У площади Маркса решили построить первый частный кампус для студентов — выглядит необычно, но эксперты недовольны

Экспертам архитектурно-градостроительного совета мэрии Новосибирска представили концепцию необычного проекта: в Левобережье хотят построить первый в городе частный студенческий кампус. Он может появиться в нескольких минутах ходьбы от площади Маркса и относительно недалеко от двух крупных вузов — СГУГиТ и НЭТИ: на углу улиц Титова и Серафимовича. Каким должно быть новое студенческое жилье и почему к нему возникло множество вопросов у экспертов, узнала Лиза Пичугина.

На улице Титова, на углу с улицей Серафимовича, предложили построить студенческий кампус. Концепцию (не готовый проект — это участники заседания подчеркнули несколько раз) необычного спецжилья в среду, 3 марта, главный архитектор студии «КиФ» Валерий Филиппов представил на обсуждение президиума градсовета мэрии Новосибирска.

Архитектор предложил поддержать высотность и общий стиль этой части Ленинского района: в квартале от стройплощадки расположена улица Станиславского, которая наполовину состоит из памятников архитектуры.

— В Ленинском районе есть две улицы, которые являются улицами нового, послевоенного соцгорода: это улица Станиславского и улица Титова. Одна улица хорошая, другая улица плохая, — объяснил Валерий Филиппов. — Улица Станиславского — это улица с непрерывным фронтом застройки того времени, 1950-х годов. Эта улица не имеет такой рыхлой структуры, как улица Титова, уже в красных линиях и имеет высоту карнизов жилых домов 5–6–7 этажей — выше, чем карниз улицы Титова. Улица Титова частично застроена сталинской архитектурой, частично — хрущевками, а на участке от улицы Серафимовича до улицы Костычева не имеет вообще никакой застройки.

По концепции первую линию Титова на этом отрезке предлагают стилизовать под сталинскую застройку, сохранив общую высотность в 5 этажей, а на задний план отодвинуть две башни высотой примерно 12 этажей — впрочем, это будет зависеть от плотности застройки. При этом архитектор считает, что строить новые здания нужно вплотную к тротуарам — в том числе на соседних участках, где сегодня запланированы одноэтажный бассейн и здание пенсионного фонда.

— Мне кажется, что улица Титова как одна из центральных улиц города Новосибирска должна приобрести какой-то законченный вид, и для того чтобы это вид появился, нужно на всём протяжении улицы сделать однотипную застройку в одинаковой стилистике, одинаковой высоты и обязательно с нулевым отступом от красной линии, — подчеркнул Валерий Филиппов. Эту идею в целом поддержали все участники заседания.

Застройщик, «Формула недвижимости», хочет построить здесь многофункциональный студенческий кампус на 300 одно- и двухместных номеров с встроенной инфраструктурой, пояснил совладелец компании Николай Сурков. Он отметил, что относительно недалеко расположены два крупных вуза: НЭТИ и СГУГиТ, студентам которых не хватает качественного и недорогого жилья в пешей доступности. С вузами, добавил девелопер, уже заключены соответствующие соглашения.

— Я точно знаю, что студенты сегодня способны платить 9–10 тысяч рублей в месяц за нормальный номер. Например, приехал я учиться в аспирантуру — мне где жить? Квартиру покупать? У Маркса в радиусе 500 м что-то свежепостроенное — только на Горском. А если ему нужно месяц-два пожить, ему что, гостиницу снимать? Вот и ответ на вопрос, откуда наша экономическая идея взялась, — рассказал он корреспонденту НГС.

Территория застройки — участок рядом с комплексом зданий Городской клинической больницы № 34 на Титова, 18. В 2018 году здесь начали строить административное здание, в котором предполагали открыть супермаркет сети «Лента», но стройка так и не завершилась.

Сегодня там стоит конструкция из сэндвич-панелей, которая оформлена как не завершенный строительством объект. Его вместе с действующим разрешением на строительство и правом аренды земли и выкупила компания «Формула недвижимости».

