«Новых поселков не будет». Новосибирские застройщики коттеджей опасаются, что КРТ «убьет» их рынок, — какие есть решения

Коттеджных поселков может стать меньше — об этом все чаще говорят сами участники рынка. Девелоперы признают: строить загородное жилье становится сложно и дорого, в том числе, из-за требований КРТ, которые для ИЖС и высоток одинаковые. Финансовая модель при строительстве не складывается, а цены на дома могут кратно возрасти. При этом еще 20 лет назад рынок выглядел иначе. Что не так с нынешними нормативами и есть ли будущее у коттеджных поселков, участники рынка и власти обсудили в выставочном центре «Малоэтажный Новосибирск». На встрече присутствовала и журналист НГС.

По словам директора агентства недвижимости «Макромир» Игоря Зеленского, новосибирский рынок загородной недвижимости начал зарождаться в конце 1990-х — начале 2000-х. Правда, рынком назвать его было сложно: базировался он в основном на советских дачных поселках, участки были маленькие, а коммуникации — слабые.

«О водоснабжении вообще речь не шла, человек того времени даже и не думал о том, что в поселке должна быть вода. Хорошо, если есть летняя вода для полива», — вспомнил эксперт.

В те годы на рынок вышло большое количество случайных строителей, которые зачастую занимались спекуляцией: быстро покупали участки, рисовали схему, выдавали членскую книжку и рассказывали о красивом будущем. Товаром раньше считался земельный участок, а покупатели не понимали, почему в одном месте сотка стоит 10 тысяч рублей, в другом — дороже. В конце «нулевых», когда те, кто жил в дачных обществах устали от узких дорог и слабых мощностей, появились предложения о новых коттеджных поселках.

Одним из тех, кто показал покупателям, каким может быть коттеджный поселок, был, по мнению Игоря Зеленского, Олег Луговой — девелопер поселка «Золотая долина». В пустом поле он сделал асфальтированное покрытие, к каждому участку под землей провел коммуникации. Продажи стартовали с 80 тысяч рублей за сотку, резко взлетев затем до 260 тысяч рублей. При этом в среднем земля в то время стоила 30 тысяч рублей за сотку.

«Люди приезжали и видели: нет ни одного дома, а инфраструктура есть. Даже сделали технологические подъезды для спецтехники и грузового транспорта. Это был выбивающийся из ряда проект. Остальные были на уровне членских книжек и обещаний», — объяснил Игорь Зеленский.

Эксперты при этом мечтали, что в будущем девелоперы будут создавать огромные общественные пространства для жителей, развивать инфраструктуру. При этом концепция некоторых поселков строится на удалении от городских удобств, поэтому одинаковые нормативы к поселкам, как к КРТ в сфере многоэтажного строительства, применять не стоит, считает эксперт.

«Комплексный подход правильный, но городская застройка и индивидуальное строительство — разные вещи. Механизм необходимо создавать вместе с сообществом», — уверен Игорь Зеленский.

Главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин напомнил, что сегодня все жилищное строительство в регионе осуществляется только через механизм КРТ. При этом условия постоянно меняются. Недавно прокуратура выступила с инициативой установить минимальную площадь участков КРТ от 5 гектаров.

«По такому принципу застройщик не сможет начать строительство, пока не наберет 5 гектаров (участок может быть многоконтурным). В целом, это стоп стройки — не у каждого найдется такое количество участков, поэтому три–пять застройщиков объединяются, а в последний момент кто-то из них может отказаться. Мы бы очень не хотели пойти по этому пути. Может быть, получится договориться [с прокуратурой] на 1–2 гектара», — поделился Иван Фаткин.

Еще одно из требований КРТ — запланированный в договоре социальный объект должен быть построен при введении нового жилого комплекса в эксплуатацию. Средний норматив — 115 школьник и 35 дошкольников на 1000 жителей — одинаковый и для многоквартирных домов, и для ИЖС. Пока каждый из собственников возводит себе дом, эти обязательства не возникнут, но как только придет застройщик на большую территорию для коттеджного поселка, их придется исполнять.

«Мы не можем такую нагрузку потянуть. Это совсем другая плотность: один целый поселок равен одному среднему дому», — заметила руководитель проекта «Малоэтажный Новосибирск» Марина Решетняк.

Иван Фаткин согласился, что пока ни одного предложения о коттеджном поселке по КРТ — нет. Вероятно, девелоперы еще не рассчитали финансовую модель: как нагрузка распределится на каждый квадратный метр и на сколько придется увеличить цену. Несколько лет назад чиновники посчитали инфраструктурную нагрузку на средний земельный участок — вышло 5,4 миллиона рублей.

