«Отрасль не вынесет». Новосибирские застройщики попросили изменить условия КРТ: число строек в городе стремительно падает

Департамент строительства подвел итоги года на рынке жилья в Новосибирске: город прирастает новыми проектами комплексного развития территории (КРТ), а ввод жилья держится на стабильно высоком уровне. Застройщики же заявляют о трудностях как финансовых, так и бюрократических. КРТ, с помощью которого часть обязательств муниципалитет переложил на девелоперов, на растущем рынке было драйвером развития, но на падающем превратилось в непосильную ношу. НГС выслушал и представителей власти, и застройщиков: что они обсуждали — в материале.

По данным начальника департамента строительства мэрии Евгения Улитко, за год департамент принес бюджету Новосибирска 420,9 миллиона рублей. Более половины от этой суммы пришлось на комплексное развитие территории — 239,8 миллиона рублей. Остальные средства муниципалитет получил от платы за использование земель, договоров коммерческого найма, возмещения по долгам и решения судов.

На территории города застройщики ввели 1735 объектов площадью более 1,7 миллиона кв. м (что несколько ниже прежних темпов ввода). Из них 1497 — это жилые объекты площадью более 1,2 миллиона кв. м: 86 многоквартирных домов и 1411 частных.

«В России ввели более 108 миллионов квадратных метров жилья. Положительная динамика в первую очередь обеспечена за счет индивидуального жилищного строительства, на долю которого пришлось 59% общего объема ввода. При этом в Новосибирске удельный вес ИЖС в общем объеме ввода составил всего 18%», — заметил Евгений Улитко.

Объем строящегося жилья на конец 2025 года составил 3,7 миллиона квадратов. Среди задач на этот год чиновник обозначил сохранение объемов ввода на уровне миллиона квадратных метров. При этом, судя по слайду презентации, число выданных разрешений на строительство с 2024 по 2025 год уменьшилось с 73 до 45. За шесть лет это худший результат по жилым объектам.

Возводят в городе и меньше апартаментов: в 2023 году выдали семь разрешений, а в 2025 году — всего одно.

Продолжает город совместно с министерством строительства и борьбу с долгостроями: за прошлый год в эксплуатацию ввели шесть проблемных домов. Кроме того, реализовали три масштабных инвестиционных проекта (МИП) на сумму почти 700 миллионов рублей. По условиям соглашений, застройщики направляют средства как раз на завершение долгостроев и выделяют небольшой процент квартир для обманутых дольщиков или детей-сирот.

Больше всего работы в прошлом году пришлось на КРТ, замечает Евгений Улитко. В стадии реализации сейчас находятся 36 договоров на территории площадью порядка 150 гектаров. Девять из них заключены по инициативе мэрии, остальные — по инициативе правообладателей земельных участков. Подробнее о том, как работает механизм КРТ, читайте здесь.

«Реализация всех проектов позволит построить в Новосибирске 2,4 миллиона квадратных метров нового жилья и объекты инфраструктуры. В 2025 году заключено 23 договора площадью почти 85 гектаров с потенциалом на 1,2 миллиона квадратных метров жилья», — отметил Евгений Улитко.

Сейчас на разных стадиях проработки находится еще более 20 проектов КРТ — как по инициативе муниципалитета, так и по инициативе владельцев участков. По уже заключенным договорам в городе должны появиться почти 2 тысячи мест в детских садах и 3,4 тысячи мест в школах, а также дороги, коммуникации и другие объекты.

Кроме того, по уже заключенным договорам о КРТ будут расселены 63 аварийных дома, 43 из них уже расселили — новое жилье или компенсацию получили 708 семей. В этом году эта работа продолжится.

В 2026 году от КРТ муниципалитет планирует получить 900 миллионов рублей. Чиновники также рассчитывают сохранить объем ввода на уровне не менее 1 миллиона кв. м жилья, возводить социальные объекты и завершать строительство долгостроев, в том числе не менее четырех коммерческих, а также работать над архитектурно-художественным обликом города.

«2025 год был насыщен изменениями, требовал взвешенных решений, — признал Евгений Улитко. — Слаженная работа, профессионализм позволили сохранить стабильность в строительной отрасли города. 2026 год обещает быть не менее напряженным, но мы справимся».

С менее оптимистичным докладом выступил координатор «Национального объединения строителей» (НОСТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко. В частности, напомнив, что крупная девелоперская группа «Самолет» (у нее есть площадка и в Новосибирске: компания купила землю в Первомайском районе за 1,3 миллиарда рублей) обратилась за государственной поддержкой — без нее придется кратно повысить цены на жилье.

«Это изящно сформулировано. На самом деле обращение означает, что без вливания государственных средств дебет и кредит крупнейшего застройщика не сойдется в разы», — сообщил координатор НОСТРОЙ по СФО.

Еще два года назад, заметил Максим Федорченко, строительная отрасль была одной из наиболее растущих. В 2024 году депутаты Госдумы обещали застройщикам, что после отмены льготной ипотеки произойдет падение себестоимости строительства и цены квадратного метра, но этого не случилось.

«Хотели как лучше, а получилось как всегда — наоборот. Себестоимость и цены ползут вверх, уменьшая и без того упавший платежеспособный спрос. Даже мощные холдинги не выдерживают финансовой нагрузки», — отметил Максим Федорченко.

