«Побежали бомбить банки». Новосибирцы бросились покупать квартиры по семейной ипотеке: что известно о новых условиях

До предполагаемого ужесточения семейной ипотеки остались считанные дни, но окончательных правил программы до сих пор нет. Несмотря на это, новосибирцы подают заявки в банки, опасаясь не успеть оформить кредит на действующих условиях. По рынку ходит проект реформы, который может сделать льготную ипотеку более адресной: ставка будет зависеть от количества детей и доходить до 2%, а срок господдержки ограничат. Участники рынка же не исключают, что изменения и вовсе перенесут на осень. Что сейчас происходит с ипотекой и к чему готовиться семьям — в материале НГС.

Последний месяц рынок недвижимости будоражит новость, что с 1 июля ужесточат правила по семейной ипотеке. Среди главных изменений называют то, что льготную ставку могут сделать плавающей, привязать ее к количеству детей и ограничить срок действия господдержки.

Правда, окончательные правила до сих пор не опубликованы, — пока обсуждают проект, который якобы получили банки. По информации участников рынка, запуск реформы могут перенести: если документ не выйдет в ближайшие дни, действующие условия программы сохранят.

Если же проект утвердят в обсуждаемом виде, то семейная ипотека станет более адресной. Получить ее смогут семьи, в которых есть ребенок младше семи лет или ребенок с инвалидностью до 18 лет. Размер льготной ставки будет зависеть от количества детей. Существует мнение, что ставка будет привязана и к регионам, некоторые же это условие опровергают.

В регионах, в том числе Новосибирской области, условия могут оказаться такими: 10% — для семьи с одним ребенком до семи лет, 8% — если в семье двое детей, один из которых младше семи лет, 6% — для семей с тремя детьми, один из которых младше семи лет, 4% — с четырьмя, один из которых младше семи лет, и 2% — с пятью и более детьми, один из которых младше семи лет. Для индивидуального жилищного строительства ставку предлагают сохранить на уровне 6% независимо от количества детей.

При этом если семья взяла ипотеку, когда в ней был один ребенок, то при рождении последующих детей условия кредита будут пересматривать и уменьшать ставку. Кроме того, если покупатели сразу заплатят 50% от стоимости жилья, то будет действовать ставка 6%.

Могут измениться и лимиты. В нестоличных регионах максимальный кредит будет привязан к количеству детей и составит от 6 до 10 миллионов рублей.

Еще одно важное изменение касается срока действия льготы. Ипотеку по-прежнему можно будет оформить на срок до 30 лет, но государство будет субсидировать ставку только первые 10-15 лет. После этого ее пересчитают по специальной формуле: ставка будет либо базовая средневзвешенная, либо ключевая ставка +3%, либо льготная +4%.

Кроме того, проект вводит новое требование к заемщикам. После получения ключей семья должна будет зарегистрироваться в купленной квартире в течение 271 дня. Если этого не сделать, банк сможет отменить льготную ставку и перевести кредит на более высокий процент.

Но все перечисленные изменения пока остаются слухами. Окончательные условия семейной ипотеки станут известны только после публикации официального постановления правительства. По словам эксперта в сфере недвижимости Романа Петренко, в профессиональной среде ходит мнение, что если до 3 июля не выйдет официальный документ, то это может означать, что было принято решение не менять условия так резко и сохранить действующие меры поддержки рынка недвижимости на время.

Опрошенные НГС эксперты считают, что сейчас главная проблема — не столько сами новые условия по ипотеке, сколько неопределенность. Официального постановления правительства до сих пор нет, поэтому на рынке возникла путаница. Ситуацию подогревают и риелторы, уверяя, что ужесточение точно будет.

Из-за этого с середины июня, замечает Роман Петренко, новосибирцы массово бросились оформлять семейную ипотеку по действующим условиям, буквально пытаясь запрыгнуть в очередной последний вагон.

«В банки уже практически не записаться, они перегружены заявками. Говорили на прошлой неделе, что если документы не поступят в ближайшие дни, оформить ипотеку по старым условиям не получится, — рассказал он. — Люди в свою очередь побежали бомбить банки».

По его словам, небольшие банки могут временно приостановить прием заявок на семейную ипотеку, пока не появятся окончательные правила. По его словам, обычно после принятия решения возникает пауза: люди не понимают, как поступать, и откладывают покупку. Потом рынок адаптируется.

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Березовский соглашается, что ажиотаж колоссальный. Июнь в Новосибирске, особенно вторая половина месяца, побил рекорды по спросу из-за резкого повышения льготной ставки — это переплата в миллионы рублей.

Например, при среднем кредите в 6 миллионов рублей сроком на 20 лет ежемесячный платеж вырастает примерно на 14,8 тысячи рублей в месяц, а необходимость гасить кредит за 15 лет, чтобы не попасть на рыночную ставку, дополнительно увеличивает финансовую нагрузку.

«Поэтому все, у кого на руках есть минимальный первоначальный взнос и ребенок, пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда», — признал Александр Березовский.

По словам Александра Евдокимова, специалиста по ипотечному кредитованию «Самолет Плюс Новосибирск», хотя окончательных правил пока нет, банки уже начинают готовиться к изменениям. Общий вектор реформы уже понятен.

