«Был клубок проблем». Разборки с госэкспертизой, «лишние» проекты КРТ и жесткий контроль: отчет Минстроя вызвал споры

Министерство строительства Новосибирской области подвело итоги прошлого года и обозначило планы на 2026 год. Среди достижений власти обозначили рекордный ввод частных домов, практически решенный вопрос обманутых дольщиков и большое количество проектов комплексного развития территории. В этом году планируется продать на торгах еще 12 участков, но губернатора эта перспектива насторожила. Споры вызвало и сложное прохождение госэкспертизы. НГС побывал на собрании Минстроя, подробности — в материале Елизаветы Горячевой.

Отчет работы Министерства строительства за год 26 февраля представили в видеоролике. Из него можно было узнать, в частности, что в регионе ввели более 2 миллионов кв. м жилья, а из них более 1 миллиона квадратов пришлось на ИЖС (и это рекордный показатель для региона). Кроме жилья в 2025 году в области построили 27 социальных объектов, а также возобновили строительство шести концессионных школ.

Одним из достижений в ведомстве назвали практически решенный вопрос обманутых дольщиков: с 2010 года восстановили права более 21 тысячи человек, бюджетам — региональному и федеральному вместе — это обошлось в 24 миллиарда рублей. Именно в прошлом году закончилось строительство последнего официального долгостроя на улице Дуси Ковальчук, и 27 февраля более 260 человек получили ключи от долгожданных квартир.

Новосибирский министр строительства Дмитрий Богомолов отметил также, что динамика последних лет показывает естественный отбор в отрасли: в нынешних экономических условиях на рынке остаются наиболее устойчивые компании. Если в 2021 году в регионе работало 10,2 тысячи строительных компаний, то в 2025 году — уже 9,2 тысячи. При этом численность работников за тот же период увеличилась с 35,7 до 42,4 тысячи человек. Средняя зарплата за год увеличилась на 23% и достигла почти 80 тысяч рублей (хотя средний по СФО показатель выше: 94,6 тысячи рублей).

По итогам прошлого года также зафиксировали снижение объема производства строительных материалов до уровня 2021 года. По словам министра, это закономерная реакция на падение спроса со стороны застройщиков: как только рынок восстановится, предприятия нарастят объемы.

В Минстрое также подчеркнули успехи региона в комплексном развитии территории: у нас уже реализуют 45 проектов КРТ, всего определено 54 территории. Одним из самых перспективных ведомство считает «Интеград» между Академгородком и наукоградом Кольцово. Правда, в ролике умолчали о том, что участки в умном районе продать пока не удается — по мнению нескольких застройщиков, экономическая модель в локации не складывается, и сами они настороженно относятся к проекту.

В прошлом году регион заключил 37 договоров КРТ: 26 — по инициативе правообладателей участков, 11 — по результатам аукционов. Общая сумма поступлений от торгов составила 5,6 миллиарда рублей. Региональный оператор КРТ «АРЖС» заключил с застройщиками шесть договоров субаренды участков площадью 25 гектаров на сумму 2,5 миллиарда рублей.

«Планируем в этом году усилить работу — опубликовать как минимум 12 решений и объявить 12 торгов КРТ», — сообщил Дмитрий Богомолов.

Среди планов на 2026 год министерство обозначило ввод 2,1 миллиона кв. м жилья, продолжение работы через механизм КРТ, строительство шести концессионных школ, 27 объектов инфраструктуры и 12 домов специализированного жилого фонда, окончательное решение проблемы обманутых дольщиков, а также продолжение восстановительных работ на новых территориях РФ.

Об итогах года рассказали и представители подведомственных Минстрою организаций. Исполняющий обязанности директора регионального Фонда защиты прав дольщиков Сергей Ткачев, например, отчитался, что за период с 2022 по 2025 год удалось сдать восемь проблемных домов. Специалистам пришлось устранять серьезные конструктивные недочеты, допущенные прежними застройщиками.

«Это был клубок проблем. Проще построить дом с нуля, чем достраивать такие объекты. Фонд провел колоссальную работу», — отметил министр строительства Дмитрий Богомолов.

Исполняющий обязанности директора управления капитального строительства Андрей Насонов уточнил планы строительства инфраструктурных объектов на начавшийся год. Всего управление планирует ввести 20 объектов: девять ФАПов, четыре — в сфере здравоохранения, два — образования, три — социальной инфраструктуры и два — спорта.

Руководитель ГБУ «Государственная вневедомственная экспертиза» Алишер Касимов отчитался, что средний срок экспертизы с 2024 года сократился более чем на 22% и составляет теперь порядка 57 рабочих дней. При этом общее количество выданных заключений сократилось более чем на четверть.

Помощник координатора Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Мария Бирюкова при этом обратила внимание, что сроки строительства затягиваются из-за корректировок проектно-сметной документации и повторных экспертиз.