— Многие говорили: там сквер. Какой там сквер! — говорит о площадке Николай Сурков. — Когда я туда зашел, там была помойка: шприцы, бутылки, склянки, бомжи жили в коробках, собаки — беспредел. В центре левобережья, 300 м от площади Маркса. Кому это нравилось, не знаю.

Впрочем, претензии участников относились совсем не к застройке в зеленой зоне — они обратили внимание на то, что участок относится к зоне здравоохранения. Формально проект предполагает строительство гостиницы, и по документам в условно разрешенных видах использования земли такая возможность есть. Но на комиссии по подготовке ПЗЗ «Формуле недвижимости» в ней отказали.

— Вы сейчас предложили градостроительному совету рассмотреть совершенно новый объект, который по логике вещей вообще там по зонированию не должен быть, — отметил депутат Горсовета Николай Тямин. Когда строили незавершенное здание, которое должно было стать магазином «Лента», депутат также представлял Ленинский район, но как власти допустили появление административного долгостроя в зоне здравоохранения, не понимает.

— Зона здравоохранения подразумевает строительство и иных объектов. Мы считаем, что студенческий кампус ничем не может там помешать, — парирует Николай Сурков. — Если вы считаете, что там должен быть объект именно здравоохранения, и если есть достойный инвестор, который готов с нами взаимодействовать и заполнить это пространство объектами здравоохранения и медицинскими услугами, мы не против работать в этом направлении. Но на данный момент мы нашли для себя только такое решение.

Главный архитектор города Александр Ложкин, в свою очередь, напомнил, что этот и два соседних участка «отрезали» от территории больницы при ее передаче под ответственность регионального Минздрава, и муниципалитет принял решение передать их в аренду.

— У участка появились правообладатели, права которых закон защищает ровно так же, как права граждан. Это мы тоже должны иметь в виду, — подчеркнул он.

— Если у кого-то — у общественности, архитектуры, собственника — есть иное представление о том, что там должно находиться, давайте обсуждать этот вопрос, — добавил в свою очередь Николай Сурков.

При этом Александр Ложкин рассказал, что инициатива строительства частных кампусов сегодня актуальна не только в Новосибирске, и ее поддерживают на федеральном уровне. В частности, у ВЭБ есть программа по финансированию строительства именно коммерческих кампусов, подобные проекты сегодня, по словам главного архитектора, рассматривает НГУ.

Впрочем, замначальника управления архитектуры и градостроительства регионального Минстроя Сергей Новокшонов усомнился в том, что конечную функцию можно будет контролировать. Предполагается, что апартаменты в будущем кампусе можно будет купить, чтобы затем сдавать в аренду — их можно будет передать в управление организации, которая будет управлять всеми помещениями в кампусе. Но обязать владельцев распоряжаться ими именно так невозможно.

— Меня смущает, что не прописаны ограничения, которые будут под этот функционал заложены. Насколько можно будет это отследить и в этих рамках оставить? Представленный проект работает при том наборе условий, которые были заявлены. Но если вдруг неожиданно что-то поменяется, получится, что опять сделали проблему, — заметил он. — Предложенные обстоятельства говорят о том, что функция здесь дана специфическая. Каким образом ее регулировать, для меня загадка пока.

Перед застройщиком и архитекторами сегодня стоит две важные задачи. Во-первых, доработать концепцию, распространив ее на ширину всего квартала и проработав генплан территории. Во-вторых, получить необходимый условно разрешенный вид использования земли. Николай Сурков в разговоре с корреспондентом НГС заявил, что если мэр подпишет отказ, то он готов опротестовать его через суд.

Строительство официальных студенческих общежитий — задача властей. Сейчас в городе два таких проекта: одно общежитие строят для НГУЭУ, другое планируют для НЭТИ.

Апартаменты как формат жилья пока находятся в подвешенном состоянии: в конце прошлого года федеральный Минстрой решил их запретить, но позже от такой радикальной идеи отказался, предложив наконец прописать для них четкий юридический статус.