Под больничными окнами: мэрия Новосибирска согласилась на проект с апартаментами и сквером на Титова — за участок шли суды

В двух кварталах от площади Маркса на месте долгостроя в ближайшее время начнут строить многофункциональный комплекс с 20-этажной гостиницей и 12-этажным офисным центром. Здание перед больницей № 34 на улице Титова задумали еще четыре года назад, но тогда мэрия твердо решила: никакой гостиницы перед медицинским учреждением не будет. Конфликт с застройщиком дошел до Верховного суда. Но буквально пару недель назад планы резко изменились: девелопер предложил благоустроить у планируемого здания сквер с фонтаном по комплексному развитию территории (КРТ), и власти согласились. НГС узнал, что задумал девелопер и почему эксперты считают проект рискованным.

История участка на пересечении улиц Титова и Серафимовича перед больницей № 34 началась в 2017 году, когда мэрия Новосибирска подписала договор на аренду земли с компанией «Скай». Спустя пару месяцев она переуступила права и обязанности арендатора группе «Метаприбор», и та через год получила разрешение на строительство одноэтажного административного здания.

Планировалось, что в нем откроют магазин сети «Лента», но достроить здание не получилось. Сейчас готовность строения из сэндвич-панелей оценивается в 7%, оно было оформлено в собственность застройщика как незавершенный объект. В 2020 году «Метаприбор» продал долгострой и переуступил аренду земли «Формуле недвижимости», которая и задумала построить у стен больницы многофункциональный комплекс.

В том же году новый арендатор пошел в мэрию, чтобы согласовать разрешенный вид использования земли под гостиницы вместо объектов здравоохранения. Застройщик планировал построить частный студенческий кампус — концепцию развития территории в 2021 году представлял руководитель студии «КиФ» Валерий Филиппов. Архитекторы предлагали сохранить высотность улиц Титова и Станиславского, поэтому первую линию придумали стилизовать под сталинскую застройку высотой 5 этажей, а на задний план отодвинуть две башни высотой в 12 этажей.

По планам застройщика, на участке должен был появиться многофункциональный кампус на 300 номеров, снимать которые могли бы студенты расположенных поблизости крупных вузов: НЭТИ и СГУГиТ. Кроме жилья внутри запланировали коворкинг, столовую, прачечную и другие услуги, которые могли бы понадобиться студентам и жителям соседних кварталов.

«Многие говорили: там сквер. Какой там сквер, — рассказывал совладелец компании Николай Сурков. — Когда я туда зашел, там была помойка: шприцы, бутылки, склянки, бомжи жили в коробках, собаки — беспредел. В центре левобережья, 300 метров от площади Маркса. Кому это нравилось, не знаю».

Участок тогда относился к зоне здравоохранения, и комиссия по подготовке проектов планировки «Формуле недвижимости» отказала. Николай Сурков объяснял НГС, что готов пойти в суд. Собственно, так и получилось: проект презентовали в марте, а официальный отказ мэрии «Формула недвижимости» получила в апреле — администрация ссылалась на несоответствие проекту планировки. Застройщик пошел оспаривать решение.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что мэрия отказала в изменении вида условного разрешения незаконно, и власти согласились определить участок для строительства в том числе гостиницы. Кассационный суд при этом встал на сторону городских властей, и решение тут же отменили. Застройщик обратился в Верховный суд, который еще раз доказал, что мэрия права.

27 февраля 2025 года «Формула недвижимости» обратилась в департамент строительства с предложением о комплексном развитии территории по улице Титова. Компания предложила построить многофункциональный комплекс с гостиницей, офисами и коммерческими помещениями. Проект сильно напоминает тот, который презентовали четыре года назад, но на этот раз девелопер за свой счет решил добавить благоустройство сквера на прилегающей территории.

Спустя месяц комиссия по КРТ предложение рассмотрела. Из документов (есть в распоряжении НГС) следует, что на первую линию улицы Титова выдвинут здание высотой 4 этажа с коммерческими помещениями, ближе к больнице построят 12-этажное офисное здание и 20-этажную гостиницу (апартаменты). Под всем комплексом также запланировали подземный двухэтажный паркинг на 213 мест.

