Конец «эконома». В Новосибирске перестают строить доступное жилье: во что его превращают и как быть покупателям без миллионов

Застройщики всё реже запускают новые проекты, а в уже сданных домах зависли тысячи квартир. При этом девелоперы не могут себе позволить строить дешевое жилье: доля новых комплексов экономкласса снижается, а комфорт-класса растет. Повлияла на ситуацию как ставка по ипотеке, так и программа комплексного развития территории, с помощью которой власти пытаются бороться с точечной застройкой, переложив заодно на застройщиков часть социальных обязательств. Во что превращается целый класс недвижимости, который еще был доступен людям со средним доходом, — в материале НГС.

Доля новых проектов экономкласса на рынке недвижимости России в 2025 году сократилась до 22% — это минимальный уровень в структуре, следует из отчета ЦБ. При этом доля объектов в более дорогих сегментах (бизнес-класс и комфорт) увеличилась на 17%.

ЦБ связывает подобное с отменой массовой льготной ипотеки, которая в последние годы поддерживала спрос на доступное жилье. Условия по кредитам ужесточили, платежеспособный спрос в экономсегменте просел, и девелоперы отреагировали сокращением запуска новых объектов подобного класса. Предложение на рынке постепенно смещается в сторону более дорогих форматов, а доступного жилья становится меньше.

Тенденцию подтверждают и эксперты в сфере недвижимости. Аналитики, помимо ставок для покупателей, связывают уменьшение числа доступных квартир с удорожанием проектного финансирования. Строительство доступного жилья рискованно для девелоперов из-за меньшей рентабельности. В таких условиях застройщики чаще выбирают проекты более дорогого ценового сегмента, где маржа выше, а рост издержек компенсировать проще. Строить экономжилье застройщикам сегодня невыгодно.

«Год назад Минстрой сообщил, что если рентабельность финмодели застройщика менее 30%, то лучше не начинать проект. Для того чтобы оправдать финмодель в банке на покупку участка и получение проектного финансирования, девелоперам приходится повышать классификацию жилья», — объяснил управляющий партнер направления B2B девелоперской компании «Бусы» Григорий Якобсон.

Еще одна причина — рост себестоимости строительства, продолжил управляющий агентством недвижимости «Жилфонд» в Новосибирске Александр Чернокульский. Он характеризует состояние рынка сегодня как сложное, но стабильное: число новых проектов, независимо от сегмента, уменьшается.

«Связано это с несколькими факторами: растущими ценами на строительные материалы, увеличением затрат на рабочую силу, общей экономической неопределенностью и главное — отсутствием перспектив в сфере недвижимости на ближайшие годы, — считает Александр Чернокульский. — Застройщики ищут возможности для оптимизации бизнес-моделей, что приводит к фокусировке на более прибыльных сегментах рынка».

При этом значительно удешевить строительство объекта застройщик чаще всего не может. Даже если земля компании досталась дешево и у нее есть свой панельный завод, то должны быть также выгодные условия по техническому подключению.

Снизить стоимость проекта застройщик может за счет привлечения низкооплачиваемой рабочей силы, использования дешевых строительных материалов, минимизации озеленения придомовой территории. Но далеко не все компании идут на такие компромиссы: крупные застройщики реже снижают качество строительства из-за того, что дорожат своей репутацией.

Кроме того, строительство сегодня возможно только по программе комплексного развития территории (КРТ), которая возлагает на застройщика дополнительные обязательства.

«Осваивать площадки экономклассу очень сложно из-за высокой нагрузки, связанной с социальной инфраструктурой, которая ложится большим грузом на финансовую модель. С маржинальностью экономпроекта окупить затраты сложно, поэтому застройщики экономсегмента предпочитают достраивать проекты, на которые разрешения были получены ранее, и не бегут начинать новые», — заметила эксперт, основатель компании «А-Девелопмент» Елена Астахова.

Градация жилых комплексов от экономкласса до бизнес-класса в России фактически не зафиксирована: зачастую застройщик, возводя экономжилье, умалчивает об этом, называя проект комфорт-классом, заметил Григорий Якобсон. Елена Астахова также добавила, что комфорт-класс, например, прирос проектами «комфорт-минус» и «комфорт с двойным плюсом». В нижнюю нишу комфорта как раз устремилось экономжилье.

«Тенденция ухода от экономсегмента прослеживалась три-четыре года назад, потому что в комфорт-классе самая высокая маржинальность. Из-за этого экономсегмент перешагнул в комфорт, прибавив цену стоимости квадратного метра и повысив прибыльность проекта», — объяснила Елена Астахова.

В Новосибирске к экономжилью можно отнести проекты, в которых цена квадратного метра ниже 100 тысяч рублей — это часто дома компании «Дискус» или варианты на вторичном рынке, построенные до 2010–2015 годов, в которых нет свойств, присущих современному жилью: лобби, качественных лифтов или новых детских площадок.

Частично, по словам Григория Якобсона, экономжилье на рынке новостроек вытеснили апартаменты. Сейчас подобные варианты стоят дорого, но раньше апартаменты в центре города стоили намного дешевле, чем квартиры в этой же локации. Еще один вариант замещения «эконома» — реконструкция старых объектов: например общежитий.

При этом эксперт отметил, что сам понимает термин «экономжилье» иначе: как квартиру, доступную не по цене, а по обслуживанию — как по стоимости ипотеки, так и по коммунальным платежам.

«Эконом — это когда вы покупаете не дешевое жилье, а когда платите за него немного. Я бы назвал доступным жилье то, в котором ежемесячная плата по коммунальным платежам для Новосибирска составляет 5–6 тысяч рублей. В бизнес-классе обслуживание может стоить от 15 тысяч рублей», — объяснил Григорий Якобсон.

Александр Чернокульский считает, что будущее доступного жилья, да и в целом рынка недвижимости, зависит от экономической ситуации и государственной политики. Несмотря на уменьшение количества строящихся объектов экономкласса, потребность в таких квартирах остается. Кроме того, подобный сегмент подойдет для строительства на новых территориях. Елена Астахова предположила, что экономкласс может «переехать» в жилые комплексы или мини-поселки вокруг крупных городов.

«Экономкласс может переместиться ближе к окраинам города: там земля дешевле, а власти поддерживают программы расселения жителей центральных районов в новые районы или регионы», — согласился Александр Чернокульский.

При этом подобная тенденция может привести к увеличению транспортной нагрузки, тогда властям придется разбираться с новой проблемой.

Кроме того, эксперт отметила усиление расслоения в продуктовой линейке: комфорт-класс трансформируется, прижимаясь к «эконому», а премиум-сегмент становится более дорогим. При этом девелоперы линейку проектов расширяют: например, новосибирские застройщики, которые никогда не работали в экономсегменте, рассматривают варианты запуска подобных проектов.

«Экономсегмент не может предлагать скидки до 10–15%, как федеральные застройщики комфорт-класса, из-за невысокой маржинальности. Продажи в таких комплексах будут более растянуты во времени», — добавила Елена Астахова.

Кроме того, эксперты ожидают роста конкуренции между вторичным и первичным рынком после снижения ставок по кредитам. О том, что вторичные квартиры в новых домах вполне могут стать конкурентами новостроек, НГС уже писал, в некоторых проектах цены могут резко снизиться.