«Основные причины прохождения повторной экспертизы — это ошибки в проекте, незамеченные экспертами, замена оборудования. Часто на стадии изыскания есть ошибки с определением грунтовых вод, изменения по пожеланиям заказчика для оптимизации сметной стоимости, применение несоответствующих материалов подрядчиком. Наиболее проблемный фактор — прохождение экспертизы», — заметила Мария Бирюкова.

По ее словам, большинство проектных организаций в опросе указало на резкое усложнение работы с вневедомственной экспертизой региона: увеличились сроки ее прохождения, а замечания нередко выдаются повторно, даже после их устранения. Алишер Касимов возразил, что все сроки прохождения экспертизы отражены на единой цифровой платформе, а данные АСОНО некорректны.

«По поводу ошибочности решений, обусловленных деятельностью экспертов, это обусловлено деятельностью в предыдущие периоды, так была организована работа. Если вы говорите, что мы работаем неправильно, значит вы говорите, что в главном управлении государственной экспертизы работают неправильно и стандарты экспертной деятельности ассоциации экспертизы неверны», — возмутился он.

Мария Бирюкова парировала, что лишь озвучила позицию проектировщиков, зафиксированную в опросе, и предложила провести совместное заседание для детального разбора спорных вопросов. При этом среди присутствующих на коллегии ее замечание нашло поддержку.

«Тому, кто прошел госэкспертизу, награду давать надо, — заявил глава группы „Поляков“ и депутат заксобрания Илья Поляков. — Не устранен самый главный принцип: замечания на замечания. В итоге устраняются одни замечания, на эти замечания даются другие — это бесконечно. Соберите проектировщиков города: не могут все работать плохо. Получается так, что все, кто заходит в госэкспертизу, работают отвратительно, судя по срокам, нервам и трудозатратам».

Алишер Касимов на это отметил, что строители нередко привлекают субподрядчиков, хотя проектировщик остается тем же. Замечания же сейчас формируют комплексно и принимают вместе со всей загруженной документацией. Если пакет представлен не полностью, провести полноценную проверку невозможно, что и приводит к повторным замечаниям. По его словам, в ряде случаев нарушения выявлялись уже на этапе строительно-монтажных работ.

Вопросов у других участников не возникло, собравшихся молчание даже слегка рассмешило. Руководитель группы «Первый строительный фонд» Майис Мамедов предпочел сменить тему и отметил проблему согласования условий КРТ с большим количеством ведомств. Он предложил обсудить дополнительные меры поддержки отрасли.

Обсуждать, судя по всему, придется еще многое: Андрей Травников в своем докладе обозначил целый список таких вопросов, в частности к КРТ.

«По поводу КРТ по инициативе муниципалитета. Давайте посмотрим, чтобы у нас не получилось обратного перекоса, когда из желания наверстать упущенное, пополнить бюджет в условиях холодного рынка, мы нараспродаем права на КРТ по дешевке с непонятной перспективой освоения. Сегодня в этом нет срочности. Еще 12 КРТ планируется подготовить, вопрос: а нужно ли», — заметил Андрей Травников.

Как писал НГС, на торги по КРТ либо никто из застройщиков не подает заявки, либо аукцион проходит по начальной стоимости. Например, участки в умном районе «Интеград» и у будущей станции метро «Космическая» не состоялись из-за отсутствия заявок. Территорию частного сектора на улице Кирова продали всего за 297,8 миллиона рублей, а 46 гектаров недалеко от улицы Никитина ушли застройщику за начальную цену в 600 миллионов рублей.

При этом еще два года назад между застройщиками была жесткая конкуренция. Так, участок возле центра волейбола «Локомотив-Арена» на улице Фрунзе продали более чем за 3 миллиарда рублей.

Проблемы с госэкспертизой губернатор тоже прокомментировал. В частности, заметил, что при реализации бюджетных строек есть масса проблем, а хороших проектировщиков нет. При этом пока нет взаимодействия госэкспертизы с проектировщиками, процесс будет идти плохо, считает Андрей Травников.

«Если заниматься препирательствами по принципу „сам дурак“, толку не будет. Для вас проектировщики — смежники, фактически клиенты. Какие бы они были не очень хорошие, других у нас нет. Ваша задача — учить, воспитывать и разъяснять», — подчеркнул Андрей Травников.

От также заметил, что в начале 2025 года, после кадровых изменений, подрядчики отзывались об экспертизе позитивно, но к концу года ситуация снова испортилась. Он поручил разобраться в проблеме.

Андрей Травников также заверил, что 2026-й пройдет под лозунгом более жесткого спроса по графикам и условиям контрактов. Объектов бюджетного строительства стало меньше, а значит, реализовать каждый из них можно без срыва сроков, пояснил он.

Девелоперы уже заявляли, что сталкиваются с трудностями. На итоговом отчете департамента строительства они объяснили, что в нынешней экономической ситуации условия по КРТ стали непосильной ношей. Строители предложили изменить договоры, сдвинув сроки реализации.