«Отрасль на грани падения». Прокуратура решила избавиться от «свечек» в Новосибирске и ужесточить КРТ — застройщики против

Новосибирские застройщики, прокурор, депутаты и власти больше часа спорили о будущем строительной отрасли в городе. Поводом стало предложение от ведомства установить минимальный размер участка для комплексного развития территорий (КРТ) по инициативе правообладателя сначала до 5 гектаров, а после — до 2,5 гектара. В прокуратуре уверены, что это поможет бороться с точечной застройкой и заставит девелоперов вкладываться в инфраструктуру. Строители же предупреждают: новые требования могут заморозить часть проектов и усугубить кризис в отрасли. НГС побывал на комиссии, читайте в материале, что обсуждали собравшиеся.

18 июня в большом зале мэрии состоялось заседание комиссии Совета депутатов по градостроительству. На обсуждение вынесли несколько вопросов, которые, впрочем, собравшихся мало интересовали — их рассмотрели буквально за семь минут. Спор же вызвало предложение прокуратуры ужесточить правила КРТ, установив минимальную площадь для застройки участков по инициативе правообладателя в размере 5 гектаров по примеру Красноярска.

Прокурор Новосибирска Олег Желдак напомнил, что с 2022 года власти и строительное сообщество пытаются выработать механизмы участия застройщиков в развитии городской инфраструктуры. Сначала появились соглашения, по которым компании финансировали проекты социальных объектов, ремонт школ и выкуп земельных участков.

«Муниципалитет получил и получит в ближайшей перспективе более десяти проектов строительства различных объектов социальной инфраструктуры, денежные средства на возведение которых в бюджете города и региона отсутствуют», — заметил Олег Желдак.

При этом, продолжает он, капитальные ремонты школ — пройденный этап. Основные работы уже выполнены, потребности в подобных реконструкциях с привлечением застройщиков, прокуратура больше не видит. Сейчас же почти все строительство в городе, за исключением масштабных инвестиционных проектов, ведется в рамках КРТ.

«Думаю, всем очевидно, что реализация жилищного строительства на площади 0,35 гектара не позволит даже приблизиться к достижению цели КРТ. По сути это является продолжением точечной застройки», — объяснил прокурор.

Прокуратура проанализировала 48 действующих договоров КРТ. Средняя площадь таких проектов составляет 4,6 гектара, но половина из них занимает менее 2,5 гектара. По словам Олега Желдака, в ряде случаев вклад застройщиков в развитие инфраструктуры оказывается минимальным. Например, по одному из подобных КРТ расселен всего один дом, по другому — отремонтирован школьный кабинет.

Чтобы подобное не допускать, прокуратура предложила ввести минимальный размер земельного участка для КРТ по инициативе правообладателя площадью 5 гектаров. Но после обсуждений и учитывая экономическую ситуацию, пошла на уступки, снизив показатель до 2,5 гектаров. Новые правила предлагают ввести с 1 июля 2027 года.

По словам Олега Желдака, это даст застройщикам время запустить уже подготовленные проекты, а муниципалитету — активнее решать проблему аварийного жилья. Сейчас в Новосибирске насчитывается более 440 таких домов. При этом требования не будут распространяться на КРТ по инициативе муниципалитета и на уже заключенные договоры.

Начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Евгений Улитко заявил, что строительное сообщество опасается нововведений из-за сложной экономической ситуации и уже сформированного земельного банка. По данным мэрии, из 33 участков, которые сейчас осваиваются по инициативе правообладателей, только восемь превышают площадь в 5 гектаров.

Муниципалитет предложил собственный вариант компромисса: установить минимальную площадь КРТ в 1,5 гектара, а для территорий со сменой функционального назначения — 2 гектара. Ввести новые требования предлагают позже — в октябре 2027 года.

Учредитель группы «Верба-Капитал» Вадим Ильченко заметил, что строители уже просили оставить все без изменений: представляли доклады, в которых описаны трудности из-за принятия требования.

«Сейчас очень сложный период для стройки. Любые инновации вызовут заморозку участков, которые приобретены, но не будут соответствовать новым нормативам, — озвучил опасения Вадим Ильченко. — В течение года невозможно вовлечь их в оборот — будет повисшая земля. Мы ставим под удар часть проектов, которые находятся в центре города».

По словам застройщика, новый параметр может сработать только на периферии города: в центре найти территорию подходящей площади сложно. В продолжении выступил Анатолий Павлов, учредитель группы «СМСС», предложив перенести утверждение норматива на 2029 год. По его словам, стройка — длительный процесс, инвестиционный цикл занимает около 5 лет, а отрасль уже испытывает серьезное давление из-за высоких ставок, снижения продаж и проблем с ипотекой.

«Отрасль стоит на грани падения. Подталкивать ее в пропасть неправильно. Не будем лукавить, многие компании открыли представительства в соседних регионах. Перешли туда, куда еще не дотянулась карающая рука, — заметил Анатолий Павлов. — Давайте не будем провоцировать бегство, подойдем более взвешенно».

Олег Желдак тут же ответил, что прокуратура категорически против любого переноса. Кроме того, вопрос обсуждали не один раз, а ведомство уже снизило требования и предоставило переходный период

«Хватит уже обсуждать. Наша основная задача — это интересы жителей города. Проекты в центре важны, они должны быть в рамках КРТ с использованием механизма многоконтурного участка, — объяснил позицию прокурор. — Тогда мы увидим реальные вложения в инфраструктуру, а не очередную точечную застройку».

