в сентябре 2028 года. В него войдут пять жилых секций высотой 9-25 этажей с коммерческими площадями и благоустройством, а также ВОК — воспитательно-образовательный комплекс, который должен обеспечить плавный переход дошкольников (110 мест) в среднюю школу (300 мест).

Комплекс застройщик формировал как крепость: весь квартал поднят на стилобат с двухуровневым паркингом на 1100 машино-мест (50% обеспеченности — в компании называют это супер показателем), агрессивная внешняя среда — где-то за 25-этажными башнями (таких высотных доминант в проекте сегодня три), внутри — более низкая застройка и большой общественный двор с зеленью и местами для отдыха.

Концепцию поддерживает большой, до 20 м перепад высот на территории с уклоном в сторону улицы Есенина. Сложность ландшафта формирует также разные сценарии внутри территории: множество амфитеатров делят её на зоны разной степени активности, а также позволяют добавить в неё креатива.

«За счёт того, что у нас перепады рельефа, у нас образуется большое количество подпорных стенок, а подпорные стенки нам позволяют сделать интересную интеграцию с артами, с благоустройством», — пояснил Сергей Гапоненко.

Часть благоустройства «Брусника» по традиции делает общедоступным. Через площадь, выходящую на улицу Есенина, и зеленую аллею можно будет пройти внутрь комплекса, где застройщик запланировал общественный двор: с песчаным бассейном, зонами отдыха и спортплощадками, огромным игровым комплексом и даже питьевым фонтанчиком. Из общего двора по амфитеатрам можно попасть в закрытые дворы для жителей, которые подняли на один уровень, — подобные есть и в других проектах компании, например, в «Европейском береге».

Доступа транспорта внутрь комплекса не будет: проезды, как и коммерческие площади, предусмотрены только по периметру, там же расположены въезды в подземный паркинг. Будет ли он объединённым для всего квартала, пока непонятно — следующие очереди строительства ещё не спроектированы.

На первом этапе «Брусника» построит в «Молодости» пять жилых секций, рассчитанных на 534 квартиры. Их площадь варьируется от студий в 18,4 кв. м до двухуровневых квартир в 169 «квадратов», а цена стартует с 3,4 миллиона рублей. Средняя стоимость «квадрата» в первой очереди составит порядка 160 тысяч рублей.

Участники рынка новый проект восприняли сдержанно и даже скептически, а квартирография многих удивила. Эксперт в сфере недвижимости Роман Петренко понадеялся, что мелких студий в проекте будет всё же не много: локация, по его словам, больше подходит для семей.

«Меня удивило, что там будут студии по 18 квадратов. Студии лучше покупать не в спальных районах и не там, где вокруг заводы, — они пользуются популярностью по линии метро и в развитых ЖК», — заметил он.

Его коллега Александр Астахов возразил, что в своё время такие квартиры стали неплохим стартом для тысяч новосибирцев.

«Если встаёт выбор: жить в деревянном доме с туалетом на улице или заехать в маленькую студию, люди выбирают студию, — пояснил эксперт. — Когда не было ипотечных кредитов, цеплялись за всё: покупали комнатушку в бараке на окраине, подрабатывали, продавали и покупали следующую квартиру, чуть лучше. И так решали постепенно квартирный вопрос».

В любом случае, застройщик — не из тех, что после старта пересматривает планировки. При этом цены оба собеседника НГС назвали завышенными, хотя подчеркнули, что это привычно для проектов «Брусники», а предложений в новостройках в черте города до 3,5 миллиона рублей не так уж и много. Впрочем, ещё один участник рынка сообщил, что впоследствии компания может снизить стоимость квартир за счёт бонусов и акций — зависит от спроса.

Покупать квартиры будут, по мнению экспертов и самого застройщика, в первую очередь, жители микрорайона: как правило, их доля в новых проектах составляет 5–7%. В «Бруснике» видят своих потенциальных покупателей также среди жителей Плющихинского жилмассива, которые могут захотеть «квартирного роста».

Главной проблемой эксперты называют не самый удобный выезд из «Молодости». Он тут фактически один: по улице Есенина налево в сторону улицы Бориса Богаткова или направо — в сторону Волочаевской. Загружены сегодня все три.

«Мне говорят, что там всего три остановки до метро, но слушайте, вы пешком там ходили?» — саркастически прокомментировал Роман Петренко.

«Теоретически на развитие этого района может повлиять продление улицы Фрунзе, практически — не знаю, доживу ли я до этих времён», — смеясь, добавил Александр Астахов.

При этом продление улицы Фрунзе пройдёт по противоположному берегу Каменки — то есть, чтобы получить выезд на него, потребуются мосты. В «Бруснике» развитие транспортной инфраструктуры в целом упоминают с осторожностью, а комментировать своё участие в нём не готовы.

При этом строительство нового участка Фрунзе очевидно повысит конкуренцию между новостройками в этом районе: уже сегодня вдоль его пунктира возводят пять новых проектов («Башни Дзен», «Биография», «ЖК на Королёва», «Квартал 54» и «Первый на Есенина»), и их число будет расти.

«"Брусника» могла бы этим проектом закрыть спрос в Дзержинском районе на ближайшие несколько лет, но они там не одни, и как будут делить рынок — вопрос», — согласился Александр Астахов.

В самой «Бруснике» к конкуренции относятся философски: новая площадка всё-таки, скорее, локальная, считает коммерческий директор компании Денис Гузенко. При этом он не отрицает, что «Молодость» может стать стартом для компании в Дзержинском районе: вокруг достаточно территорий перспективного развития, от пресловутых гаражей до старых двухэтажек на улице Национальной.

«Мы во всех проектах рассматриваем потенциал, и желательно, чтобы он был существенный. Мы надеемся, что некоторые территории со временем тоже пойдут в развитие», — сказал Денис Гузенко.

Один из участников рынка в разговоре с журналистом НГС признался, что старт «Молодости» оказался менее заметным на фоне других запусков — в частности, на фоне более масштабного проекта «Брусники» «Город-на-озере».