«Платить за все будут покупатели»: в России вводят новые требования к застройщикам коттеджей — цены на них могут вырасти на 30%

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) активно развивается уже несколько лет. Власти ждут, что застройщики возьмутся за освоение поселков комплексно: на одной из сессий строительной недели чиновники признались, что строительство инфраструктуры для ИЖС стоит запредельно дорого, и предложили переложить ее возведение на плечи девелоперов. Эксперты при этом уверяют, что рынок катится вниз: дома пустуют, продавцы роняют цены, а покупатели, как бы ни хотели, покупать коттеджи не могут. НГС узнал, что сейчас происходит с рынком малоэтажного жилья и почему аналитики ждут еще большей просадки.

На Сибирской строительной неделе во время сессии по развитию малоэтажного строительства заместитель главы новосибирского минстроя Олег Поскачин заявил, что 36% от всего введенного в 2024 году жилья составило ИЖС, достигнув планки в 945 тысяч кв. м, из них 256 тысяч квадратов построены в городской черте. За год объем частных домов в целом прирос на 5%.

Правда, этот рынок всё еще сталкивается с проблемами. По словам вице-губернатора Романа Теленчинова, ИЖС проигрывает многоквартирным домам в части инфраструктуры, а затраты на ее строительство для региона колоссально высокие. Например, на обустройство сетей для многоэтажек власти тратят примерно 15 тысяч на квадрат, а для частника сумма выходит в 2–3 раза выше.

— Связано это с тем, что МКД (многоквартирные дома. — Прим. ред.), как правило, строятся вблизи уже существующих инженерных сетей и дорог, а частные дома — нет, — пояснил Роман Теленчинов.

Из-за неразвитой инфраструктуры, добавил он, область сталкивается с миграцией: жители выезжают из своих поселков на работу и создают лишний трафик. Власти пытаются решить эту проблему, в том числе, разрабатывая мастер-планы по созданию рабочих мест поблизости от коттеджных массивов.

— Преимущества МКД очевидны: централизованные коммуникации, близость к социальным объектам, развитая транспортная инфраструктура. Наша задача — создать все удобства и для ИЖС, — заявил Роман Теленчинов.

По словам Олега Поскачина, для развития инфраструктуры в малоэтажных жилых комплексах отлично бы подошел механизм комплексного развития территории (КРТ), тогда на застройщика могла бы лечь обязанность по строительству социальных объектов и другой инфраструктуры.

— По ИЖС у нас еще не было КРТ. Когда застройщики сами дорастут до того уровня, что захотят построить комплекс малоэтажных зданий, то мы будем приветствовать это. Тогда ИЖС будет выглядеть, как настоящие города с развитой инфраструктурой, — отметил замминистра.

Правда, пока подобная схема работает плохо, признал руководитель направления малоэтажного строительства «ДОМ.РФ» Александр Лобач. Большинство частных домов строят подрядным способом, минуя механизм КРТ. В Сибирском федеральном округе комплексно реализуется пока только один малоэтажный комплекс — в Иркутской области. При этом у россиян растет спрос на то, чтобы инфраструктура вокруг частного дома была сопоставима с городской.

Олег Поскачин подчеркнул, что с марта вступит в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». С этого момента застройщики ИЖС обязаны будут использовать эскроу-счета при строительстве. Банки в свою очередь начали внедрять эксроу-счета на рынок ИЖС летом прошлого года. Как и в случае с многоэтажными ЖК, компании будут возводить дома не на средства дольщиков, а на собственные деньги или взятые у банка под процент.

Власти считают, что такой механизм позволит, в том числе, защитить граждан от недобросовестных компаний. Аналитики, опрошенные НГС, бьют тревогу и говорят, что это неминуемо приведет к взлету цен.

Эксперт рынка загородной недвижимости Александр Астахов отмечает, что сейчас строительство каркасного дома без отделки и стоимости участка обходится от 70 тысяч рублей за квадрат, из сибита — от 80 тысяч рублей, из кирпича — от 85–90 тысяч рублей. Год назад на строительство коттеджа ушло бы в среднем от 65 до 70 тысяч рублей за кв. м.

— Новые инициативы и программы в массовом сегменте приведут к росту себестоимости, и при перезапуске ипотечных программ цена вполне может вырасти на 25–30% к концу года, — предположил Александр Астахов.

По данным эксперта направления загородной недвижимости Валентина Канаева, рынок уже просел примерно на 20% за год: предложения есть, но у потенциальных покупателей попросту нет денег.

— Все упирается в льготное кредитование, которого нет. Сельскую ипотеку отменили и, по ощущениям, не вернут. Можно использовать семейную ипотеку, но на вторичное жилье она не распространяется, — заметил эксперт. — Люди хотят покупать дома, но не могут.

Жилье от застройщиков чаще всего выполнено в черновой отделке — значит, покупателю придется вложить еще средства, продолжает Валентин Канаев. В среднем, по наблюдению эксперта, дом площадью в пределах 80 кв. м обойдется от 5 до 8 миллионов рублей с учетом земли.

— Домов сейчас пруд пруди, в коттеджных поселках много предложений. Продавцы роняют цены, чтобы хоть что-нибудь выручить, но продажи все равно мизерные, рынок стоит, — говорит Валентин Канаев.

Руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Жилфонд» Александр Зверев при этом заметил, что в целом стоимость коттеджей выросла: как только доллар дорожает — цены растут и не снижаются при откате валютных курсов. Например, сильно, по наблюдениям эксперта, выросла стоимость домов в Заельцовском районе — от Обкомовских дач и дальше в лес. Примерно на 50% за год выросла цена на дома в северном направлении вниз по Оби: в поселках «Лаки Парк», «Малые поляны».

— Подешеветь загородная недвижимость может только в том случае, если продавец по своим каким-то причинам торопится продать, — добавил Александр Зверев.

Среди трендов на рынке ИЖС он отметил высокий спрос на одноэтажные дома и уход от огромных площадей: люди начали стремиться к практичности и оптимальным пространствам от 100 до 150 кв. м. Это может быть связано с ростом тарифов газ и электричество, предположил Александр Зверев. При этом, заметил он, вырос интерес к верандам и витражному остеклению.

Присматриваются покупатели, добавил Валентин Канаев, и к круглогодичному проживанию в дачных обществах в черте города. Благодаря дачной амнистии можно поставить на учет дом, присвоить ему статус жилого и прописаться в нем. Но у этого варианта есть свои минусы: порой в таких поселках из-за низкой стоимости домов и земли формируется маргинальное сообщество. При этом как только в дачном обществе появляется проезд на две машины, цены в нем вырастают в три–четыре раза, а если есть вода и газ, то взлетают еще выше.

Есть и хорошие примеры, отметил Валентин Канаве. Вблизи Затулинского жилмассива, например, садовые общества уже давно превратились в коттеджные поселки. Они разношерстные, но горожане получили уединение и близость к инфраструктуре крупного жилмассива.

Тренд на почти стертые границы между дачами и коттеджами подтвердил и Александр Зверев. По его словам, в садовых обществах строят настоящие дворцы, особенно если территория находится в удобной локации. Такой может обойтись в 40–60 миллионов рублей.

— Есть общества еще с советских времен, у которых нет мощностей, там дачи. А есть общества, которые смогли подключить газ, сделать дороги — там люди живут круглогодично, — пояснил эксперт.

Например, в Кудряшовском направлении выросли чуть ли не целые города в дачных обществах: старые советские домики исчезают, а на их месте появляются коттеджи.

Отмена льготной ипотеки на новостройки, считает Александр Зверев, никак не повлияла на рынок ИЖС — инвесторы загородным жильём не заинтересовались.

— Спрос не вырос, потому что кредиты стали дорогие. Малоэтажную ипотеку под 3% взять очень сложно, это практически не выполнимая задача — лимитов нет. А под полный кредит строиться нереально. Те, у кого есть наличные, чаще всего покупают дома, — объясняет эксперт «Жилфонда».

В то, что застройщики массово ринутся строить поселки по КРТ, эксперты не верят. Валентин Канаев отметил, что компании сталкиваются с финансовыми проблемами и без нагрузки по инфраструктуре.

— Либо на рынок ИЖС выйдут крупные компании, либо власти что-то изменят. Развивать территорию комплексно, конечно, надо, но компаниям сложно фактически в одиночку вложить большие средства в инфраструктуру, — отмечает Валентин Канаев. — Пока это выглядит как ход, чтобы вылезти на спине бизнеса. При этом платить за все будут покупатели.

Так, считает эксперт, получается замкнутый круг: власти требуют с застройщиков развитую инфраструктуру, компании перекладывают расходы на покупателей, а те просто не могут платить.

Александр Астахов добавил, что после отмены льготной ипотеки спрос на подряды на строительство домов небольшой площади — до 80 кв. м — буквально обвалился. По словам эксперта, в ближайший год о массовом развитии малоэтажного строительства можно забыть. В том числе, из-за удалённости площадок для ИЖС от места работы и учебы.

— Спрос сохранится в среднем ценовом сегменте и выше среднего. Без льготного ипотечного кредитования массовый потребитель предпочтет строить самостоятельно и постепенно, используя накопления, — предположил Александр Астахов. — Как и раньше, рукастые сибирские мужики будут решать жилищный вопрос своих семей без оглядки на громкие заявления, модные тенденции и пиар коттеджных поселков.

По объему ввода при этом Новосибирска область может откатиться назад, считает эксперт.

Валентин Канаев согласился, что в будущем рынок ИЖС может просесть еще сильнее, чем сейчас, если власти не введут меры поддержки для отрасли или не скорректируют требования по эскроу-счетам.

— Застройщики устали, их прессингуют, закон при этом на стороне потребителя. Если все останется так, как есть, то строить ничего не будут. Это прямая дорога к банкротствам, — прогнозирует Валентин Канаев.

Александр Зверев дать прогноз не решился — неизвестно, когда закончится СВО, какой будет ключевая ставка и насколько сильно подорожают строительные материалы. Но дешеветь земля и дома, говорит эксперт, точно не будут.

Рынок квартир при этом активно переходит в аренду, владельцы вместо продажи сейчас сдают жилье. Тренд фиксируют и аналитики, отмечая, что этот год станет городом аренды из-за недоступности покупки жилья.