«Есть ощущение, что мы на дне». Новосибирцы бегут от новостроек на вторичный рынок — застройщики остаются с пустой землей

Новосибирский рынок жилья смещается в сторону готовых квартир. На фоне недоступной ипотеки и ужесточения условий часть покупателей обращаются ко вторичному рынку, где квартиры зачастую дешевле, а рисков попасть в долгострой нет. Застройщики сбавили темпы анонсирования новых проектов, а цены на новостройки выросли за пять месяцев ниже уровня инфляции. Почему эксперты не ждут от этих изменений ничего хорошего — в материале НГС.

По разным оценкам, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска сегодня составляет от 160 до 180 тысяч рублей, на вторичном рынке — около 130–135 тысяч рублей. По данным RID Analytics, с декабря 2025 года цены на новостройки выросли на 3,7%, а на вторичном рынке — на 8% по сравнению с декабрем прошлого года. Разрыв между рынками достигает 20–30%, поэтому часть покупателей все чаще рассматривает готовое жилье как более доступную альтернативу.

Аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев признает, что рынок переживает не лучшие времена. Покупатели с собственными средствами все чаще выбирают вторичный рынок, тогда как спрос на новостройки во многом держится за счет льготных программ — чаще всего семейной.

«Правда, ипотеку урезают. Есть ощущение, что в ближайшее время условия снова изменятся. Не исключено, что ставка в 6% сохранится только для многодетных семей, а для остальных категорий приблизится к рыночному значению, — заметил Сергей Николаев. — Люди с „живыми“ деньгами идут на вторичный рынок».

При этом, по его словам, вторичное жилье постепенно сокращает отставание от новостроек по стоимости. Продавцы все реже готовы к серьезному торгу и менее охотно идут на уступки, рассчитывая на дальнейший рост цен.

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что часть покупателей переходит на вторичный рынок из-за неопределенности на горизонте нескольких лет и опасений заходить в долгосрочные строительные проекты.

«Ситуация меняется очень быстро, тревожно заходить надолго. Это может привести к кризису доверия к новостройкам. Люди, которые хотят вложить свои деньги или решить семейные вопросы, смотрят на вторичку», — объяснила эксперт.

По ее словам, рост цен на вторичном рынке на 8% — номинальный и отражает ожидания продавцов, а не реальные сделки. На практике значительная часть сделок проходит с торгом. Одним из более выгодных вариантов она называет покупку квартиры в сданных новостройках от застройщика из-за широкого выбора и возможности договориться по цене.

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Артем Вонарха добавил, что в первом полугодии спрос сохранялся прежде всего на проекты в хороших локациях. Но количество сделок с использованием льготных программ уже сократилось из-за новых ограничений.

«Ипотека под 19% по-прежнему остается дорогой для массового покупателя. Кроме того, изменились условия по IT-ипотеке: теперь заемщик должен работать в аккредитованной компании на весь срок кредита. Любые дополнительные ограничения снижают число потенциальных покупателей», — объясняет эксперт.

В борьбе за покупателя застройщики все активнее используют субсидированные ипотечные программы и рассрочки. Но решающим фактором по-прежнему остается местоположение объекта: если покупателя оно не устраивает, то никакие скидки не сработают.

Среди тенденций собеседник назвал также разрыв в стоимости квартир: в строящихся домах они нередко стоят дороже аналогичных в уже сданных очередях того же жилого комплекса. Поэтому вторичный рынок демонстрирует высокую активность: объем продаж готового жилья за год вырос на 27,2%.

«На вторичном рынке можно найти сопоставимую по цене квартиру, но уже в введенном в эксплуатацию доме, где не нужно ждать завершения строительства, — объяснил Артем Вонарха. — На первичном рынке остаются те, кто ориентируется на новые проекты, конкретного застройщика или может воспользоваться льготной ипотекой».

Продавцы при этом в ряде случаев торгуются активно — особенно, если в этом же доме или соседнем большое количество предложений. В отдельных случаях скидка доходит до миллиона.