По его словам, застройщики выходят из положения, продавая земельные банки, а перед запуском новых проектов взвешивают риски внимательнее, чем обычно. Фактически они пытаются восстановить баланс между разогнавшимися темпами строительства и резко обвалившимися продажами.

«Строить больше, чем продается, бессмысленно и опасно: это раздувает экономический пузырь, — заметил Максим Федорченко. — Наши региональные застройщики в силу большей гибкости, понимания специфики рынка еще пока — подчеркиваю: пока — остаются на плаву».

Кроме того, растет количество финансовых и административных барьеров в отрасли. Расходы на строительство социальных объектов застройщики согласились взять на себя, хотя нагрузка на новые проекты легла большая (из-за этого, впрочем, уже перестали строить жилье экономкласса). При этом, сказал координатор НОСТРОЙ по СФО, внезапно усложнился вопрос получения технических условий на присоединение дорог и коммуникаций.

«Техусловия стали включать в себя чуть ли не научные исследования, согласования проходят с трудом, — рассказал он. — Исследования крадут у застройщиков драгоценное время, тратятся и средства дольщиков. Подключение к городским сетям водоотведения превратилось в сложную процедуру с установкой на КНС фантастического, уникального программного обеспечения».

Строительство ливневой канализации также легло на плечи застройщиков — как будто новые дома притягивают к себе дополнительные осадки, сыронизировал Максим Федорченко.

КРТ, которое должно стать двигателем рынка, пока создает большое количество избыточных требований для застройщиков, считает он, а инициатива обложить непроданное жилье налогом на прибыль может привести к банкротствам.

«Надо понимать, что „Самолет“ — первый звоночек. Отрасль не вынесет дополнительной нагрузки, — заявил Максим Федорченко. — Надо провести аудит, вычеркнуть административные процедуры, без которых можно временно обойтись, упростить избыточные градостроительные регламенты. В том числе разрешить высотное строительство, чтобы привлечь инвестиции».

Выступление координатора НОСТРОЙ по СФО вызвало активное обсуждение среди присутствовавших депутатов и девелоперов. Депутат Андрей Гудовский заявил, что горсовет уже предлагал разработать меры поддержки отрасли, но пока получилось слабовато. Он предложил наложить мораторий на выполнение застройщиками социальных обязательств в рамках КРТ, хотя и признал, что сам был одним из инициаторов этих обязательств.

«Исходя из ситуации предлагаю просто-напросто наложить мораторий на год-три, чтобы отрасль вздохнула. Но главное условие — сдерживание цен для покупателей», — подчеркнул депутат.

Евгений Улитко на это ответил, что решение о сдвиге сроков по реализации обязательств (расселению, возведению социальных объектов и других) департамент прорабатывает. В некоторых случаях подобное уже реализовано в договорах.

Глава группы компаний «СМСС» Анатолий Павлов заметил, что стоит говорить не о моратории, а об удлинении сроков реализации социальных обязательств по КРТ. Заместитель губернатора Роман Теленчинов возразил, что юридически обосновать это не получится: решение должны принять на законодательном уровне. Проработка послаблений или изменения этапности уже идет в федеральном Минстрое.

То, что даже слово «мораторий» может быть опасно и даже несколько провокационно, считает и гендиректор SKY Group Владимир Литвинов. А вот идея увеличения сроков по обязательствам ему понравилась. Он также напомнил, как усложнилась работа с расселением аварийных домов: если раньше процесс занимал несколько месяцев, то судебные тяжбы растянули его почти до двух лет.

«Есть граждане, которые идут в суды, а наш областной суд — саботажный орган. Вы можете смеяться, но мы прошли круги ада. Им плевать на наши проблемы, а банкам-то мы всё это время платим», — эмоционально заявил Владимир Литвинов.

Евгений Улитко пообещал, что пообщается с юристами и попросит о поддержке региональный минстрой, чтобы разобраться с проблемой затяжных судов с жителями.

Владимир Литвинов в числе проблем также отметил долгую процедуру по внесению изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласился с этим и Анатолий Павлов: уже не первый раз власти откладывают принятие решения по строительству небоскребов. Евгений Улитко заверил, что вопрос с высотным строительством прорабатывается, но, возможно, его решение затянется: чиновники хотят презентовать его горожанам, проработав досконально.

Учредитель группы «ВербаКапитал» Вадим Ильченко напомнил, что при разработке правил по социальным объектам рассматривали два варианта: застройщик либо выплачивает средства в бюджет, либо создает объекты сам. Тогда победил второй вариант, но девелопер предложил вернуться к сравнению этих подходов.

Роман Теленчинов на это заметил, что было предложение вносить сразу все средства, но в случае с большими площадками это не сработает: не каждый застройщик сможет выплатить сразу 4 миллиарда рублей. Заместитель губернатора предложил застройщикам собраться вместе и обсудить, какой вариант выделения средств может быть для них комфортным.

Недавно на рынке недвижимости произошел неожиданный прецедент. Новосибирский застройщик выставил на продажу свой уже сданный жилой комплекс «Экополис» в селе Верх-Тула за 700 миллионов рублей. Компания планирует продать сотню зависших квартир оптом, чтобы закрыть кредит и найти инвестора на строительство второй очереди комплекса.