«Скорее всего, больше поддержки получат многодетные семьи, для них ставку могут снизить. А вот для семей с одним ребенком льготная ипотека, наоборот, станет менее доступной. Но пока остается много вопросов: например, будут ли учитывать возраст детей семьи, где дети рождены в разных браках. Именно из-за таких нюансов окончательное решение, вероятно, и затягивается», — считает Александр Евдокимов.

По его словам, определенная активность среди покупателей после информации о новых правилах появилась, но не массово. Основной платежеспособный спрос использовали еще до 1 февраля этого года, когда ограничили возможность получения кредита: на одного ребенка можно взять одну ипотеку.

Еще одно вероятное изменение касается срока действия льготной ставки. Сейчас семья получает ее на весь срок кредита, даже если ипотека оформлена на 30 лет. По словам Александра Евдокимова, это условие дорого обходится государству.

«Не исключаю, что льготную ставку ограничат по времени. Например, она будет действовать первые 10–15 лет, а затем кредит переведут на рыночные условия. Так государство сможет сократить расходы на субсидирование ипотеки», — объясняет он.

Эксперт также допускает, что власти пересмотрят лимиты по семейной ипотеке, но пока говорить о конкретных суммах преждевременно. По его словам, обсуждаемые изменения вписываются в общую политику государства: льготные программы, которые разбалансировали рынок, постепенно становятся менее массовыми.

«Главная задача сейчас — сделать помощь более адресной. Если раньше льготные программы были рассчитаны на широкий круг покупателей, то теперь государство постепенно переходит к модели, когда объем поддержки напрямую зависит от жизненной ситуации семьи», — говорит эксперт.

Александр Евдокимов замечает, что пока складывается впечатление, что рынок недвижимости переходит в формат полусоветской системы. Когда в семье появлялся ребенок, она писала заявление о расширении — иначе получить квартиру большей площади было трудно. Государство и сейчас помогает семьям улучшить жилищные условия, но рыночными методами.

«Сейчас рынок новостроек чувствует себя не очень хорошо, продаж мало. Застройщики пытаются держать цены путем акционных скрытых предложений, — замечает эксперт. — Рызрыв между вторичкой и первичным рынком сокращается. Особенным спросом пользуются квартиры в домах, построенных 8-10 лет назад — качество стройки тех комплексов массового сегмента порой лучше, чем новых, потому что сейчас застройщики экономят на многом».

Александр Березовский замечает, что если новые правила введут, то они отсекут 40-50% потенциальных заемщиков — по крайней мере, в течение первых месяцев после изменений. Доступность программы падает по трем причинам. Семьи с одним ребенком — самый массовый сегмент покупателей — теперь либо не проходят по возросшему ежемесячному платежу (из-за ставки 10%), либо финансово не потянут ипотеку после 15 лет, когда «включится» плавающая ставка.

Еще одна причина — заградительный первоначальный взнос. Кроме того, влияет комплексный скоринг: любая деталь, от высокой долговой нагрузки (ПДН) одного из родителей до пробелов в кредитной истории, приводит к отказу.

Роман Петренко предполагает, что изменения могут отложить из-за непростой экономической ситуации, в том числе, связанной с топливом, которая тянет за собой и другие сферы. Если условия все же вступят в силу, то девелоперы начнут активнее предлагать новые способы покупки квартир: более длительные рассрочки, субсидированные программы и другие скидки вместо прежней семейной ипотеки.

«Рынок ограничения урежут, но уже сейчас застройщики предлагают субсидированные варианты вместо скидок. Они компенсируют банку часть процентной ставки. Кто-то может позволить себе сделать это на один-два года, а крупные компании — на семь-восемь лет, — рассказывает эксперт. — Застройщики оказались не в самой лучшей ситуации, им не позавидуешь. Покупатели же платят за все капризы банков».

При этом, подчеркивает Роман Петренко, возможности застройщиков не безграничны. Один из способов сократить расходы — использовать более дешевые материалы, экономить на отделке и благоустройстве. По его словам, подобные изменения уже можно заметить в новых очередях некоторых жилых комплексов.

На вторичный рынок покупатели массово, скорее всего, не уйдут. По прогнозам экспертов, многие просто возьмут паузу, рынок же будет держаться за счет семей, где больше одного ребенка. Часть сделок может перейти в рассрочку или будет проходить за счет собственных средств покупателей с минимальной ипотекой.

По словам Александра Березовского, если решение примут с 1 июля, то в июле и августе рынок ждет охлаждение и «похмелье» после июньского ажиотажа. Спрос на новостройки тогда временно просядет на 25–35%. Но большей долей вероятности решение перенесут на осень, изменив и обсуждаемые сегодня условия. При этом плавающая ставка по количеству детей, скорее всего, сохранится в будущем решении.

Эксперты уже отмечали, что строительную отрасль могут спасти неординарные меры поддержки от правительства. Рядовые предложения по введению льготной ипотеки или субсидированию кредита многодетным семьям не сработают. Если же этого не сделать, то количество долгостроев в регионе может дойти до 70–100 штук.