«Один дом, а вокруг — ничего». Пять лет назад в Новосибирске приняли решение о первом КРТ: как живут в пилотном проекте

Пять лет назад в Новосибирске приняли решение о первом проекте комплексного развития территории — на небольшом участке по улице Объединения. Здесь расселили аварийный дом, провели торги и построили 18-этажку. Задачу по расселению застройщик выполнил, но жители и эксперты отмечают: окружающая среда не изменилась. До ближайшего магазина идти около 20 минут, остаются проблемы с дорогами, тротуарами и транспортной доступностью. Как сейчас живет пилотный проект КРТ, который по-прежнему окружен промзоной, — в материале НГС.

Пять лет назад новосибирские власти в очередной раз захотели избавиться от точечной застройки и начали внедрять механизм комплексного развития территории. Первым под КРТ попал участок на улице Объединения напротив стадиона «Электрон». В границы зоны вошли только два капитальных строения: здание пищеблока и жилой дом на восемь квартир, признанный аварийным и подлежащим сносу в 2014 году. Площадь территории под реновацию составила всего 0,7 гектара.

Постановление о КРТ приняли в 2021 году, спустя год объявили торги на участок с начальной стоимостью в размере 18,8 миллиона рублей. Застройщику, который выиграл аукцион, необходимо было подготовить территорию, выкупить у граждан и юрлиц жилые помещения, предоставить взамен новые квартиры, договориться с арендаторами об изъятии участков и снести постройки.

В августе власти провели аукцион, и участок с торгов ушел группе компаний «Энергомонтаж». Сколько застройщик заплатил за землю — неизвестно, в открытых источниках найти информацию не удалось.

Завершить КРТ компании было необходимо до конца 2026 года. Возводить 18-этажный дом на улице Объединения, 4 начали в 2023 году, а разрешение на ввод компания получила уже в конце 2024 года.

Проект стал первым опытом КРТ для города. Правда, визуально это все та же точечная застройка: высотка в окружении промзоны, признают собственники квартир комплекса «Атом».

Одна из жительниц дома Екатерина отметила, впрочем, что для жизни он неплохой: аккуратная компактная детская площадка, машины по двору не проезжают, рядом лес. Квартиру семья купила с ремонтом от застройщика за 4,4 миллиона рублей, вариант им приглянулся как вложение материнского капитала. Жить здесь они не планировали, но по личным обстоятельства решили остаться.

«Единственное, что очень не нравится, — рядом нет магазинов. Инфраструктура не развита. Чтобы купить продукты, необходимо пройти 20–25 минут, — сказала Екатерина. — С коляской это сделать трудно: приходится идти по дороге, потому что тротуары местами не в очень хорошем состоянии. В сторону улицы Фадеева их в принципе нет».

Зимой было еще сложнее, добавила она: для пешеходов оставляли узкие тропинки, а пройти с детскими санками было проблематично.

«Новостью для нас стал снегоотвал напротив. Гора была выше деревьев. Мы переехали зимой, думали, что он растает, но гора пока так и не исчезла. Речка, которая бежит снизу, превращается в болото», — посетовала Екатерина.

В мэрии, говорят жители, объясняли, что с этого года снегоотвал на улице Объединения закроют, а участок должны привести в нормативное состояние, но пока ничего не изменилось. НГС направил запрос в пресс-центр мэрии с просьбой прокомментировать ситуацию.

Претензии у местных жителей есть и к самому дому: терморегуляторы на батареях в некоторых квартирах не работали, а зимой во время сильных морозов в квартирах было холодно. По словам Екатерины, на время заморозков пришлось переставлять кровать, которая находилось около окна, к другой стене.

У соседа женщины по дому Александра вопросы те же, но другой проблемой он считает дороги. Жители не раз писали жалобы в сервисе «Решаем вместе» по поводу ям и отсутствия тротуаров, но получали отписки.

«В этом году срезали часть асфальта, может, дорогу отремонтируют. По тротуарам сразу сказали, что ничего делать не будут в ближайшее время. Пыль ужасная поднимается от дороги, да и в целом мы здесь как на окраине живем. Рядом Сосновый бор, но пройти к нему напрямую не получится — только через Учительскую», — пожаловался Александр.

Остановка общественного транспорта, по его словам, расположена примерно в пяти минутах ходьбы, там проезжают два автобуса и одна маршрутка, но хотелось бы больше. Рядом находится улица Георгия Колонды, по которой можно быстро выехать на Красный проспект, но только на машине, на транспорте — с пересадкой.