Наиболее востребованными, по наблюдением Артема Вонархи, остаются недорогие варианты до 3 миллионов рублей. Быстрее всего продаются студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры. Намного сложнее реализовать многокомнатное жилье и коттеджи.

По данным RID Analytics, за пять месяцев было продано 4790 квартир в строящихся домах и 2546 — в сданных домах от застройщиков. Эксперты связывают это с ужесточением ипотечных условий, высокой ключевой ставкой и снижением реальных доходов.

«Количество новых домов снизилось примерно в два раза. Например, в декабре 2024 года на начальном этапе строительства находилось 43 дома, в мае этого года — 17 домов, — привела статистику Елена Ермолаева. — Застройщики уменьшают объемы строительства, но, к сожалению, спрос падает опережающими темпами, поэтому это не помогает».

По ее словам, фактический объем предложения в строящихся и сданных домах снизился за год с 29–30 тысяч до 25–26 тысяч квартир. При этом растет доля непроданных квартир в уже сданных домах. По мнению Елены Ермолаевой, это следствие введения эскроу-счетов. Раньше застройщики, столкнувшись с низким спросом, могли заморозить проект, сдвинуть сроки сдачи и строить дома медленными темпами. Сейчас из-за проектного финансирования подобное провернуть не получится.

«Достроить дома в высокой степени готовности застрощики могут, но продавать квартиры приходится уже после сдачи дома. Цены снижать при этом не могут, скидки бывают только в том случае, когда у покупателя есть полная стоимость квартиры, но их доля невелика», — пояснила Елена Ермолаева.

По словам Сергея Николаева, в первом квартале выросло количество переуступок по договорам долевого участия (ДДУ). Подобной ситуации на рынке не наблюдалось около пяти лет. Фактически на рынок начали выходить владельцы квартир в строящихся домах, которые приобретали жилье в расчете на дальнейший рост цен.

«Рынок стагнирует. За пять месяцев по объему ввода просели на 45%. Цены на новостройки год к году выросли в переделах 5% — меньше уровня инфляции. Последние пять месяцев стоимость колеблется в пределах статистической погрешности», — поделился наблюдениями аналитик.

По его словам, относительно неплохие результаты первому полугодию во многом обеспечил январь. Долгое время показывал динамику выше прошлогодней, но по итогам мая продажи все же оказались на 2,5% ниже уровня 2025 года. Правда, стоит заметить, что прошлый год не был успешным. Если проанализировать первые пять месяцев этого года и сравнить со средне-взвешенным показателем за пять лет, то падение по продажам составляет примерно 30%, заметил Сергей Николаев.

В свою очередь застройщики все чаще вынуждены продавать квартиры дешевле заявленных цен и дополнительно субсидировать ипотеку или предлагать рассрочки. Так, по данным Сергея Николаева, цена «квадрата» в новостройках в предложениях около 170 тысяч рублей, а в сделках — в среднем 155 тысяч рублей.

Еще одним тревожным сигналом аналитик называет рост объема предложения. По состоянию на 1 июня в Новосибирске насчитывалось около 60 тысяч квартир в стройке. При этом уже четыре месяца подряд их количество в новых проектах превышает число проданных квартир. Некоторые из этих проектов эксперт покупать не рекомендует.

Одновременно уменьшается количество компаний, задействованных в сфере строительства — за четыре месяца их число упало примерно на 28%. Это не только компании, которые занимаются жилищным строительством, но и те, кто работает в сфере коммерции, возведения инфраструктурных объектов и других.

«Ситуация достаточно сложная. На каждый рубль, вложенный в строительство, получается еще пять рублей в сопутствующих отраслях, — объяснил Сергей Николаев. — Например, снижается производство стройматериалов».