На соседнем участке по улице Титова, где ранее планировали построить бассейн, благоустроят зеленую зону с элементами ландшафтного дизайна, площадью с фонтаном и «архитектурным многофункциональным объектом».

В рамках КРТ планируют снести одноэтажный долгострой и изменить зонирование территории на объекты специализированной многоэтажной застройки.

«Ориентировочная стоимость реализации проекта составляет 2,5 миллиарда рублей», — указано в пояснительной записке.

В пресс-центре мэрии сообщили НГС, что предложение о КРТ комиссия согласовала — в ближайшее время с застройщиком заключат договор со сроком строительства до конца апреля 2030 года.

Архитектор-урбанист Евгения Леонтьева отмечает, что благоустройство территории под рекреацию несомненно приносит пользу городу, тем более в Новосибирске действительно не хватает современных и удобных пространств.

«Чем дальше благоустроенная территория, тем масштабнее она должна быть. Например, в 5–10 минутах может быть Тимирязевский сквер, в получасе ходьбы — ботанический сад, в 30 минутах езды на автобусе — сосновый бор или Заельцовский парк», — отмечает Евгения Леонтьева.

Судя по схеме сквера, говорит эксперт, речь идет о благоустройстве локального сквера для жителей ближайших домов и посетителей больницы. Правда, трудно понять, какие сценарии заложены в пространство, кроме небольшой прогулки и ожидания.

«Сложно сказать, удобна ли тропиночная сеть и не будут ли люди срезать путь по газону. Вероятно, сквер задумали как продолжение здания в качестве арт-объекта — и это тоже нормально», — объясняет урбанист.

Депутат соседнего округа Александр Бурмистров в разговоре с НГС сказал, что на всей территории между улицей Титова и больницей лучше было бы благоустроить зеленую зону для жителей близлежащих домов и пациентов. По его мнению, вложение средств застройщика в сквер несоразмерно со строительством многофункционального комплекса.

«Думаю, что здание не впишется в общий стиль улицы из-за высотности: дальше по Титова строят жилой комплекс, который на фоне других объектов выглядит нелепо. Сама идея комплексного развития должна предполагать, что застройщик вкладывается в инфраструктуру, а не просто строит многофункциональный комплекс с небольшими обязательствами», — считает Александр Бурмистров.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков называет место, где задумали комплекс, крайне сложным. В том числе, необычным кажется соседство гостиницы, офисного здания и коммерции с больницей. Подобные здания, отмечает эксперт, чаще всего вблизи лечебных учреждений не возводят.

«Чуть дальше по улице Титова построили бизнес-центр „Сталинхаус“, и арендаторов для помещений в нем искали долго. Коммерции в локации достаточно много, допускаю, что из-за нового комплекса появятся лишние площади», — рассуждает Сергей Дьячков.

По словам эксперта, на участке, вероятно, построят бизнес-центр класса С, в который могут переехать местные компании. При этом Сергей Дьячков предполагает, что строительство многофункционального комплекса — единственный для девелопера вариант использования участка. Но он отметил, что проект достаточно рискованный — в том числе из-за сложившейся экономической ситуации. Возможно, таким, как его задумали, здание построить не получится.

В квартале остался еще один отделенный от территории больницы участок — на углу улиц Титова и Костычева. По градостроительным документам, на нем можно построить административное здание. Сегодня, согласно данным Росреестра, земля находится в федеральной собственности. Сергей Дьячков при этом отмечает, что этот участок такой же рискованный, как и его сосед по кварталу: по мнению эксперта, он мало привлекателен для девелоперов.

Недавно Госэкспертиза одобрила строительство двух многоэтажек рядом с историческим домом на Тополевой, 23 в Военном городке. История застройки участка тянется уже несколько лет, мэрия и застройщик не один раз подавали друг на друга в суд. НГС узнал, когда планируют построить дом и как это повлияет на развитие Военного городка.