«Жить здесь неудобно. Ничего рядом нет, до всего надо ехать. Дорога до магазина занимает около часа туда–обратно пешком. Мусор, где снегоотвал, как лежал с прошлого года, так и лежит. Тротуаров нет», — рассказал Анатолий.

Нет вблизи жилого комплекса и удобного пешеходного перехода, чтобы перейти на противоположную часть дороги, и многие перебегают проезжую часть с риском для жизни.

Опрошенные НГС эксперты считают, что на пилотном проекте КРТ город отработал алгоритм юридических вопросов по расселению: на маленьких площадках подобное сделать проще, чем на больших.

По словам эксперта в сфере недвижимости Романа Петренко, изначально проект на улице Объединения должен был быть масштабным и грандиозным. Задумывалось как минимум несколько домов по примеру комплекса «Династия», а застройщик помимо собственно участка под КРТ планировал заняться реновацией промзоны вокруг.

Планы изменились, считает он, из-за сложной локации и судов, в которых фигурировал генеральный директор «Энергомонтажа» Иван Сидоренко. Как писал НГС, он заключил с мэрией договор аренды земельного участка для строительства торгового центра с подземной стоянкой, а после этого организовал составление фиктивных документов о якобы построенном на земле сооружении. Ивана Сидоренко освободили от отбытия наказания из-за истечения срока давности.

«Ситуация с общественным транспортом и инфраструктурой в целом очень тяжелая в этом месте. Проект немного заглох, в том числе, из-за того, что компания потеряла рычаги во власти и поддержку, — признал Роман Петренко. — Покупатели до сих пор жалеют о том, что им не удалось увидеть изначальный проект: вышел один дом, а вокруг — ничего. Достраивать проект вряд ли будут».

Михаил Рязанцев, руководитель движения «Искалеченный Новосибирск», оценивает результат первого в городе КРТ положительно: цель по отработке расселения достигнута. Механизм можно использовать по-разному. Например, мэрия Новосибирска в первую очередь ориентируется на расселение ветхого, аварийного жилья: город выставляет площадку с бараками на торги, вырученные с аукциона средства идут в бюджет, а застройщик расселяет аварийные дома.

«В первую очередь это механизм расселения ветхого и аварийного жилья. Так как никаких других обязательств у застройщика в договоре не было прописано, то среда вокруг не изменилась», — пояснил эксперт.

Вырученные с аукционов КРТ средства при этом распределяются на текущие нужды города, а не на улучшение конкретной локации, объяснил Михаил Рязанцев. Поэтому вокруг первого дома по КРТ и не появилась новая среда.

Один из ярких примеров — Академгородок, где два года назад продали три территории на общую сумму более 2,3 миллиарда рублей. Вырученные средства попали в бюджет, откуда их распределили на нужды города, сам Академгородок все эти деньги не получил.

«КРТ — это механизм наполнения бюджета города и расселения ветхого и аварийного жилья. То, что среда вокруг не стала лучше — вопрос к мэрии. Если бы в договоре изначально прописали улучшение среды, то застройщик бы должен был выполнить условия», — подчеркнул Михаил Рязанцев.

В целом, добавил он, со временем ситуация не изменилась. Часть площадок продают по тому же принципу: застройщику необходимо расселить только аварийные дома, а не создавать среду вокруг. При этом есть и территории, которые планируют осваивать более комплексно: строить школы, детские сады и парки. К таким можно отнести участки недалеко от улицы Никитина и по улице Кирова.

Первый проект КРТ прошел для многих экспертов в сфере недвижимости незаметно. В частности на фоне следующего: территории площадью 5,5 гектара в квартале улиц Игарская и Фадеева. На месте восьми ветхих домов и двух нежилых зданий там уже появились первые две высотки миниполиса «Фора». По условиям КРТ, застройщик не только снес часть аварийных домов, но и спроектировал детский сад на 180 мест и передал проект мэрии. Завершить реновацию квартала планируют к 2028 году.

КРТ — основной механизм, по которому сейчас возводят все новые дома, но понимание комплексности у мэрии и надзорных ведомств оказалось разным. Недавно прокуратура Новосибирска предложила мэру и депутатам горсовета рассмотреть вопрос о том, чтобы установить минимальную площадь участков для КРТ. Ведомство предлагает развивать комплексно территории площадью от 5 гектаров. Изменения могут коснуться площадок, которые застраивают по инициативе правообладателя.