Дополнительным фактором неопределенности для новосибирского рынка стала инициатива прокуратуры по установлению минимальной площади участка для КРТ по инициативе правообладателя, считает Сергей Николаев. Если подобное решение примут, то застройщики, взявшие бридж-кредиты (краткосрочный заем на покупку земли или подготовку проекта для банковского финансирования) на участки меньшей площади, окажутся в подвешенном состоянии.

О проблемах в отрасли говорили и сами застройщики. По словам учредителя группы «Верба-Капитал» Вадима Ильченко, сейчас у нее очень сложный период, а любые инновации могут вызвать заморозку участков, которые не будут соответствовать новым нормативам.

«Отрасль стоит на грани падения. Подталкивать ее в пропасть неправильно. Не будем лукавить, многие компании открыли представительства в соседних регионах — перешли туда, куда еще не дотянулась карающая рука», — признал также учредитель группы «СМСС» Анатолий Павлов.

Проблемой для рынка, считает Елена Ермолева, могут стать также квартиры, взятые в рассрочку. Подобная схема опасна не столько для покупателя, сколько для девелопера. Строители вряд ли проводят детальную проверку заемщика, но предоставляет рассрочку до конца строительства, поэтому непонятно, чем это обернется, если покупатель не сможет ее выплатить из-за личных проблем.

«Если покупатель берет квартиру в ипотеку, то сумма оказывается на эскроу-счете застройщика, компания может снизить процент по кредитованию. Через рассрочку средства на эскроу-счет не поступают. Как бы схема, которая должна была поддержать застройщиков, их не добила», — опасается Елена Ермолаева.

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Артем Вонарха считает, что оживить рынок поможет снижение ключевой ставки хотя бы до реальных 12%. Тогда хранить деньги на вкладах будет невыгодно, и средства снова будут вкладывать в недвижимость. Елена Ермолаева отметила, что улучшение ситуации на рынке не просматривается, а спрогнозировать, что будет дальше, очень сложно.

По словам Сергея Николаева, число предложений на рынке растет, но их качество снижается. Например, в Новосибирске есть в продаже объекты, где готовность — минус три месяца: застройщику еще необходимо очистить участок для строительства, а квартиры уже выставлены на продажу.

Сейчас отрасль могут спасти неординарные меры от правительства. Рядовые предложения по введению льготной ипотеки или субсидированию кредита многодетным семьям не сработают.

«Есть некая тревожная ситуация и ощущение, что мы на самом дне экономического цикла. Если не будут приняты меры, то может произойти банкротство отдельных застройщиков, а дальше по эффекту домино, — предположил Сергей Николаев. — Пока будут резать собаке хвост по кусочкам, снижая ставку по полпроцента, то когда она снизится до размеров, чтобы можно было брать ипотеку, уже и предложение снизится».

Кроме того, примерно 30% средств в будущем могут выйти из депозитов на рынок недвижимости. Тогда одномоментно рынок покупателя превратится в рынок продавца: застройщики вовремя не смогут сдать комплексы, число предложений сократится, спрос вырастет, за ним вверх снова побежит и цена.

«Уже сейчас идет заморозка и задержка проектов. Отмененный мораторий сыграет как катализатор, застройщики быстрее обанкротятся. Банки строить не умеют, найти инвесторов на полураспроданные проекты трудно, поэтому будут возвращать средства со счетов эскроу. Люди, получив деньги, вложенные три–пять лет назад, смогут купить только полквартиры. В массовом порядке появятся дольщики, обманутые по закону», — поделился прогнозом Сергей Николаев.

Если в ближайшее время правительство не вмешается, количество долгостроев в регионе может дойти до 70–100 штук. Если же вмешается, можно будет избежать серьезного обвала и сократить количество потенциально проблемных объектов.

Механизм эскроу-счетов, который должен защищать дольщиков, на растущем рынке работал хорошо, но на падающем превратился чуть ли не в убийцу застройщиков. Девелоперы попали в замкнутый круг, когда продажи встали, а серьезно снижать цены на жилье нельзя. При этом и сами покупатели оказались в западне: при банкротстве застройщика деньги со счета вернут без индексации.