Присутствующие один за другим высказывали против нового норматива от прокуратуры, правда, ни один из аргументов успехом не увенчался. Так депутат Горсовета Андрей Гудовский предложил дополнительно изучить земельный банк строительных компаний, чтобы понять, сколько проектов могут попасть под новые ограничения. Степан Сафонкин в свою очередь заметил, что необходимо детально оценить влияние нововведений на объемы ввода жилья — от этого показателя зависят федеральные дотации.

Заместитель председателя комитета заксобрания по строительству ЖКХ и тарифам Антон Тыртышный напомнил, что строительная отрасль уже демонстрирует снижение налоговых поступлений. Если в 2024 году компании перечислили в областной бюджет 9,4 миллиарда рублей налога на прибыль, то в 2025 году — уже 8 миллиардов рублей.

Бывший главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин обратил внимание на опыт Красноярска. По его словам, введение минимальной площади в 5 гектаров там было связано с попыткой стимулировать интерес застройщиков к КРТ по инициативе муниципалитета, но привело к снижению объемов строительства.

Одним из самых эмоциональных выступлений стало заявление председателя совета директоров группы «Мета» Владимира Мартыненкова. Он заметил, что улучшение жизни горожан предполагает уплотнение центральной части города, увеличение высотности, уменьшение транспортных потоков и маятниковой миграции. Например, пригород должен быть малоэтажным, а центральная часть — высотной.

«От того, что мы сейчас начнем покупать дешевую землю в пригороде по пять гектаров, и будем строить там высотки, мы что натворим? — задается вопросом Владимир Мартыненков. — У нас завтра денег на ремонт дорог не хватит, потому что дорог очень много, их надо сокращать, а плотность увеличивать».

Вопрос уплотнения, говорит он, стоял еще 10 лет назад, когда общественный экспертный совет предлагал сформировать зону повышенной плотности, где можно возводить небоскребы.

«Мы растащим город еще больше, у нас без личного транспорта никуда не поедешь, от этого сумасшедшие требования по парковкам к комплексам. Давайте возьмем паузу и к градостроителям обратимся, начнем строить нормальный, экономически обоснованный, целесообразный город», — предложил застройщик.

Генеральный директор группы VIRA Михаил Постников напомнил, что комплексы «Чикаго», Richmond Residence, Prime House, La Grande, «Клевер» построены на участках менее гектара и не являются уродливой точечной застройкой, а наоборот украшают город и позволяют благоустраивать кварталы вокруг. Архитектор Татьяна Иваненко добавила, что с момента принятия КРТ на плечи застройщиков переложили социальные обязательства, а они в свою очередь переложили их на покупателей. С новым решением от прокуратуры нагрузка станет больше, а значит и платить покупатели будут больше.

«Если в бюджете нет денег, то за все должно платить население. Отрасль падает, в этой сложной ситуации, может быть лучше не укрупнять куски. Лучше делать небольшие дела, а не замахиваться на крупные проекты. Вы уверены в том, что новосибирцы получат благо от такого решения?» — уточнила Татьяна Иваненко.

Олег Желдак заметил, что на плечи застройщиков не ложится развитие всей инфраструктуры. Речь идет о синхронизации процессов между муниципалитетом и застройщиками, а не о том, что компаниям придется тратить космические средства.

«Мы не говорим про запрет строительства в центре города, про ограничение высотности. Я еще раз повторю, что есть механизм многоконтурных участков. Вопрос в реализации и в желании. Как показывает опыт, при должном подходе можно реализовать все, а не ставить свечку и говорить о том, что надо уплотнять центр», — высказался Олег Желдак.

Впрочем, общественники намекнули прокуратуре, что стоит разобраться с уже существующими нормативами КРТ. Михаил Рязанцев, руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» заметил, что вырученные с торгов средства растворяются в бюджете, социальные объекты в проектах планировки размещают не на территориях застройщиков, а на частном секторе. Анатолий Павлов согласился, что застройщики только-только начали превращать КРТ в системный механизм, а система многоконтурного КРТ намного сложнее, чтобы наладить работу, уйдет не один год.

«Пока научатся многоконтурные КРТ делать, мы уже помереть успеем все, как строительное сообщество. Минстрой не готов, муниципалитет не готов, мы тоже не готовы. Давайте отложим, не будем рубить курицу, которая несет золотые яйца», — предложил Анатолий Павлов.

Олег Желдак заметил, что прокуратура поможет проработать вопрос многоконтурных участков, сообществу же необходимо собрать практику других регионов. В конце дискуссии председатель комиссии Сергей Трубников заметил, что принятое в будущем проработанное решение будет рассчитано на более комфортное проживание и не нанесет вреда строительной отрасли.

Пока стороны остались при своих. Прокуратура настаивает на новых ограничениях уже с 2027 года, а строительное сообщество продолжает добиваться смягчения условий или переноса сроков. Окончательное решение должны принять осенью — на сессии Горсовета.

Из-за требований КРТ, которые для ИЖС и высоток одинаковые, может уменьшиться и количество коттеджных поселков. Финансовая модель при строительстве не складывается, а цены на дома могут кратно возрасти. Строители обсудили, что не так с нынешними нормативами.