«Мы, давая добро на строительство ИЖС, должны брать на себя ответственность примерно на эту сумму либо перекладывать ее на строителей поселков. Сегодня присоединение больших участков к населенным пунктам мы видим только через КРТ», — объяснил Иван Фаткин.

Генеральный директор «Эра.Консалтинг» и создатель коттеджного поселка Norra Алексей Симонов рассказал, что как раз сейчас пытается получить разрешение на КРТ площадью 180 гектаров в Мошковском районе для малоэтажного комплекса. По его словам, в будущем из-за ограничений (в том числе, бюрократических) коттеджных поселков будет меньше.

«Мы и раньше создавали инфраструктуру, но сейчас должны заверить [ее] по КРТ. Требования — самая большая наша боль и проблема: они для многоквартирных домов и ИЖС одинаковые. Это нереально сделать, КРТ в ИЖС нежизнеспособно. Новых поселков не будет, будем осваивать то, что есть», — заметил Алексей Симонов, подчеркнув, что это его субъективное мнение.

Одна из проблем, по его словам, — норматив по удаленности. В школы детей можно возить на автобусе, а в детский сад необходимо водить пешком, то есть учреждение должно распологаться в радиусе 500 метров от дома. Эксперт рассказал, что в рамках проекта финмодель не складывается: денег с продажи участков и домов не хватит на строительство детского сада.

Еще одно сложное требование — дороги. Для ИЖС требуют делать такие же проезды, как для многоквартирных домов с ливневой канализацией и очистным сооружение в конце.

По словам Алексея Симонова, нормативы для ИЖС и малоэтажной застройки требуют доработки. Пока единственный вариант — возводить многоэтажные дома, а вокруг них — коттеджи.

Вице-президент «Клуба Строителей» Виктор Кутаков согласился, что предпринимателям невыгодно строить коттеджные поселки, если нагрузка полностью ложится на них. Кроме того, она влияет и на стоимость домов, и продать такие коттеджи практически невозможно. Он предложил поэтому осваивать территории в уже существующих населенных пунктах, а не присоединять новые земли. Алексей Симонов заметил, что схема рабочая, но это все-таки не девелопмент.

С тем, что нынешние условия КРТ тормозят развитие коттеджных поселков, согласился и главный архитектор региона. Иван Фаткин предложил девелоперам в сфере ИЖС вместе просчитать, сколько необходимо инфраструктуры для среднего дома или участка.

«Цифры сейчас, можно сказать, не привязаны к реалиям. Помочь может ваше сообщество», — заметил Иван Фаткин.

Алексей Симонов в свою очередь заметил, что просчитать их в общем для всех достаточно сложно: есть поселки эконом сегмента, есть более дорогие, а значит и инфраструктура для них должна быть разная. Иван Фаткин тогда предложил совместно разработать предложения для федеральных властей, и присутствующие идею поддержали.

Эксперт выставочного центра ИЖС «Малоэтажный Новосибирск» Сергей Новиков добавил, что беда последних 20 лет на рынке загородной недвижимости в том, что девелоперы рисуют красивые квартиры, а в итоге обещанное не реализовывают. По такой модели сейчас работает большинство компаний.

«Застройщик продал 10–20 участков, денег хватило только на асфальтирование главной дороги. Через пару лет про него начали пускать слухи сами жители, и продажи встали, поселок не развивается, а обещания не выполняются», — пояснил Сергей Новиков, не называя конкретный проект.

У девелопера есть задача выйти из проекта после завершения строительства, но он может оставаться в проекте и создавать среду, на которой впоследствие тоже можно зарабатывать. Из-за отсутствия среды жители не остаются, а переезжают в более успешные регионы.

Кроме того для поселков до сих пор нет четкой классификации. Фактически покупатель не понимает, что получит в итоге, а благодаря классам можно установить точные критерии. Сергей Новиков предлагает разделить коттеджные поселки на четыре сегмента по уровню комфорта: базовый, стандартный, оптимальный и абсолютный.

Еще одна сложность для строителей коттеджных поселков и тех, кто хочет жить в своем доме, — изменения в льготных ипотечных программах. Они вступили в силу с 1 февраля, и теперь можно оформить лишь одну льготную ипотеку на семью. Ужесточились и другие условия, в том числе по сельской ипотеке — основной для покупателей коттеджей. При этом специальные программы для рынка ИЖС не появились.