Владельцам ипотечных квартир грозят штрафы и проверки: банки ужесточили контроль за жильем

Крупнейшие российские банки ужесточают условия сдачи в аренду жилья, купленного в ипотеку. В кредитные договоры всё чаще включают пункты об обязательном согласовании аренды с кредитором, а также о праве банка на внезапные проверки залогового жилья. Эксперты связывают это с ростом доли покупателей, рассматривающих недвижимость как источник дохода, и общим увеличением просроченной задолженности.

Основные изменения касаются трех ключевых аспектов:

1. Согласование аренды. Большинство банков прямо указывают, что сдача квартиры, даже родственникам, возможна только с их письменного согласия.

2. Право на проверку. В договорах закрепляется право банка проводить выездные осмотры квартиры для контроля ее состояния без четкого графика или предупреждения.

3. Особые случаи. Если при покупке использовался материнский капитал, получить разрешение на аренду почти невозможно, так как это противоречит цели программы — улучшению жилищных условий семьи.

Позиции кредитных организаций по данному вопросу заметно различаются. Ряд банков заявляет о лояльном подходе, упрощенной процедуре согласования и не рассматривает аренду как фактор, критически влияющий на залоговую стоимость. В то же время многие другие крупные кредиторы, напротив, активно ужесточают политику, выяснили  «Известия». В их правилах всё чаще фигурирует обязательное предварительное письменное согласие на сдачу, запрет на коммерческое использование жилья до полного погашения ипотеки, а также ограничения по срокам аренды. 

По оценкам экспертов, около 95% всего арендного жилья в России сдается неофициально. При этом каждая седьмая семья (примерно 8 миллионов человек) снимает жилье. Значительная часть этого рынка — квартиры, купленные в ипотеку. Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин отметил, что до двух третей таких объектов изначально приобретались для последующей сдачи, часто без уведомления банка.

Для банков такие требования связаны с рисками утраты или ухудшения залога, объяснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Галина Земскова. По ее словам, при пожаре по вине арендатора могут возникнуть сложности со страховым возмещением. Кроме того, несогласованная сдача снижает ликвидность квартиры: при просрочке по кредиту банку сложнее продать жилье, если в нем проживают арендаторы с защищенными законом правами.

Юристы, однако, указывают, что формулировки о внезапных проверках без указания периодичности могут считаться избыточными. Как отметила Галина Земскова, на них можно ссылаться в суде как на злоупотребление правом и нарушение принципа неприкосновенности жилища.

Для собственников нарушение новых правил грозит не только штрафами, но и требованием банка о досрочном погашении всего кредита. Для жильцов положение еще слабее, отметила менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. По ее словам, если банк изымет квартиру у владельца, арендаторы могут остаться без жилья и компенсации, так как неофициальный договор их не защищает.

Эксперты советуют заемщикам тщательно изучать не только индивидуальные условия кредита, но и общие правила банка. А арендаторам — всегда проверять, свободна ли квартира от обременений.